TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/50893 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VJP

N° : 1

Assignation du :

05 Février 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 7]» sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDERESSE

La société STUDIO 54 CASTING, S.C.I.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Antoine AUSSEDAT de la SELARL AAPS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #G0536 (avocat postulant), et Maître Florence JEAN, avocate au barreau de NICE (avocat plaidant)

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

La SCI Studio 54 Casting est propriétaire du lot n°524 de l’immeuble sis [Adresse 3], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] a assigné en référé devant le président du tribunal judicaire de Paris la SCI Studio 54 Casting aux fins d’obtenir sa condamnation:

— à remettre les parties communes dans l’état antérieur aux travaux réalisés par ses soins à savoir:

• déposer la palissade en bois et la barrière de sécurité installée sur la terrasse partie commune

• déposer le grillage de clôture ajouré courant tout le long de la toiture

• déposer les bacs à fleurs et végétations installés derrière la clôture

• fermer l’accès entre l’appartement n° [Cadastre 5] et la toiture,

sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte

— au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont recouvrement par Maître Eric Audineau conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble maintient oralement ses demandes de dépose de la palissade en bois, barrière de sécurité, grillage et bacs à fleurs, outre une interdiction d’accès de la SCI Studio 54 Casting d’accèder à la toiture.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, des articles 9 et 25b) de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4 du réglement de copropriété.

Il explique que la SCI Studio 54 Casting a réalisé des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes en annexant la toiture terrasse du patio, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Il soutient que la toiture terrasse dont la SCI Studio 54 Casting revendique l’accès n’a jamais fait l’objet d’un droit rattaché à leur lot, l’accès ayant été créé sans autorisation par le propriétaire précédent.

Il indique que la toiture du patio espace non accessible, est utilisé par la défenderesse sans autorisation, au mépris des régles élémentaires de sécurité en l’absence de barrière.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, la société Studio 54 Casting sollicite le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle sollicite en outre être dispensée de toute partipation aux frais de procédure de la présente instance.

A l’issue de ses prétentions, la SCI Studio 54 Casting fait valoir que l’acte authentique de vente mentionnait un accès terrasse, l’usage de la terrasse par le lot concerné étant antérieur à son acquisition depuis plus de 20 ans. Elle prétend que l’accès à la terrasse et son usage sont établis par l’acte de propriété et ses annexes, le réglement de copropriété, les actes modificatifs de l’état de division et que dès lors aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé. Elle ajoute que la demande tendant à lui interdire l’accès à la terrasse ne constitue pas une mesure conservatoire et n’est pas exécutable matériellement.

Elle précise que les pots de fleurs dont il est demandé la dépose sont en place depuis 30 ans et que la palissade visée correspond à un ouvrage démontable sur moins d’un mètre placé sur coffre en plastique par les anciens propriétaires.

Elle conteste la présence d’une palissade en bois, d’une barrière de sécurité ou d’un grillage de clôture ajouré courant le long de la toiture.

Elle indique que seuls demeurent les pots de fleurs installés depuis plus de 30 ans, qui constituent en outre une sécurité pour les usagers de l’accès terrasse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il suffit que le juge constate la violation incontestable et évidente d’un droit pour que le caractère manifestement illicite soit constitué. La jurisprudence est sans égard pour les circonstances. Le copropriétaire ne peut pas invoquer le caractère urgent ou nécessaire des travaux ou encore des motifs de sécurité.

Aux termes de l’article 9 I alinea 1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’article 6-3 de la loi, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

En l’espèce, le réglement de copropriété en son article 4 prévoit que les parties communes comprennent les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles. Si l’acte authentique aux termes duquel le lot n°524 a été vendu à la société Studio 54 Casting qui prévoit que le lot comporte un accès terrasse, l’acte modificatif établi le 31 août 2006 précise que la terrasse accessible par le séjour est une partie commune de l’immeuble, constituant le toit du patio. Toutefois, il résulte de l’ensemble des actes produits que le lot n° 524 provient de la division du lot n°520, lui-même provenant de la réunion des lots n°518 et 519, et que l’accès terrasse est toujours mentionné – sans que la qualité de partie commune ne soit par ailleurs contestée- seule la SCI Studio 54 Casting ayant accès à cette terrasse. La production d’une attestation de l’ancienne gardienne de l’immeuble attestant de l’usage par le copropriétaire du lot n°524 de cette terrasse depuis de très nombreuses années ainsi que l’absence de toute réaction du syndicat des copropriétaires, notamment lors du changement par d’anciens propriétaires d’une fenêtre en porte, interrogent également sur la jouissance exclusive de la défenderesse de cette terrasse.

Dans ces conditions, le trouble illicite n’est pas caractérisé avec l’évidence requise en référé et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à la SCI Studio 54 Casting de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hautes Courtilles sis [Adresse 3] de ses demandes;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hautes Courtilles sis [Adresse 3] aux dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hautes Courtilles sis [Adresse 3] au paiement à la SCI Studio 54 Casting de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9] le 16 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY