TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/13051

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMRO

N° MINUTE : 5

Assignation du :

13 Octobre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 09 Juin 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [T] [B] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [I] [L] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [N] [M] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

tous représentés par Maître Françoise KONOPNY REGENSBERG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0166

DEFENDERESSE

S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Franck RADUSZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 09 avril 2013, M. [I] [C], aux droits

duquel sont venus Monsieur [G] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [I] [C], Monsieur [N] [C] (ci-après les consorts [C]), ont donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES, un local commercial dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 50.000 euros.

La destination contractuelle a été définie contractuellement de la façon la suivante : « […] l’exercice du commerce de CONFECTION, PRET A PORTER, PULLS, CHEMISES, FOULARDS, CRAVATES ET ACCESSOIRES DE MODE, à l’exclusion de tout autre ».

Par acte d’huissier de justice du 15 octobre 2019, les consorts [C] ont donné congé à la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES pour le 30 avril 2020 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2020 et proposition d’un loyer annuel de 270.000 euros en principal.

La société locataire a accepté le principe du renouvellement du bail, par courrier recommandé du 07 janvier 2020, mais a refusé le loyer proposé.

Par un mémoire en demande notifié le 1er juillet 2021, les consorts [C] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 270.000 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2021, les consorts [C] ont assigné la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la somme en principal de 270.000 euros.

Par jugement du 25 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 15 octobre 2019 par les consorts [C] et l’acceptation de la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 2] à compter du 1er mai 2020, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [J] [Z], expert judiciaire, aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 2] , au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Les bailleurs n’ont pas consigné les sommes provisionnelles à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire dans le délai imparti par le jugement du 25 janvier 2022.

Les parties étant favorables à la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, par jugement du 12 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure de médiation judiciaire confiée à Monsieur [P] [D]. Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Par jugement du 06 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, et désigné Monsieur [W] [K] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 décembre 2024, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er mai 2020 à la somme de 300.000 euros par an, hors taxes et hors charges, et à un loyer plafonné de 56.432 euros par an, hors taxes et hors charges.

L’expert a estimé que l’évolution des facteurs locaux de commercialité sur la période concernée n’était ni favorable ni notable pour le commerce considéré en considération de différents éléments et qu’il n’y avait pas lieu d’écarter la règle du plafonnement.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 27 mars 2025, les consorts [C] demandent au juge des loyers commerciaux de :

« – JUGER n’y avoir lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé, vu la variation démontrée des facteurs locaux de commercialité dans le secteur où se situent les locaux objet du renouvellement de bail, ainsi que l’augmentation significative de la Taxe Foncière supportée par le Bailleur au cours du bail expiré.

— JUGER que le loyer du Bail renouvelé au 1er mai 2020 entre les parties s’établira au montant principal, hors taxes et hors charges, de 329.925 €, avec tous effets de droit à compter de cette date.

— CONDAMNER la Société SAINT HONORE MAILLES au règlement du loyer ainsi fixé à compter rétroactivement du 1er mai 2020.

— CONDAMNER la Société SAINT HONORE MAILLES à un rappel de loyer d’un montant de CONDAMNER la Société SAINT HONORE MAILLES en l’intégralité des frais et dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’Expertise de M. [K].

— CONDAMNER la Société SAINT HONORE MAILLES au versement aux consorts [C] d’une indemnité d’un montant de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ».

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [C] font essentiellement valoir que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés notablement à raison de l’évolution de 11 critères au cours du bail expiré sur les 14 analysés par l’expert judiciaire, et par l’augmentation significative de la taxe foncière.

Ils font valoir en substance que la hausse de constructions nouvelles, l’augmentation du pouvoir d’achat des résidents, l’évolution du nombre de logements dans les 1er et 8ème arrondissements, l’évolution de la population sur l’ensemble du 1er arrondissement, la hausse de la fréquentation des transports en commun, la prolongation de la ligne de métro 14, la hausse de la population salariée et de bureaux, la hausse du nombre de commerces d’habillement et d’enseignes nationales sur la [Adresse 2], l’instauration d’une zone internationale touristique « [Adresse 2]-[Adresse 3] », l’ouverture et l’extension d’hôtels haut de gamme/luxe, et l’ouverture de la boutique LOUIS VUITTON, sont des éléments favorables et notables, au bénéfice de l’activité de la locataire.

Ils estiment que ces évolutions ont été sous évaluées par l’expert judiciaire.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 17 mars 2026, la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— ENTERINER le rapport d’expertise en ce qu’il conclut à l’absence d’évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce exploité par la société SAINT HONORE MAILLES,

— DIRE et JUGER n’y avoir lieu à déplafonnement,

— FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce, c’est-à-dire en appliquant la variation de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, soit 56.642€.

— DEBOUTER les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DIRE que la valeur locative en renouvellement des locaux loués à la SAINT HONORE MAILLES s’établit à 226.000 €.

EN TOUTE HYPOTHESE,

— CONDAMNER Monsieur [G] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [N] [C] à payer à la société SAINT HONORE MAILLES à la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [G] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [N] [C] à supporter les entiers dépens incluant les frais d’expertise ainsi qu’à rembourser à la société SAINT HONORE MAILLES les frais de médiation ».

La S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES acquiesce, quant à elle, au positionnement de l’expert et considère que le loyer renouvelé est plafonné.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient, à l’appui du rapport d’expertise, l’absence d’évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité pour son commerce, faisant au surplus valoir parmi les critères retenus par l’expert, la crise sanitaire, la baisse de la fréquentation hôtelière, la baisse de population, la forte montée en gamme vers les commerces de luxe et le mouvement des gilets jaunes sont des éléments défavorables, et que les autres éléments, l’augmentation du pouvoir d’achat, de la population salariée, la création de la ZTI [Adresse 2]/[Adresse 3], les ouvertures et l’extension d’hôtels haut de gamme/luxe, l’ouverture de la boutique LOUIS VUITTON, les constructions nouvelles, le nombre de logements, la fréquentation du Métro sont des éléments neutres.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiés, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026 et mise en délibéré au 05 juin 2026 puis prorogée au 09 juin 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire il sera rappelé que par jugements du 25 janvier 2022 et du 06 octobre 2023 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er mai 2020.

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer.

Sur la demande de déplafonnement du loyer

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Il est constant que le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit démontrer la modification notable d’un seul des éléments de la valeur locative qui sont, soit les facteurs internes c’est-à-dire les caractéristiques des lieux loués, la destination des lieux et les obligations des parties, soit les facteurs externes c’est-à-dire les facteurs locaux de commercialité, pendant la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement. Il doit en outre prouver que la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt et est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire dans les locaux loués.

Aux termes de l’article R.145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Il n’est pas contesté que la modification de commercialité d’un secteur suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail expiré, un flux complémentaire de chalands, susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les locaux loués par la S.A.R.L. SAINT HONORE MAILLES, sont situés [Adresse 2], laquelle est une longue voie à sens unique de circulation automobile reliant la [Adresse 4] à la [Adresse 5], dans le [Localité 1].

Ils appartiennent au quartier « [Adresse 3] » qui est décrit comme un secteur de prestige spécialisé dans le commerce haut de gamme orienté vers l’équipement de la personne et se découpant en trois tronçons.

Les locaux relèvent du deuxième tronçon, s’étendant de la [Adresse 6] à la [Adresse 7], lequel comprend 103 emplacements commerciaux dont 47 exploités par des enseignes nationales et qui sont majoritairement orientés vers les commerces d’équipement de la personne.

Compte tenu de la configuration des locaux, l’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 65,99 m² qui n’est pas trés éloignée de celle retenue par les bailleurs à hauteur de 67,50 m².

La boutique dispose d’un linéaire de vitrine de 3,50m.

Elle est bien desservie par les transports en commun, les stations Tuileries ( ligne 1) et Pyramides ( lignes 7 et 14) étant situées respctivement à 200m et 350 m des locaux.

Il n’est pas contesté que le flux de piétons est très bon et provient essentiellement des commerces et des salariés du secteur.

L’expert judiciaire a relevé un fux de chalands dans la zone de chalandise, triple : résidentiel, bureaux , et touristique.

Il a retenu à partir des modifications intervenues entre le 1er mai 2011 (date du début du bail) et le 30 avril 2020, 14 éléments, dont il a évalué l’évolution en page 40 de son rapport, selon un tableau, dans lequel il a intégré un paramètre qualitatif avec une échelle de coefficients 1, 2, 3 correspondant respectivement à peu d’intérêt, intérêt moyen, beaucoup d’intérêt, selon lequel il retient :

— Trois éléments défavorables : baisse de population (1) ; baisse de la fréquentation hôtelière (3) ; crise sanitaire (3) ;

— Six éléments dits neutres : constructions nouvelles (1) ; nombre de logements (1) ; fréquentation du métro (1) ; prolongement métro ligne 14 (1)  ; commercialité – enseignes (2) ; gilets jaunes (2) ;

— Cinq éléments favorables : pouvoir d’achat (1) ; population salariée (1) ; ZTI (2) ; ouvertures et extension d’hôtels haut de gamme/luxe (2) ; ouverture de la boutique LOUIS VUITTON (1).

Les bailleurs relèvent que l’expert judiciaire considère que les ratios défavorables (7) équilibrent les ratios favorables (7) et ne seraient départagés que par des facteurs neutres (8).

Les bailleurs contestent cette analyse en faisant valoir, en substance, que l’évolution des constructions nouvelles, du nombre de logements, de la fréquentation du métro, du prolongement métro ligne 14, de la commercialité – enseignes, ne sont pas des facteurs neutres mais favorables.

Ils sont d’accord avec l’expert judiciaire sur le caractère favorable des critères concernant le pouvoir d’achat, la population salariée, la création de la ZTI, les ouvertures et l’extension d’hôtels haut de gamme/luxe et l’ouverture de la boutique LOUIS VUITTON (LV), qu’ils estiment bénéficier d’un coefficient d’influence plus important que ceux retenus par l’expert judiciaire.

Sur les éléments favorables

La progression du pouvoir d’achat des ménages, l’augmentation de la population salariée, la création d’une zone touristique internationale (ZTI) ayant élargi les zones dans lesquelles l’ouverture le dimanche est autorisée, les ouvertures et l’extension d’hôtels haut de gamme/luxe et de la boutique LOUIS VUITTON sont des éléments établis par le rapport d’expertise.

Aucune de ces modifications intervenues au cours du bail, qualifiées de favorables par l’expert judiciaire, n’ont eu, selon son analyse, beaucoup d’intérêt, selon les coefficients qualitatifs attribués.

L’expert judiciaire a accordé un coefficient faible à l’évolution constatée du pouvoir d’achat, de la population salariée, de l’ouverture de la boutique LV, et un coefficient “intérêt moyen” à la ZTI, à l’extension d’hôtels haut de gamme/luxe, ce que les bailleurs contestent, en faisant valoir que ces évolutions ont drainé une augmentation de la population, notamment fortunée, qui profite nécessairement au commerce de la société locataire.

Toutefois, il ressort des éléments non contredits, que la société locataire, exploite un commerce indépendant, depuis plus de quarante ans, principalement de vente de pull-overs en cachemire, à destination d’une clientèle historique (60 %) et touristique (40 %), orienté moyen-haut de gamme  ; ses articles, dont les prix normaux varient entre 350 € et 1.450 €, avec un prix réduit qui peut être de 276 €, sont vendus sous la marque Richard Grand, inconnue du grand public, comme à l’international.

S’il est exact que l’augmentation de l’offre hôtelière de luxe, peut profiter au commerce de la locataire, cette évolution relative, a peu d’intérêt, étant observé au surplus, que la clientèle des hotels de luxe, recherche davantage les marques de prestige, présentes à proximité.

L’augmentation de la population salariée, qui se rend dans la zone de chalandise principalement pour travailler et non pour faire des achats, est de faible impact, étant observé au surplus l’incidence défavorable de la mise en place du télétravail qui tend à diminuer le nombre de salariés se rendant dans les bureaux du secteur.

La population, dont le pouvoir d’achat a progressé, était déjà à fort pouvoir d’achat de sorte que cette évolution, comme relevé par l’expert judicaire, est de peu d’intérêt.

La création de la ZTI, pour une boutique à faible linéaire, fermée le dimanche, qui vend peu sur internet, n’a pas d’impact important pour l’activité du commerce exploité par la société locataire.

Il résulte de ce qui précède que les évolutions constatées sont de faible intérêt.

Sur les éléments neutres

S’agissant des constructions nouvelles, il s’agit, selon les constatations de l’expert judiciaire, essentiellement des restructurations de bâtiments existants et non des constructions de nouveaux bâtiments, dont les bailleurs n’établissent pas qu’elles aient densifié la clientèle.

Il en est de même de l’évolution du nombre de logements.

Si l’expert judiciaire relève une augmentation des résidences secondaires, cette évolution est compensée par une baisse du nombre de résidences principales et une augmentation des logements vacants.

Etant donné le commerce exploité, l’évolution de la fréquentation du métro, comme le prolongement de la ligne 14, permettant d’accueillir plus de voyageurs, n’a pas d’impact significatif pour l’activité.

Concernant la commercialité, le deuxième tronçon de la [Adresse 2] dans lequel se trouve la boutique, est selon l’analyse de l’expert judiciaire, recherché pour les activités de haut de gamme.

Il est cependant constaté une perte de vitesse du secteur, depuis le départ du concept store Colette, en dépit de l’arrivée d’enseignes de luxe.

L’expert judiciaire a relevé une augmentation du nombre de commerces dans l’activité d’habillement en 2020, en comparaison avec le début du bail.

Toutefois, il est établi et non contesté que l’activité d’habillement est celle qui domine depuis 2011, que le nombre de commerces toutes activités confondues est identique entre 2011 et 2020, que le taux de vacance était en hausse en 2020, de sorte que la preuve d’une évolution significative de la commercialité n’est pas établie, étant rappelé l’intérêt moyen déjà relevé, de l’augmentation de l’offre hôtelière de luxe et du flux de chalands.

Enfin, la crise des gilets jaunes, comme la crise sanitaire, qui n’ont pas duré, constituent des évènements ponctuels et temporaires, qu’il convient de qualifier de neutres pour l’activité concernée.

Il résulte de ce qui précède que le caractère neutre de l’évolution des constructions nouvelles, du nombre de logements, de la fréquentation du métro et prolongement du métro ligne 14, de l’évolution de la commercialité sera appliqué à l’ensemble de ces critères, selon les coefficients retenus par l’expert judiciaire.

Il en est de même des effets des gilets jaunes et de la crise sanitaire qui seront considérés comme neutres.

Sur les éléments défavorables

Les bailleurs ne remettent pas en cause la baisse de la fréquentation hotelière, et de la population relevée par l’expert judiciaire, qui a souligné qu’elle s’accompagnait d’une baisse des catégories socio-professionnelles disposant des meilleurs pouvoirs d’achat.

Ces éléments sont manifestement défavorables au commerce exercé à hauteur des coefficients retenus, par l’expert judiciaire.

Concernant la modification des taxes foncières

Les bailleurs communiquent les avis d’impositions pour les années 2015 à 2020, d’où il résulte que la taxe foncière a augmenté, passant de 2.413 euros à 3.116 euros.

Cette évolution, qui porte seulement sur la moitié de la période considérée, n’est pas particulièrement importante.

Elle ne constitue pas une modification notable des obligations pesant sur le bailleur.

Il ressort de la combinaison de l’ensemble de ces éléments que les bailleurs échouent à démontrer la modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par la locataire, de sorte que la bailleresse sera déboutée de sa demande de déplafonnement du loyer.

Sur le loyer

Au regard de ce qui précède, le prix du loyer en renouvellement doit être fixé en application des règles du plafonnement, soit au 1er mai 2020, à la valeur de 56.432 euros dont le calcul établi par l’expert judiciaire, n’est pas contesté.

Ainsi, le loyer du bail renouvelé le 1er mai 2020 sera fixé à la somme annuelle en principal de 56.432 euros.

En conséquence, les demandes des consorts [C] seront rejetées.

Sur les demandes de condamnation à paiement

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R.145-23 du code de commerce, de condamner la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES à payer aux consorts [C] le loyer renouvelé au 1er mai 2020 ainsi que le rappel de loyer.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de Monsieur [G] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [I] [C], Monsieur [N] [C] visant à obtenir le déplafonnement du loyer.

Fixe à la somme annuelle de 56.432 euros (cinquante six mille quatre cent trente deux euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er mai 2020 entre d’une part Monsieur [G] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [I] [C], Monsieur [N] [C] et d’autre part la S.A.R.L SAINT HONORE MAILLES concernant les locaux situés au [Adresse 2] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 09 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT