— N° RG 25/00835 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDX3X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Mai 2025

Minute n°26/032

N° RG 25/00835 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDX3X

le

CCC : dossier

FE :

— M^e ALLALI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DES LAUREADES DE [Localité 8] Représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER, dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Adresse 2] et [Adresse 5]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [D] [R]

Monsieur [V] [R]

[Adresse 3]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 25/00835 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDX3X

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [R] et Mme [D] [R] sont propriétaires en indivision des lots n°328 et 402 au sein de la résidence [7] située [Adresse 2] et [Adresse 6], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a condamné M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 4 278,53 euros au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 16 novembre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. et Mme [R] de lui payer la somme de 8 308,59 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte des 18 et 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des charges de copropriété impayées ainsi que des frais de recouvrement et en indemnisation de ses préjudices.

Bien que régulièrement assignés par acte remis à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, M. et Mme [R] n’ont pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui payer les sommes de :

*12 234,42 euros au titre des charges de copropriété du 17 novembre 2020 au 17 janvier 2025, , avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure du 3 avril 2024,

*537 euros au titre des frais de recouvrement,

*2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [R] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 12 234,42 euros pour les charges et travaux appelés et arrêtés du 17 novembre 2020 au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs que le comportement de M. et Mme [R] lui cause un préjudice distinct du retard de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété indiquant que M. et Mme [R] sont propriétaires en indivision des lots 402 et 328 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (pièce n°1),

— le jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne du 10 septembre 2021 (pièce n°2),

— la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 3 avril 2024 (pièce n°4),

— l’extrait de compte de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (pièce n°5),

— l’extrait de compte de charge pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 (pièce n°6),

— les appels de fonds pour les périodes du quatrième trimestre 2020, du premier au quatrième trimestre 2021, du premier au quatrième trimestre 2022, du premier au quatrième trimestre 2023, du premier au quatrième trimestre 2024 ainsi que du premier trimestre 2025 (pièce n°7),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 3 août 2021, 12 avril 2023 et 26 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°8-1 à 8-4),

— les attestations de non-recours concernant les assemblées générales des 29 janvier 2021, 3 août 2021, 12 avril 2023 et 26 juin 2024 (pièce n°9).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 29 janvier 2021, 3 août 2021, 12 avril 2023 et 26 juin 2024 et que les sommes arrêtées au 17 janvier 2025 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds et les décomptes produits. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant délivré son assignation les 18 et 19 février 2025, alors que cette assignation vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 17 janvier 2025 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2025 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 12 234,42 euros, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, M. et Mme [R] sera seront condamnés solidairement à payer la somme de 12 234,42 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 8 308,59 euros, et à compter du 19 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le contrat de syndic à effet au 12 avril 2023 jusqu’au 30 juin 2024 (pièce n°10),

— le contrat de syndic à effet au 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 (pièce n°10),

— une facture du 21 novembre 2022 de 20 euros au titre des frais de relance,

— une facture du 22 novembre 2023 de 20 euros au titre des frais de relance,

— une facture du 5 décembre 2023 de 20 euros pour des frais de relance,

— une facture n°50194 du 13 février 2024 d’un montant de 144 euros au titre des frais de mise en demeure,

— une facture n°12190 du 3 juin 2024 d’un montant de 150 euros au titre des frais de constitution de dossier avocat,

— une facture n°12199 du 5 juin 2024 d’un montant de 75 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque (pièce n°11).

Si le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 108 euros au titre des « honoraires dossier contentieux » facturée le 29 décembre 2020 ainsi que celle de 20 euros au titre des frais de relance facturés le 21 novembre 2022, il ne produit pas le contrat de syndic en application duquel ils ont été facturés, les contrats de syndic produits prenant effet au 12 avril 2023 puis au 1er juillet 2024.

En revanche, la somme de 409 euros est justifiée (20 + 20 + 144 + 150 + 75).

En conséquence, M. et Mme [R] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 409 euros et ce dernier sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Il ressort des pièces versées aux débats que depuis au moins 2018, date de la sommation de payer mentionnée dans le jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, M. et Mme [R] ne payent pas régulièrement leurs charges, ces derniers ayant déjà été condamnés à ce titre le 10 septembre 2021, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori dans de telles proportions et sur une telle durée, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner in solidum M. et Mme [R] au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, M. et Mme [R] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. et Mme [R] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [V] [R] et Mme [D] [R] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme de 12 234,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 8 308,59 euros, et à compter du 19 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [V] [R] et Mme [D] [R] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme de 409 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum M. [V] [R] et Mme [D] [R] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. et Mme [R] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [V] [R] et Mme [D] [R] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE