TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e PIERRE

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BAUDOUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07805 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAW53

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMINVEST III

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe PIERRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1846

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [O]

Madame [Q] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, Première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07805 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAW53

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2012, la SCI IMMINVEST III donnait à bail à Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage droite de l’immeuble du [Adresse 2] 1er étage sur rue à Paris 7ème, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.400 euros outre une provision pour charges mensuelle de 600 euros, soit un total de 6.000 euros.

Par un acte en date du 12 mars 2024, la SCI IMMINVEST III faisait délivrer à Monsieur et Madame [O] un congé pour reprise au 14 octobre 2024. Ce congé était motivé par la volonté de Monsieur [Z] [A], associé de la SCI IMMINVEST III, d’habiter les lieux.

Monsieur et Madame [O] n’ont pas déféré au congé et se sont maintenus dans les lieux, malgré une sommation de quitter les lieux en date du 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025 remis à étude le même jour, la SCI IMMINVEST III faisait assigner Monsieur et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Juger bon et valable le congé pour reprise pour habiter du 12 mars 2024 donné pour le 14 octobre 2024 à minuit à Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] par la SCI IMMINVEST III,

— Juger Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux, occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 15 octobre 2024,

— Ordonner leur expulsion et celle de tous les occupants des lieux de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— Juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] à payer à la SCI IMMINVEST III une indemnité d’occupation mensuelle de 8.000 euros à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— Condamner Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] à payer à la SCI IMMINVEST III une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, qui comprendront les frais de congés pour reprise du 12 mars 2024 et de sommation de quitter les lieux du 5 décembre 2024.

Initialement appelée le 17 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs afin de permettre à ces derniers de se mettre en état ; un calendrier de procédure a été régularisé.

A l’audience du 3 février 2026, la SCI IMMINVEST III, représentée par son Conseil a maintenu les termes de son assignation.

Elle a expliqué être une SCI familiale composée de Monsieur [K] [A], le grand-père et de ses 5 petits-enfants dont [Z], le bénéficiaire de la reprise ; la SCI n’étant propriétaire que de ce seul bien.

Elle a précisé qu’un relogement avait été proposé aux époux [O] au rez-de-chaussée de ce même immeuble, ces derniers ayant refusé.

Elle a indiqué que [Z] [A] était pleinement associé de la SCI et qu’il était parfaitement fondé à solliciter la reprise souhaitant bénéficier d’un appartement plus grand que celui qu’il occupe actuellement qui n’est que de 40m2, et ce afin de lui permettre de mener à bien ses projets personnels de fonder une famille.

Elle a exposé que les défendeurs ne rapportaient nullement la preuve de ce que le congé aurait été délivré de mauvaise foi procédant par pure allégation.

Elle a enfin indiqué être opposée à l’octroi de délais pour partir, les époux [O] ayant déjà bénéficié des délais de la procédure et bénéficiant de revenus important et d’un patrimoine immobilier leur permettant de se reloger dans de bonnes conditions.

Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O], représentés par leur Conseil ont sollicité du tribunal :

A titre principal,

— qu’il rejette l’ensemble des demandes, conclusions et fins de la SCI IMMINVEST III,

— qu’il annule le congé pour reprise pour habiter délivré par la SCI IMMINVEST III, par acte de la SAS SAMAIN-RICARD & ASSOCIES, en date du 12 mars 2024 pour le 14 octobre 2024, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre subsidiaire,

— qu’il ramène à de plus justes proportions l’indemnité d’occupation sollicitée par la SCI IMMINVEST III, laquelle ne pourra excéder le loyer du contrat de bail,

— qu’il accorde à Monsieur [L] [O] et à Madame [Q] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— qu’il condamne la SCI IMMINVEST III à payer à Monsieur [L] [O] et à Madame [Q] [O] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— qu’il condamne la SCI IMMINVEST III aux entiers dépens,

— qu’il dise n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Ils indiquent que le congé serait irrégulier en ce que Monsieur [Z] [A] ne peut être valablement bénéficiaire de la reprise ce dernier n’ayant pas la qualité d’associé de la SCI puisqu’il ne détient qu’une seule part en usufruit.

Ils ajoutent qu’il bénéficie de revenus importants lui permettant aisément de se reloger et que l’immeuble, propriété de la famille [A], dispose de nombreux logements vacants.

Ils n’ont pas contesté le fait qu’un appartement situé au rez-de-chaussée leur avait été proposé, mais ont expliqué n’avoir pu donner une suite favorable à cette proposition, le loyer afférent au dit bien étant très supérieur à leur loyer actuel.

