TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10012 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FXR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT- OPH

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [N]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10012 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FXR

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [K] [F], veuve [N] est décédée le 29 février 2024 à son domicile [Adresse 4] à [Localité 8].

Par courrier du 16 avril 2024, réitéré le 16 mai 2024, puis par sommation délivrée par commissaire de justice le 10 juin 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH a demandé à M. [C] [N] de produire un certain nombre de documents pour bénéficier du transfert du bail qui avait été consenti à Mme [R] [K] [N] et de remplir le questionnaire pour l’examen du transfert du bail qui était joint.

En retour, M. [C] [N] a produit un avis d’imposition sur les revenus 2022, un bulletin de paie du mois de mai 2024, une attestation de scolarité et des certificats de scolarité concernant les années 2021/2022 et 2022/2023.

Par courrier du 31 juillet 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH a refusé à M. [C] [N] le transfert du bail et lui a demandé de libérer les lieux dans un délai d’un mois.

Déplorant son absence lors de l’état des lieux de sortie qui était fixé initialement le 3 septembre 2024 puis repoussé au 11 septembre 2024, PARIS HABITAT-OPH l’a fait assigner par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir :

son expulsion du logement, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et suppression du délai légal prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sa condamnation au paiement de la somme de 3 979,52 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois d’août 2024,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2024 égale au montant du loyer majoré de 30% outre les charges, soit 767,77 euros,sa condamnation à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Au soutien de ses demandes, [Localité 7] HABITAT-OPH indique que M. [C] [N] ne justifie pas qu’il satisfait aux conditions imposées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail, faute notamment de prouver la communauté de vie avec sa grand-mère pendant au moins un an avant la date de son décès survenu le 29 février 2024. Il sollicite donc l’expulsion de M. [C] [N], occupant sans droit ni titre, sa condamnation au paiement de la somme de 3 979,52 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le mois de février 2024 jusqu’à la date de l’assignation et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% à compter du mois de septembre 2024.

Lors de l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et indiqué, pour information, que la dette au titre des indemnités d’occupation échues s’élevait à présent à la somme de 8 260,75 euros.

M. [C] [N], bien que régulièrement cité à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle le présent jugement a été mis à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

A titre liminaire, il convient de relever que si le contrat de bail conclu entre [Localité 7] HABITAT-OPH et Madame [R] [K] [F], veuve [N] n’est pas produit, le lien contractuel qui liait les parties ne fait pas de doute, eu égard à l’adresse qui figure sur l’acte de décès de Madame [R] [K] [F], veuve [N], aux courriers produits et au relevé de compte arrêté au 8 avril 2025 mentionnant la date d’entrée dans les lieux de la locataire au 3 octobre 2007.

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, M. [C] [N] ne justifie pas d’une durée d’occupation supérieure à un an avec Madame [R] [K] [F], veuve [N], avant la date du décès de cette dernière dont il n’est pas non plus certain qu’il s’agit de sa grand-mère.

En effet, il n’a fait parvenir à [Localité 7] HABITAT-OPH qu’un avis d’imposition sur les revenus 2022 concernant un certain M. [U] [X], qui n’est pas lui, à une adresse différente, à savoir [Adresse 3] à [Localité 8] de celle où se trouve le logement litigieux. La fiche de paie qu’il a adressée au requérant pour le mois de mai 2024 est bien à son nom mais mentionne également cette adresse du [Adresse 3] dans le [Localité 1]. Enfin, les certificats de scolarité concernant les années 2021/2022 et 2022/2023 mentionnant l’adresse du [Adresse 6] à [Localité 8] ont été établis le 30 août 2024 soit postérieurement au décès de Madame [R] [K] [F], veuve [N].

Ainsi, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que celui-ci s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, soit le 29 février 2024.

M. [C] [N] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre du logement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, étant rappelé que les modalités de cette expulsion.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [C] [N] n’étant pas établie par le requérant, ni le fait qu’il est entré dans le logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le bénéfice de ces dispositions ne sera pas supprimé.

En outre, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [C] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 29 février 2024, il convient de condamner M. [C] [N] à verser une indemnité d’occupation à [Localité 7] HABITAT-OPH à compter du mois de mars 2024.

Ainsi, s’agissant des indemnités d’occupation échues au mois d’août 2024 dont [Localité 7] HABITAT-OPH réclame paiement, il convient de déduire de la somme de 3 979,52 euros mentionnée au décompte que le requérant produit l’échéance du mois de février 2024, soit 590 euros, correspondant à du loyer dont seul le locataire en titre est redevable.

Par conséquent, M. [C] [N] sera condamné à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 2 789,52 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le mois de mars 2024 et le mois d’août 2024.

A compter du mois de septembre 2024, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à une somme égale au dernier loyer (466,20 euros) outre la provision sur charge (137,42 euros), soit un total de 603,62 euros, faute pour [Localité 7] HABITAT-OPH de justifier de la majoration de 30% sollicitée, étant précisé que le requérant ne produit pas le contrat de bail initial et qu’il ne peut donc se prévaloir d’aucune clause d’indexation.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il devra verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit s’agissant des décisions de première instance, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail liant [Localité 7] HABITAT-OPH d’une part et Madame [R] [K] [F], veuve [N] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié de plein droit depuis le 29 février 2024, du fait du décès de la locataire,

CONSTATE que les conditions du transfert du bail au profit de M. [C] [N] ne sont pas réunies et qu’il est, depuis le 29 février 2024, occupant sans droit ni titre du logement,

DIT qu’à défaut pour M. [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, [Localité 7] HABITAT-OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, par conséquent, que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale,

DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [C] [N] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH, à compter du 29 février 2024, une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera, à compter du mois de septembre 2024, de 603,62 euros par mois,

CONDAMNE M. [C] [N] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 2 789,52 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le mois de mars 2024 et le mois d’août 2024,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [C] [N] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection