TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/02/2026

à : Madame [T] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/02/2026

à : Maître Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/00290

N° Portalis 352J-W-B7K-DBYIP

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 février 2026

DEMANDERESSE

La S.C. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie ROSANO de la SELARL ROSANO & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

Situation :

DÉFENDERESSE

Madame [T] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00290 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYIP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2013, La SC [Adresse 7] a consenti à Madame [T] [D] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer global actuel de 882 €.

Le 18 novembre 2024 , le local commercial loué à la société POPULUS ALBA SARL situé au rez de chaussée de l’immeuble sous l’appartement loué à Madame [D] a signalé une fuite au plafond de ses toilettes.

Dépêchée sur place le 19 et le 22 novembre 2024, la société AZUR plomberie y a pu constater de fortes traces d’humidité du sol au plafond et un mur très dégradé avec risque d’effondrement du plafond, et indiqué plusieurs points de fuites possibles dans l’appartement de Madame [D] à l’étage supérieur, sans pouvoir les déceler plus avant du fait de l’obstruction de cette dernière.

Le gestionnaire a mandaté la société LAUMONNIER afin de réaliser un devis pour une recherche de fuite et la reprise du collecteur défectueux soupçonné d’être fuyard, mais Madame [D]

a indiqué que son état de santé était incompatible avec une intervention à domicile de service technique, certificat médical à l’appui.

Le gestionnaire a mis en demeure le 17 février 2025 par courrier recommandé Madame [D] de laisser réaliser les travaux dans son appartement. Les négociations ont eu lieu afin de lui trouver une solution de relogement et une indemnisation, lesquelles n’ont pas abouti.

Le 25 février 2025 la société POPULUS ALBA SARL a indiqué qu’elle ne pouvait plus utiliser ses toilettes. Le 23 décembre 2025, un architecte DPLG y a fait le constat de paroi et de plafonds saturés d’humidité avec écoulement d’eau visible, ainsi que de signes manifestes de dégradation, y compris sur la structure en bois.

Par ordonnance sur requête en date du 8 janvier 2026, La SC [Adresse 7] a été autorisée à faire assigner Madame [T] [D] d’heure à heure à l’audience du 15 janvier 2026.

Par acte d’huissier remis à étude le 9 janvier 2026, La SC [Adresse 6] [Adresse 10] a fait assigner Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

— Condamner Madame [T] [D] à laisser pénétrer l’entreprise missionnée par SC Galerie [Adresse 10] dans le logement sis [Adresse 4] premier étage afin de permettre la réalisation des travaux de reprise du collecteur de vidange et la recherche de fuite destructive ainsi que les travaux de remise en état sous astreinte de 1000€ par jour à compter de la décision à intervenir,

— Autoriser en l’absence d’accès laissé par Madame [T] [D] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir le commissaire de justice en charge de l’exécution de la décision à pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et à défaut avec 2 témoins majeurs et un serrurier pour permettre la réalisation des travaux par l’entreprise missionnée par SC [Adresse 7]

— Dire qu’il en sera dressé constat,

— Juger que le juge des référés se réservera à la liquidation de l’astreinte,

— Condamner Madame [T] [D] inversée à la SC [Adresse 7] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

A l’audience du 15 janvier 2025, La SC galerie Vivienne, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [T] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026 puis rendue par anticipation ce jour,

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.».

L’article 835 du même code dispose que «le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande d’accéder au logement

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris;».

En l’espèce, La SC [Adresse 7], qui justifie donner à bail à Madame [T] [D] l’appartement litigieux, verse aux débats des constats, photos et courriers recommandés du cabinet gestionnaire FODEGI, faisant état du problème de l’écoulement d’eau au plafond des toilettes du local commercial, loué par la même SC [Adresse 7] à la société POPULUS ALBA SARL, situé au rez de chaussée de l’immeuble et à l’aplomb de l’appartement loué à Madame [D].

Il apparait ainsi que le 19 et le 22 novembre 2024, la société AZUR PLOMBERIE a pu constater dans le local loué à la société POPULUS ALBA SARL de fortes traces d’humidité du sol au plafond et un mur très dégradé entrainant un risque d’effondrement du plafond tant il était gorgé d’eau, situant plusieurs points de fuites possibles dans l’appartement de Madame [D] à l’étage supérieur, sans pouvoir les déceler plus avant du fait de l’obstruction de cette dernière, qui a défendu aux techniciens de procéder aux vérifications qui s’imposaient.

La société POPULUS ALBA signalait que le mur mitoyen affecté donnait sur le placard du système électrique.

Le 12 décembre 2024, Madame [D] a de nouveau empêché Azur Plomberie de poursuivre ses recherches dans son appartement.