Ils considèrent que le temps écoulé entre la délivrance du congé et l’assignation vaut renonciation au congé.

Ils contestent le montant réclamé au titre de l’indemnité d’occupation et souhaite voir maintenu à ce titre le montant actuel du loyer.

Subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais pour partir exposant avoir respectivement 80 et 84 ans.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 9 avril 2026.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise

Sur la qualité d’associé de Monsieur [Z] [A]

Les consorts [O] soutiennent que le congé serait irrégulier en ce que Monsieur [Z] [A] n’aurait pas la qualité d’associé de la SCI IMMINVEST III et ne pourrait donc être bénéficiaire de la reprise.

Ils expliquent qu’il ressort de l’acte de donation-partage que Monsieur [Z] [A] est propriétaire de 1/5ème indivis d’une part en nue-propriété et que dans ces conditions, il ne peut être qualifié d’associé à part entière de la SCI IMMINVEST III puisque la propriété de ladite part appartient en réalité en indivision à Monsieur [Z] [A], à Madame [I] [N] [A], à Monsieur [T] [A], à Madame [V] [A] et enfin à Monsieur [E] [A] pris ensemble.

Ils ajoutent que Monsieur [Z] [A] ne peut exercer seul ses droits au sein de la société puisque l’acte de donation-partage précise que la représentation des copropriétaires indivis est confiée à un mandataire.

En réponse, la SCI IMMINVEST III indique qu’il est justifié par la production d’un extrait Kbis de la SCI IMMINVEST III, Société Civile Immobilière familiale, que Monsieur [Z] [A] est bien l’un de ses associés et qu’il ne peut être contesté sa qualité d’associé au motif qu’il est propriétaire d’un cinquième d’une part sociale en nue-propriété de sorte que la SCI était en droit de faire délivrer un congé pour reprise pour habiter au profit de l’un de ses associés.

L’article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.”

De même, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise quant à lui : “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment I’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par Ie bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

En l’espèce, il est constant que la SCI IMMINVEST III est une SCI familiale. Cette dernière a fait délivrer un congé pour reprise pour y loger l’un de ses associés, Monsieur [Z] [A], né le 11 janvier 1988, à [Localité 2] et demeurant actuellement [Adresse 3] à [Localité 3], Monsieur [Z] [A] souhaite habiter un logement plus grand et mieux adapté à ses besoins.

L’extrait Kbis produit montre que Monsieur [Z] [A] figure bien comme associé de la SCI IMMINVEST III.

Il est de jurisprudence constante qu’une SCI familiale peut délivrer un congé pour reprise au profit de l’un de ses associés, sans restriction sur la nature de sa détention (pleine propriété, nue-propriété, etc…). Toutefois, un associé qui ne peut pas exercer ses droits seul n’est pas un associé “effectif” au sens de la loi.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Z] [A] est associé depuis le 6 mai 2022, soit bien antérieurement à la signification du congé (12 mars 2024).

Toutefois, Monsieur [Z] [A] ne détient qu’une quote-part en nue-propriété d’une part sociale, elle-même détenue en indivision avec d’autres personnes.

De plus, l’acte de donation-partage prévoit que la représentation des copropriétaires indivis est confiée à un mandataire, ce qui signifie que Monsieur [Z] [A] ne peut pas exercer seul les droits attachés à cette part.

Or, pour être bénéficiaire d’un congé pour reprise, il faut être associé à part entière, c’est-à-dire pouvoir exercer seul les droits sociaux (droit de vote, droit à l’information, etc.) et la nue-propriété indivise ne permet pas à Monsieur [Z] [A] d’exercer seul les droits sociaux. La jurisprudence exige que le bénéficiaire du congé soit en mesure d’occuper personnellement le logement, ce qui suppose une maîtrise effective de la part sociale, ce qui n’est pas le cas ici.

En conséquence, la qualité d’associé de Monsieur [Z] [A], telle que décrite dans l’acte de donation-partage, ne lui permet pas d’être le bénéficiaire valable d’un congé pour reprise et il convient donc de déclarer ledit congé nul et de nul effet.

La SCI IMMINVEST III sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI IMMINVEST III, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI IMMINVEST III, partie perdante sera condamnée à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 12 mars 2024 par la SCI IMMINVEST III à Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] à Paris 7ème, les demandes subséquentes d’expulsion, de versement d’une indemnité d’occupation devenant sans objet ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SCI IMMINVEST III aux dépens ;

CONDAMNE la SCI IMMINVEST III à verser la somme de 2 000 euros à Monsieur [L] [O] et Madame [Q] [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIS n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection,