TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie GARCON ; Monsieur [W] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05004 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RX

N° MINUTE :

2-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 31 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société LOGIM IDF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05004 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RX

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [V] est propriétaire des lots n°14 et 72 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 21/2021ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [W] [V] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 novembre 2022 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris la somme de 1 942,28 euros, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2022, outre 800 euros de dommages et intérêts et 1 200 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024 remis au greffe le 18 avril suivant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, a assigné M. [W] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de diverses sommes au titre notamment de charges de copropriété impayées.

À l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son conseil, se référant en partie à ses dernières conclusions, demande de :

— condamner M. [W] [V] à lui payer la somme de 2 868,81 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre de l’année 2025 inclus), avec intérêts à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [W] [V] à lui payer la somme 2 867,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [W] [V] à lui payer la somme 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [W] [V],

— condamner M. [W] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] fait valoir qu’en dépit d’une première condamnation, les appels de charges ne sont de nouveau pas régulièrement payés sans raison valable par M. [W] [V] et ce, malgré une mise en demeure restée infructueuse. Il énonce que le traitement des impayés présente un coût qu’il serait inéquitable de faire supporter aux autres copropriétaires. Il expose que les manquements réitérés de M. [W] [V] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct, certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et tenant à la privation d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires indique enfin que la précédente condamnation de M. [W] [V] pour la même raison s’oppose à tout délai de paiement.

À cette même audience, M. [W] [V], comparant en personne, reconnaît n’avoir pas payé les charges de copropriété et s’en remet à l’appréciation de la juridiction quant au montant des sommes réclamées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et quant au bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

A l’appui de ses prétentions, M. [W] [V] énonce avoir rencontré des difficultés financières, car il a été abusé financièrement, que son locataire ne paye pas régulièrement son loyer et qu’il doit s’acquitter de 700 euros chaque mois pour rembourser d’autres dettes. Il expose que ses ressources mensuelles nettes sont de 2 600 euros et celles de sa conjointe de 3 000 euros et qu’il rembourse un crédit immobilier par mensualités de 1 742 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 25 mars 2026. Les parties ont été avisées par le greffe de la prorogation de ce prononcé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [W] [V] est propriétaire des lots de copropriété n° 14 et 72 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le précédent jugement de condamnation du 8 novembre 2022,

— un appel de régularisation de charges pour l’année 2022 et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour les quatre trimestres des années 2023, 2024 et 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2022, 17 janvier 2023, 30 mars 2023 et 2 juillet 2024 comportant :

— l’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— le vote des budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— le vote des différents travaux (assemblée générale extraordinaire du 17 janvier 2023, résolutions 5, 6, 9 et 10, et assemblée générale ordinaire du 2 juillet 2024, résolutions 31, 33 et 37)

— une attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés des 30 septembre 2022 et 30 mars 2023,

— une mise en demeure à M. [W] [V] datée du 13 novembre 2023,

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie dûment de sa créance du premier trimestre de l’année 2023 jusqu’au troisième trimestre de l’année 2025, y compris une régularisation de charges pour l’année 2022. Il n’y a pas lieu d’ajouter à celle-ci l’appel de fonds concernant le quatrième trimestre de cette année ou ceux concernant les trimestres antérieurs à ladite période, qui ne sont corroborés par aucune pièce (et notamment aucun vote d’un budget prévisionnel pour l’exercice ayant débuté le 1er octobre 2025), de sorte que les sommes dues par M. [W] [V] s’élèvent à 1 817,25 euros.

Ce dernier confirmant à l’audience n’avoir pas réglé celles-ci, il sera condamné à les payer. Celles-ci porteront intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement. En effet, la mise en demeure du 13 novembre 2023 porte sur un montant de 6 374,11 euros qui est sans rapport avec celui réclamé dans la présente procédure et ne détaille pas ce que cette somme recouvre.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2 877,64 euros se décomposant comme suit :

—  28 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 13 novembre 2023,

—  2 249,64 euros pour le suivi et la transmission du dossier,

—  600 euros pour les autres diligences (hypothèque).

S’agissant des frais de mise en demeure, il y a lieu de constater que celle-ci, datée du 13 novembre 2023, porte sur un montant de 6 374,11 euros qui est sans rapport avec celui réclamé dans la présente procédure et qu’il ne ressort ni de cette lettre ni des pièces au dossier qu’elle ait été adressée par lettre recommandée avec avis de réception.

Aucun justificatif des autres sommes réclamées n’est produit de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si elles correspondent à des diligences nécessaires au sens des dispositions ci-dessus rappelées. Il convient de préciser, s’agissant des frais de suivi de dossier, que le contrat de syndic versé au débat prévoit qu’ils peuvent être imputés au copropriétaire concerné uniquement en cas de diligences exceptionnelles et que le demandeur n’allègue pas d’une telle circonstance.

La demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par M. [W] [V] des charges qui sont l’objet de la présente pocédure.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [V] ne justifie par aucune pièce des circonstances qui ne lui ont pas permis de régler dans les délais requis les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] et de l’évolution de ces circonstances.

En conséquence, la demande de délais est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la société LOGIM IDF, la somme de 1 817,25 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés pour la période du premier trimestre de l’année 2023 au troisième trimestre de l’année 2025 et au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022, selon décompte arrêté au 13 janvier 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] aux fins de paiement au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT,