TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Averèle KOUDOYOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01720 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OPN

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL VERNEUIL [Localité 5], dont le siège social est sis SARL VERNEUIL [Localité 5] – [Adresse 1]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 4] (CHINE)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01720 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OPN

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [V] est propriétaire du lot n°15 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL VERNEUIL LILLE, a fait assigner M. [C] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du code civil, de la condamner à payer les sommes suivantes, sous réserve de l’exécution provisoire :

—  4.435,63 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires impayés selon décompte du 03 décembre 2024, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2024,

—  199,10 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure au 24 octobre 2024,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

A l’audience du 29 avril 2025, le demandeur ne comparaissait pas et le syndic de copropriété était représenté par conseil. Le dossier était renvoyé du fait que la signification était réalisée à l’étranger depuis moins de six mois et qu’aucun retour n’a été justifié de la signification au défendeur.

Lors l’audience du 3 octobre 2025, le demandeur seul, représenté par son conseil, comparaissait. Il était cette fois justifié des diligences accomplies par les autorités étrangères pour signifier, sans succès, la décision à M. [C] [V].

Le demandeur, a réitéré les termes de son assignation.

M. [C] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision n’étant pas susceptible d’appel, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le principe d’imputabilité au copropriétaire défaillant des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, y compris notamment les frais de relance et de mise en demeure restée infructueuse.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, au terme de son assignation, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un relevé de propriété émanant de la direction générale des finances publiques justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [C] [V] pour le lot concerné (pièce n°1),

— un courrier recommandé de mise en demeure du défendeur d’avoir à payer les charges dues daté du 24 octobre 2024 (pièce n°2),

— un décompte des charges de copropriété au 24 octobre 2024 laissant apparaitre un solde débiteur au 24 octobre 2024 de 4.435,63 euros incluant l’appel de fonds pour le 4e trimestre 2024, hors frais de relance (pièces n°3 et 4), et établissant par ailleurs à la même date des frais de relance cumulés pour 228,90 euros,

— les appels de fonds adressés à M. [C] [V] de janvier 2021 au 4e trimestre de 2024 (pièce n°5),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 février 2022, 15 mars 2023 et 1er février 2024 et les attestations de non recours afférentes à chacune de ces assemblées générales (pièces n°6 et 7):

— approbation des comptes des exercices 2021 à 2023 et vote du budget prévisionnel 2024 et 2024,

— vote d’un fonds travaux,

— les attestation de non recours des assemblées générales tenues les 21 juin 2022 et 19 juin 2023 (pièce n°5),

— le contrat de syndic (pièce n°9).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.435,63 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires impayés selon décompte du 03 décembre 2024, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation outre 199,10 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, M. [C] [V] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [C] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement par défaut mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL VERNEUIL [Localité 5] la somme de 4.435,63 euros (quatre milles quatre cents trente-cinq euros et soixante-trois centimes) à titre d’arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, appel provisionnel du 4e trimestre 2024 inclus, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL VERNEUIL [Localité 5] la somme de 199,10 euros (centre quatre vingt dix neuf euros et dix centimes) au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL VERNEUIL [Localité 5] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SARL VERNEUIL [Localité 5] de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [C] [V] aux dépens,

CONDAMNE M. [C] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL VERNEUIL [Localité 5], la somme de huit cents euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président