TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01865 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FGQB

AFFAIRE : S.C.I. ALM / [A] [W] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. ALM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Q] [G], gérant

DEFENDEUR

M. [A] [W] [J]

né le 20 Juin 1987 à , demeurant CCAS – [Localité 1]

comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière ALM a, par contrat signé le 26 janvier 2020, donné à bail à Monsieur [A] [W] [E] [K] un studio meublé, situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros, hors charges.

Par acte de Commissaire de Justice du 15 juillet 2025, remis à personne, la société civile immobilière ALM a fait assigner Monsieur [A] [W] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 janvier 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail daté du 26 janvier 2020 et portant sur le bien à usage d’habitation meublé et ses accessoires situé [Adresse 2] à [Localité 2] en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mises à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [A] [W] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique ;

— condamner Monsieur [A] [W] [J] au paiement de la somme principale de 16 400 euros incluant le mois d’avril 2025 outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 14 800 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer les loyers du 31 décembre 2024 ;

— condamner Monsieur [A] [W] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues ;

— condamner Monsieur [A] [W] [J] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [A] [W] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 18 décembre 2025 indiquant que Monsieur [A] [W] [J] vivait seul et était divorcé, qu’il percevait le Revenu de solidarité active à hauteur de 646 euros par mois, que ses charges s’élevaient à 400 euros par mois, soit un reste à vivre mensuel de 246 euros, que les impayés du loyer résultaient de la perte de son emploi et de difficultés de santé, qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Le locataire a précisé qu’il était en activité au moment de la signature du bail. Il a également évoqué une altercation survenue en 2021 avec un voisin, à la suite de laquelle il aurait été hospitalisé et aurait engagé une procédure pénale, sans toutefois produire de justificatifs. Il affirme en outre que le propriétaire aurait coupé l’arrivée d’eau du logement, rendant les conditions d’habitation indécentes, ce qui, selon lui, justifierait l’arrêt du paiement du loyer. Un projet d’orientation vers une pension de famille avait été envisagé à sa demande, mais l’existence d’une dette locative et d’un bail n’ont pas permis de concrétiser cette perspective de relogement, entraînant la rupture de l’accompagnement social.

Lors de l’audience du 6 janvier 2026, la société civile immobilière ALM, représentée, a réitéré ses prétentions. Elle a indiqué que le défendeur n’avait pas repris le paiement du loyer et que la coupure d’eau résultait de l’intervention d’un voisin à la suite d’une fuite au niveau du compteur. La bailleresse a précisé que la dette locative, arrêtée au 6 janvier 2026, s’élevait à 16 400 euros, sans toutefois produire de décompte actualisé.

Monsieur [A] [W] [J] était présent à l’audience. Il a contesté le montant de la dette locative réclamée par la bailleresse et a indiqué avoir été victime d’une tentative de meurtre en 2021. Il soutient que la bailleresse aurait procédé à une coupure d’eau en 2022 et que le logement serait dépourvu d’électricité depuis trois ans. Le défendeur a déclaré être sans domicile fixe, vivre devant le logement et non à l’intérieur, l’appartement étant resté ouvert et ne disposant plus des clés. Il affirme par ailleurs qu’il avait un emploi mais qu’il a tout perdu.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte joint à l’assignation que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2025 comprise, arrêtée au 30 juin 2025, s’élève à la somme de 16 400 euros, après déduction du coût du commandement de payer (190 euros), du coût de la notification à la CCAPEX (11,90 euros), des « FRAIS ADEC » (1,02 euros) et du coût de l’assignation (58,15 euros), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 16 661,07 euros.

A l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [A] [W] [J] a contesté le montant du décompte dressé par la bailleresse. Il soutient avoir subi des troubles de jouissance, l’eau étant coupée depuis 2022 et le logement étant dépourvu d’électricité depuis trois ans.

Outre l’absence de tout pièces justificatives venant étayer ces allégations, de tels éléments ne sauraient, en tout état de cause, autoriser le locataire à suspendre unilatéralement le paiement du loyer courant.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [A] [W] [J] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer la somme de 16 400 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 14 800 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Sur le sort du contrat de bail

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 26 janvier 2020. La clause résolutoire insérée au contrat prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 31 décembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 14 800 euros, visant la clause résolutoire du contrat et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 1er mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [A] [W] [J] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [W] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 1er mars 2025 du contrat de location conclu entre la société civile immobilière ALM et Monsieur [A] [W] [J] portant sur un studio meublé, situé [Adresse 2] à [Localité 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [A] [W] [J] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [A] [W] [J] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [A] [W] [J] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [W] [J] à payer à la société civile immobilière ALM la somme de 16 400 euros, arrêtée au 30 juin 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 14 800 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE Monsieur [A] [W] [J] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [A] [W] [J] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [W] [J] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,