Le gestionnaire a mandaté la société LAUMONNIER afin de réaliser un devis pour une recherche de fuite et la reprise du collecteur défectueux soupçonné d’être fuyard, mais Madame [D] n’a pas donné de réponse et a cessé de régler ses loyers. Elle a indiqué que son état de santé, nécessitant un accès permanent à ses toilettes, était incompatible avec une intervention à domicile de service technique, certificat médical à l’appui.

Plusieurs relances ont été effectuées par le gestionnaire auprès de la défenderesse, qui a entretemps cessé de payer ses loyers (commandement de payer du 21/01/2025, pièce 11)

Le gestionnaire a mis en demeure le 17 février 2025 par courrier recommandé Madame [D] de laisser réaliser les travaux en urgence dans son appartement.

Le 25 février 2025 la société POPULUS ALBA SARL a indiqué que le plafond menaçait de s’écrouler et se remplissait de champignons, outre qu’elle ne pouvait plus utiliser ses toilettes.

De nouveaux courriels à Madame [D] sont restés sans suite en novembre et décembre 2025, sinon une réponse indiquant qu’elle cherchait une solution de relogement temporaire.

Les négociations ont eu lieu entre le gestionnaire et Madame [L] afin de lui trouver une solution de relogement et une indemnisation lesquelles n’ont pas abouti.

Le 23 décembre 2025, un architecte DPLG a fait le constat dans le local du rez de chaussée de paroi et de plafond saturés d’humidité avec écoulement d’eau visible depuis le plafond (cf mail du 09 et 20/12/2024 en pièces 6 et 8) ainsi que des signes manifestes de dégradation y compris sur la structure en bois, indiquant que les bois de charpentes se dégradaient désormais au point de ne plus assurer correctement leur rôle structurel.

Il ressort de ces différents éléments que depuis plus d’un an, une fuite en provenance de chez Madame [T] [D] gorge d’eau le plafond des toilettes du local commercial de la société POPULUS ALBA SARL en point de compromettre la structure du bâti, sans pouvoir être circonscrite du fait, notamment, des obstructions et temporisations de la locataire.

En l’espèce, le double critère de l’urgence et du trouble illicite justifient l’intervention du juge des référés.

Si le problème de santé de la défenderesse est documenté et manifeste, il n’est sans doute pas dépourvu de moyens expédients permettant de pourvoir à ses sujétions sans pour autant continuer à compromettre les intérêts du bailleur et la jouissance paisible du locataire du rez-de-chaussée, dont l’aggravation des situations exposerait en tout état de cause la défenderesse à des recours nettement plus prégnants.

Il appert donc que la recherche de fuite et les travaux subséquents que la demanderesse demande à être autorisé à réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état du bien loué.

Il convient donc de faire droit à la demande de La SC [Adresse 7] selon les modalités fixées au dispositif.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, la demanderesse ayant laissé perdurer la situation au-delà du raisonnable et le recours à la force publique paraissant largement suffisant face à une défenderesse en situation d’invalidité.

II. Sur les demandes accessoires

Partie succombante, Madame [L] sera condamnée aux dépens.

Madame [L] sera condamnée à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Décision du 04 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00290 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYIP

RENVOYONS le demandeur à mieux se pourvoir au fond mais dès à présent,

ORDONNONS à Madame [T] [D] de permettre l’accès à son logement sis [Adresse 2] premier étage par la SC [Adresse 7], son gestionnaire ou toute entreprise de son choix mandatée à cet effet, afin de permettre la recherche de fuite destructive et la réalisation des travaux pour y remédier, et notamment les travaux de reprise du collecteur de vidange ainsi que les travaux de remise en état, et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

AUTORISONS, en l’absence d’accès laissé par Madame [T] [D] dans le délai précité, le commissaire de justice en charge de l’exécution de la décision à pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et, à défaut, accompagné de 2 témoins majeurs et un serrurier, afin de permettre la réalisation des travaux par l’entreprise missionnée par la SC Galerie Vivienne,

DISONS que cet accès s’impose durant toute la durée de ces travaux, après que Madame [T] [D] aie été prévenue 48 heures à l’avance, en main propre ou par lettre recommandée, de la teneur et des modalités des travaux ainsi que de la date de début et de la période d’intervention,

RAPPELONS qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

DISONS qu’il sera dressé constat des opérations,

DEBOUTONS La SC [Adresse 7] de ses autres et plus amples demandes,

CONDAMNONS Mme [T] [D] à payer à la SC [Adresse 7] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS Mme [T] [D] aux entiers dépens

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la Greffière susnommés.

La greffière Le juge