TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BILSKI

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05851 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXT

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [C], Société par actions simplifiée unipersonnelle, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05851 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXT

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [H] est propriétaire des lots de copropriété n° 174, 281 et 607 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 décembre 2023 et remise au destinataire le 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [R] [H] de payer la somme de 2.024,52 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, en ce inclus des frais de mise en demeure de 30 €.

Par exploit d’huissier signifié le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 13ème a fait assigner M. [R] [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 janvier 2026, afin de demander sa condamnation :

— au paiement de la somme de 7.183, 36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, se décomposant comme suit :

* 6.294,06 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023,

* 889,30 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens,

— et de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à personne, M. [R] [H] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05851 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXT

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture

A titre liminaire, il convient de déclarer d’office irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 26 février 2026 et signifiées à personne au défendeur le 25 février 2026 (comprenant une actualisation à la hausse des demandes), ce en application de l’alinéa 1er de l’article 802 du code de procédure civile.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’une fiche immeuble (pièces n° 1 et 2) que M. [R] [H] est propriétaire des lots de copropriété n° 174, 281 et 607 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2023 et 26 mars 2024 (pièces n° 6), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 7) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 5) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025 (pièce n° 4) mentionnant un solde débiteur de 7.183,36 € incluant des frais à hauteur de 889,30 €, soit 6.294,06 € au titre du strict arriéré de charges, étant précisé que ce décompte inclut un solde débiteur, au 1er avril 2023, d’un montant de 672,34 €, correspondant à la provision et à la cotisation fonds travaux du premier trimestre 2023 (respectivement de 642,65 € et de 29,75 €).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [R] [H], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.294,06 €.

M. [R] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6.294,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025, appels de charges courantes et fonds travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à compter du :

—  12 décembre 2023, lendemain de la mise en demeure justifiée remise le 11 décembre 2023 (pièce n° 3), sur la somme de 1.994,52 €,

—  10 février 2024, lendemain de la mise en demeure justifiée remise le 9 février 2024 (pièce n° 3), sur la somme de 701,38 €,

—  14 octobre 2024, sur la somme de 2.159,84 €,

— et à compter du 5 mai 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05851 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXT

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 889,30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais de mise en demeure en date des 7 décembre 2023 (30 €) et 6 février 2024 (30 €) sont justifiés par la production des accusés de réception (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) et des contrats de syndic. Les frais du commandement de payer du 14 octobre 2024 (157,30 €, pièce n° 3) et de constitution d’hypothèque (174 €) sont également justifiés.

En revanche, les frais de la mise en demeure du 18 septembre 2024 (30 €) ne sont pas justifiés, faute de production de l’accusé de réception y afférent. Par ailleurs, les frais facturés à hauteur de 120 € pour « remise du dossier à l’huissier » et de 348 € pour « constitution dossier contentieux » renvoient à un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. Le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, ces frais ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [R] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 391,30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à compter du :

—  12 décembre 2023, lendemain de la mise en demeure justifiée remise le 11 décembre 2023, sur la somme de 30 €,

—  14 octobre 2024, sur la somme de 187,30 €,

— et à compter du 5 mai 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [H] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [H] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [H] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

M. [R] [H], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera en condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare d’office irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] notifiées par voie électronique le 26 février 2026,

Condamne M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] – [Adresse 6] à [Localité 4] les sommes de :

—  6.294,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025, appels de charges courantes et fonds travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 1.994,52 €, du 10 février 2024 sur la somme de 701,38 €, du 14 octobre 2024 sur la somme de 2.159,84 €, et à compter du 5 mai 2025 sur le surplus ;

—  391,30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 30 €, du 14 octobre 2024 sur la somme de 187,30 € et à compter du 5 mai 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.

La Greffière La Présidente