TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BILSKI

■

Charges de copropriété

N° RG 25/12422 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AF

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Octobre 2025

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [D] [H],représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

L’Association APOGE – ès qualité de Tutrice de Mme [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [P] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 09 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/12422 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AF

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 5] à PARIS a assigné Monsieur [P] [V] [U] et l’association APOGE, ès qualités de tuteur de Madame [M] [E], respectivement nu-propriétaire et usufruitière, au sein de cet immeuble des lots 108 et 135 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du tribunal judiciaire de :

condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 19.671,50 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété, travaux et frais pour la période allant du 18 février 2025 au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente (sic),condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner in solidum les parties défenderesses à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Puis, par conclusions signifiées par actes de commissaire de justice en date des 4 et 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité sollicite notamment du tribunal de :

condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 22.642,88 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété, travaux et frais pour la période allant du 18 février 2025 au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente (sic),condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner in solidum les parties défenderesses à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [P] [V] [U] et l’association APOGE, ès qualités de tuteur de Madame [M] [E], n’étant pas représentés en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

Décision du 09 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/12422 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AF

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 17 février 2026 pour être mise en délibéré au 9 avril 2026.

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile,

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées aux parties défenderesses après la clôture de l’instruction de la procédure. Par suite, et alors même, que la partie demanderesse ne sollicite pas le rabat de ladite ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2026, et ce en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des seules écritures et pièces déposées avant l’ordonnance de clôture. En conséquence, il ne sera répondu qu’aux seules prétentions mentionnées dans l’assignation sus-mentionnée.

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date du 27 novembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à l’association APOGE, ès qualités, dès lors que son administrée, Madame [E], est usufruitière des lots de copropriété concernés.

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues pour la période allant du 18 février 2025 au 1er octobre 2025 et des appels de charges correspondants qui sont également versés pour la période concernée que l’association APOGE, ès qualités, reste débitrice, au titre des seules charges de copropriété, de la somme de 18.798,50 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, au vu de la clause de solidarité prévue aux termes du règlement en date du 24 mai 1963 de la copropriété concernée qui énonce que sont tenus solidairement à l’ensemble des charges concernées le nu-propriétaire et l’usufruitier, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] dans les mêmes termes que l’association APOGE, ès qualités.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 873 euros au titre des frais dus en application des dispositions précitées. Or, si le décompte produit mentionne cette somme globale de 873 euros au titre des « FRAIS ANCIEN PROCEDURE », elle n’est, en revanche, justifiée par aucun décompte ni aucune pièce.

En conséquence, il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il relève des pièces produites que les parties défenderesses ont été condamnées au paiement d’arriérés de charges de copropriété par jugement prononcé :

— le 28 août 2025 par le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civile de proximité) au paiement d’un arriéré de charges, travaux et frais d’un montant de 2.205,50 euros pour la période antérieure au 13 janvier 2025.

Au vu de la désormais fréquence et récurrence des impayés imputables aux parties défenderesses, il est pleinement établi que cet état de fait cause un préjudice matériel au demandeur à l’instance par le fait, notamment, que ces défauts de paiement font peser une charge financière supplémentaire sur les autres copropriétaires ; au surplus, la succession d’impayés sanctionnée par la décision de justice précitée permet de caractériser la mauvaise foi du défendeur à l’instance qui poursuit sur une aussi longue durée des impayés d’un montant désormais très important.

En conséquence, il apparaît raisonnable, au vu de ces éléments, de condamner solidairement les parties défenderesses à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice matériel de ce dernier.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Parties perdantes, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les parties défenderesses seront condamnées in solidum aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les parties défenderesses seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement l’association APOGE, ès qualités de tuteur de Madame [M] [E] par jugement du tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 27 mars 2023, et Monsieur [P] [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 5] à PARIS la somme de 18.798,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025, et ce, au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 18 février 2025 au 1er octobre 2025 ;

Condamne solidairement l’association APOGE, ès qualités de tuteur de Madame [M] [E] par jugement du tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 27 mars 2023, et Monsieur [P] [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 5] à PARIS la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 5] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum l’association APOGE, ès qualités de tuteur de Madame [M] [E] par jugement du tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 27 mars 2023, et Monsieur [P] [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 5] à PARIS la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum l’association APOGE, ès qualités de tuteur de Madame [M] [E] par jugement du tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 27 mars 2023, et Monsieur [P] [V] [U] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026.

La Greffière Le Président