TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BORIS

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BORIS, M^e DOMAT

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05831 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXM

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Avril 2025

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] & Jacques GRIES SARL, agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0138

DÉFENDERESSE

La S.C.I. [D] [N], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Didier DOMAT de l’AARPI EARVIN & LEW, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0760

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXM

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [D] [N] est propriétaire des lots de copropriété n° 168 et 183 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 9ème.

Par exploit d’huissier signifié le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 9ème a fait assigner la SCI [D] [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 janvier 2026, afin de demander :

Vu l’article 55 du décret du 17 mars1967, l’article 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, l’article 1343-2 du code civil, les pièces produites ;

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SARL E&J GRIES en ses demandes,

En conséquence,

Condamner la SCI [D] [N] à lui verser la somme de 35.842,68 €, arrêtées au 03 avril 2025, appels de charges courantes du 2ème trimestre 2025 inclus relative aux lots 168 et 183, comprenant les frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour

un montant de 120 € et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 juin 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner la SCI [D] [N] à lui verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SCI [D] [N] au paiement de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXM

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SCI [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 mars 2026.

La SCI [D] [N] a constitué avocat le 9 janvier 2026, sans solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1) que la SCI [D] [N] est propriétaire des lots de copropriété n° 168 et 183 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 9ème.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXM

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2023, 26 mars 2024 et 18 mars 2025 (pièces n° 6 à 8), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièces n° 6 à 8) ;

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 4 et 5) ;

— un décompte de créance actualisé au 3 avril 2025 (pièce n° 4) mentionnant un solde débiteur à compter du 1er avril 2024 et un solde débiteur, au 3 avril 2025, de 35.842,68 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [D] [N], déduction faite des frais de recouvrement (240 €), est débiteur de 35.602,68 euros.

La SCI [D] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 35.602,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 avril 2025, appel de la provision du 2ème trimestre 2025 incluse.

Aucune mise en demeure du 5 juin 2024 n’est justifiée.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 à compter du :

—  7 novembre 2024, lendemain de la présentation de la lettre recommandée de mise en demeure en date du 5 novembre 2024 (pièce n° 3), sur la somme de 13.575,09 €,

—  6 décembre 2024, lendemain de la présentation de la lettre recommandée de mise en demeure en date du 3 décembre 2024 (pièce n° 3), sur la somme de 8.014,43 €,

— du 30 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Ces frais correspondent à l’envoi des deux mises en demeure par avocat précitées (pièces n° 3). Justifiés, ils seront retenus.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WXM

En conséquence, la SCI [D] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024, lendemain de la présentation de la lettre recommandée de mise en demeure en date du 3 décembre 2024 (pièce n° 3), sur la somme de 120 €, et à compter du 30 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 120 €.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [D] [N] de ses obligations. A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI [D] [N] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er avril 2024

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [D] [N] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La SCI [D] [N], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI [D] [N] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème les sommes de :

—  35.602,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 avril 2025, appel de la provision du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 13.575,09 €, du 6 décembre 2024 sur la somme de 8.014,43 €, et du 30 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus,

—  240,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 120 € et à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 120 €,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème la somme de 1.800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne SCI [D] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.

La Greffière La Présidente