TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DANAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FRANCESHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06055 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JHZ

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic, Le Cabinet HOMELAND – [Adresse 2] – [Localité 2]

représenté par Maître FRANCESHI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSE

S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT,

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 3]

représentée par Maître DANAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0311

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06055 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JHZ

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT est propriétaire des lots n° 1, 8 et 9 dans l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HOMELAND, a, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, assigné en paiement la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris.

Initialement appelée à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son conseil, a actualisé ses demandes de la manière suivante :

— débouter la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT de ses demandes,

— condamner la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

*1.029,91 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.442,38 € à compter de la lettre de mise en demeure du 22 mars 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

*4.730,23 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,

— dire que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— condamner la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT aux dépens,

— condamner la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires la sommes de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision est revêtue de l’exécution provisoire de droit.

La S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT, représentée par son conseil, a demandé de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à porter au crédit du compte de la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT la somme de 4.817,23 € au titre des frais de mise en demeure et de procédure indûment facturés,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires a transmis, en cours de délibéré, un décompte actualisé au 22 décembre 2025 confirmant la bonne réception du virement de la somme de 942,91 € et a indiqué qu’il convenait d’imputer cette somme sur sa demande principale de condamnation aux charges impayées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le décompte du syndicat des copropriétaires mêle charges de copropriété, frais de recouvrement et honoraires. Or, après déduction des différents frais ne pouvant être inclus dans le principal comprenant uniquement des charges de copropriété, il ressort du décompte actualisé du 22 décembre 2025 que la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT a réglé l’ensemble de ses charges.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 4.730,23 € comprenant des frais de mises en demeure, des frais de relance, des honoraires d’avocat et d’huissier, des frais de « transmission dossier avocat » ou encore des frais de « suivi de projet ».

Or, les frais de « transmission dossier avocat » ou de « suivi de projet » correspondent à des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront donc écartés.

Les honoraires d’avocat (y compris la mise en demeure du 22 mars 2024) relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’huissier du 3 octobre 2024 (88,23 €) correspondent en partie au coût de l’assignation (l’autre partie n’est pas justifiée) et relèvent donc des dépens et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Quant aux frais de mises en demeure et de relance, outre le fait que seules les mises en demeure des 8 septembre 2023, 8 mars 2024 et 8 septembre 2024 sont justifiées (preuve de l’AR), l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. La somme de 117 € (39 € x 3 pour les trois mises en demeure justifiées) sera néanmoins retenue.

Le décompte actualisé du syndicat des copropriétaires arrêté au 22 décembre 2025 comporte un total de 4.817,23 € de frais, dont seuls 117 € sont justifiés. La S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT a déjà réglé les frais d’huissier de 88,23 € le 15 décembre 2025.

Par compensation (117 € – 88,23 €), la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT sera donc condamnée à payer la somme de 28,77 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte telle que demandée par le syndicat des copropriétaires. Cette demande sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au jour de l’assignation, le solde de la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT au titre des charges de copropriété strictes, était créditeur. La créance réclamée par le syndicat des copropriétaires était essentiellement composée de frais, lesquels sont, pour la quasi totalité, injustifiés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de condamner la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT à des dommages-intérêts. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de report au crédit du compte de la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT

La S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT demande de condamner le syndicat des copropriétaires à porter au crédit de son compte la somme de 4.817,23 € au titre des frais de mise en demeure et de procédure indûment facturés.

Or, cette somme n’a pas été payée par la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT. Il n’y a donc pas lieu de la porter au crédit de son compte mais seulement de l’annuler.

La S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, bien qu’au jour de l’audience du 17 décembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires n’était plus justifiée, il n’en demeure pas moins que le litige a commencé dès 2019 par des retards de paiement par la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT de ses charges de copropriété (aujourd’hui réglées), et ce avant toute facturation de frais.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires est abusive.

La S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires et chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles. Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet HOMELAND, sa demande en paiement des charges de copropriété,

CONDAMNE la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet HOMELAND, la somme de 28,77 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet HOMELAND, de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet HOMELAND, de sa demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT de sa demande de report de la somme de 4.817,23 € au crédit de son compte,

DÉBOUTE la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT de sa demande de dommages-intérêts,

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet HOMELAND,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet HOMELAND, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. JOSH INVESTISSEMENT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 février 2026

le greffier le Président