TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e Maxime PLANTARD

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00088 – N° Portalis DBW3-W-B7J-5364

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [I] [B]

née le 08 Avril 1999, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 11 octobre 2023, la société VILOGIA a consenti un bail d’habitation meublé « étudiant » à Madame [I] [B], sur un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 13 Juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2.307,60 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, au visa des articles 848 et 849 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de son article 24, et L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, pour entendre :

constater la résiliation du bail ordonner l’expulsion de Madame [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués sur place ou dans un garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse en garantie des sommes restant dues condamner Madame [B] à lui payer les sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, avec indexation, jusqu’à libération des lieuxla somme provisionnelle de 2.699,46 euros au titre de la dette locative arrêtée du 29 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et plaidée.

La société VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à 4.032,75 euros au 5 mars 2025.

Madame [I] [B] a comparu en personne pour demander des délais de paiement. Elle n’a pas contesté la dette. Elle ne s’est pas opposée à la résiliation du bail, précisant avoir donné son congé en novembre. Elle a déclaré une absence de revenus, les loyers étant réglés par sa famille.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de constater à titre liminaire, que le contrat conclu entre la société VILOGIA et Madame [B] relève du régime juridique des logements conventionnés, prévus par les articles L 353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles 2 et 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les dispositions de ladite loi ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

La société VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail meublé étudiant

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat de bail meublé étudiant conclu le 11 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 6) qui stipule qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance, ou des charges, et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter demeurée sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans formalité judiciaire.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2.307,60 euros, visant cette clause a été signifié à la locataire le 13 juin 2024. Le commandement de payer accorde néanmoins à la locataire un délai de 6 semaines pour s’acquitter de cet arriéré.

Il résulte des décomptes de la locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées ni dans le délai d’un mois, ni dans celui de 6 semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 25 juillet 2024.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’occurrence les parties s’accordent sur la résiliation du contrat.

Partant, Madame [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024. Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Madame [B] à son paiement.

Il ressort du décompte actualisé au 5 mars 2025 que Madame [B] reste devoir la somme de 4.032,75 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 293,10 euros correspondant à des frais de procédure.

Pour le reste, Madame [B] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle n’apporte pas la preuve de paiements libératoires. Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.739,65 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.307,60 euros à compter du commandement du 13 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [B] ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette dans les délais légaux en l’absence de ressources. L’aide familiale qu’elle déclare apparaît insuffisante et / ou défaillante au regard de trois versements uniquement depuis novembre 2023 (février 2024, juillet 2024 et septembre 2024). Sa demande de délais de paiement de droit commun sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des diligences accomplies par la SA VILOGIA dans le cadre de cette instance, Madame [B] sera condamnée à lui payer une somme de 300 au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2023, entre la société VILOGIA et Madame [I] [B], portant sur un appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 3.739,65 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.307,60 euros à compter du commandement de payer du 13 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mars 2025 ;

DEBOUTONS Madame [I] [B] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à verser à la SA VILOGIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président