TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 16 octobre 2025

Enrôlement : N° RG 24/12737 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UF6

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER VAL PINS (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ M. [G] [H] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 octobre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS situé 33 boulevard du Bosphore 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice La société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (MGF), immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 403 616 345, dont le siège social est sis 108 Cours Lieutaud 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [G] [H]

demeurant et domicilié 33 Boulevard du Bosphore – Résidence Val Pins Bât. C1 – 13015 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [H] est propriétaire des lots n°324 et 310 au sein de l’ensemble immobilier dénommé VAL PINS sis 33 boulevard du BOSPHORE 13015 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un commandement de payer des charges de copropriété lui a été signifié le 12 mai 2022 pour un montant en principal de 6.597,69 euros, hors frais.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a ensuite été adressée le 25 juin 2024, en vain.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS sis 33 boulevard du Bosphore 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, a fait citer Monsieur [G] [H] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Le condamner à lui payer la somme de 13.498,76 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).

— Le condamner au paiement d’une somme de 860,60 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Le condamner au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée du requis ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté

Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

— Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

— Le condamner à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Le condamner au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

— Le condamner le requis à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [H] n’a pas constitué avocat dans le cadre de l’instance.

La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 4 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 13.498,76 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2024.

Il produit à l’appui de sa demande, notamment, le relevé de propriété et le titre de propriété de Monsieur [H], le fiche d’immeuble, un relevé de compte de charges arrêté au 30 octobre 2024, les procès-verbaux d’assemblée générale des 29 janvier 2021, 7 octobre 2021, 20 octobre 2022, 7 novembre 2023 et 19 juin 2024 ainsi que les attestations de non-recours contre ces assemblées, la reddition des comptes et appels de fonds, outre la mise en demeure adressée au défendeur par LRAR le 25 juin 2024 et le précédent commandement de payer du 12 mai 2022.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges de l’exercice 2019, les provisions sur charges et soldes de charges réclamés au titre des années 2020 à 2024, les cotisations au fonds de travaux et fonds de roulement, ainsi que les travaux de restructuration des façades est établi par les procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats.

Monsieur [H] sera donc condamné à payer la somme de 13.498,76 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 6.597,69 euros, et à compter du 25 juin 2024, date de la mise en demeure, pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 10-1 permet ainsi au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure, mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les frais de « remise dossier huissier », de « remise dossier avocat » et de « suivi dossier avocat », correspondraient à des démarches exceptionnelles réalisées par le syndic qui ne relèveraient pas de son activité normale pour le recouvrement des sommes dues. Ces frais qui relèvent de l’administration élémentaire de la copropriété seront donc retranchés pour un montant total de 837,60 euros.

La somme due au titre des frais de recouvrement s’élève donc à la somme de 23 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés et ne démontre pas que le défendeur serait de mauvaise foi. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [H], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations, les frais d’exécution forcée seront supportés par le débiteur ce qui résulte de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoit par ailleurs que les contestations sur ce point relèvent de la compétence du juge de l’exécution.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS sis 33 boulevard du Bosphore 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE :

— la somme de 13.498,76 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 octobre 2024,

— la somme de 23 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 6.597,69 euros, et à compter du 25 juin 2024, date de la mise en demeure, pour le surplus.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS sis 33 boulevard du Bosphore 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat, qui en a fait la demande ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS sis 33 boulevard du Bosphore 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le seize octobre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT