TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/03173 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24VE

N° de MINUTE : 26/00385

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet AJOA GESTION, dénommée CM GESTIMMO, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

S.C.I. SAFIA IMMO

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I SAFIA IMMO est propriétaire des lots n°1 et 10 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Sevran (93270), représenté par son syndic en exercice la S.A.S AJOA GESTION a fait assigner la S.C.I SAFIA IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la S.C.I SAFIA IMMO à lui payer la somme de 9.995,54 euros au titre des charges de copropriété impayées du 2ème trimestre 2021 au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la S.C.I SAFIA IMMO à lui payer la somme de 1.401,92 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la S.C.I SAFIA IMMO à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner la S.C.I SAFIA IMMO à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la S.C.I SAFIA IMMO n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 5 janvier 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I SAFIA IMMO,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9.995,54 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 4 mars 2021, 14 avril 2022, 22 février 2023 et 20 février 2025 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I SAFIA IMMO,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er avril 2025 s’élève à la somme de 9.995,54 euros.

De son côté, la défenderesse, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I SAFIA IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 9.995,54 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er avril 2025 (appels du 2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er avril 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la S.C.I SAFIA IMMO sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des frais d'« assignation suite échec conciliation » en date du 23 avril 2021 de 540 euros, de « constitution dossier saisie immo » en date du 27 septembre 2022 de 510 euros et d'« assignation TJ » en date du 31 mai 2024 de 54,92 euros, le syndicat des copropriétaires ne versant pas aux débats les justificatifs de ceux-ci, lesquels au demeurant n’apparaissent pas en lien avec les charges recouvrées dans la présente instance. Ces frais, d’un total de 1.104,92 euros, seront donc écartés.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’avocat, s’agissant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 297 euros, seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I SAFIA IMMO a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er juillet 2021.

Il est en outre établi que la défenderesse a déjà été précédemment condamnée, par un jugement du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois du 22 décembre 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de la S.C.I SAFIA IMMO à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I SAFIA IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1.000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I SAFIA IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I SAFIA IMMO sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I SAFIA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 9.995,54 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er avril 2025 (appels du 2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er avril 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I SAFIA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.I SAFIA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I SAFIA IMMO aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 16 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES