TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. B&H IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Annie BROSSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03909 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQNP

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic des copropriétaires La SAS CIPA “ AGENCE ETOILE” dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1072

DÉFENDERESSE

S.C.I. B&H IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03909 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQNP

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI B&H IMMO est propriétaire des lots n° 2060, 2086, 2125 et 2134 dans l’immeuble situé au [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CIPA « AGENCE ETOILE », a assigné la SCI B&H IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-1.557,68 € correspondant aux appels de charges arrêtés au 3è trimestre 2025 inclus,

-390 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3.200 € de dommages-intérêts,

-2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI B&H IMMO, citée à étude par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI B&H IMMO,

— les appels de charges, factures et régularisations de charges correspondant à l’arriéré,

— le décompte des charges arrêté au 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) faisant apparaître un solde restant dû de 1.557,68 €,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2024 et 10 avril 2025 et les attestations de non recours desdits procès-verbaux,

— les courriers de mise en demeure en date des 17 septembre 2024, 24 octobre 2024, 14 novembre 2024, 30 janvier 2025 et 6 février 2025.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1 557,68 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus).

La SCI B&H IMMO sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 390 € correspondant au coût de 4 mises en demeure (17 septembre 2024, 24 octobre 2024, 30 janvier 2025 et 6 février 2025).

S’agissant des mises en demeure des 24 octobre 2024 et 30 janvier 2025, il n’est pas établi qu’elles ont été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception, faute de production de l’accusé de réception. Les sommes de 110 € et 110 € seront par conséquent rejetées.

S’agissant de la mise en demeure du 6 février 2025, une facture est produite pour justifier le montant de 120 € mais celui-ci inclut plusieurs frais et honoraires qui ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 120 € sera donc également rejetée.

La SCI B&H IMMO sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 50 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure du 17 septembre 2024 dont l’accusé de réception est joint au courrier.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que la SCI B&H IMMO présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, la SCI B&H IMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 200 € au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI B&H IMMO, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI B&H IMMO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CIPA « AGENCE ETOILE » :

— la somme de 1 557,68 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus),

— la somme de 50 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI B&H IMMO aux dépens,

CONDAMNE la SCI B&H IMMO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CIPA « AGENCE ETOILE », la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 février 2026

la greffière la Présidente