TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 24/03749 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN7Z

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[M] [R], [E] [D] épouse [R]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société SYNDICEO

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

DEFENDEURS

Monsieur [M] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

Madame [E] [D] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [R] et Madame [E] [D] épouse [R] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [R], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société SYNDICEO, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 26 avril 2024 aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 CONDAMNER in solidum M. [M] [R] et Mme [E] [R] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 5] (92) :

la somme de 6 619,10 euros correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 janvier 2019 au 17 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022 pour la somme de 6 542,95 euros et à compter de l’assignation pour le solde,la somme de 750 euros au titre des dépenses privatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 612,44 euros au titre des frais de relance, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 1 520 euros au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil, CONSTATER la résistance abusive et condamner in solidum M. [M] [R] et Mme [E] [R] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 5] (92) la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER M. [M] [R] et Mme [E] [R] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 5] (92) la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de de droit.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025 et signifiées aux défendeurs le 04 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic le cabinet JOURDAN demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, CONDAMNER Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5] (92) :

la somme de 2 464,14 €, correspondant au montant des charges dues

pour la période du 1 janvier 2019 au 8 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022 pour la somme de 6 542,95 € et à compter de l’assignation pour le solde ;la somme de 750,00 € au titre des dépenses privatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 612,44 € au titre des frais de relance, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 1 520,00 € au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil, CONSTATER la résistance abusive et CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5] (92) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5] (92) la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de ces dernières conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [R] et Mme [R] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [R] au paiement de la somme de 2.464,14 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 8 octobre 2025, 4e trimestre 2025 inclus.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme [R] sont propriétaires des lots n° 10646 et 10205 de l’état descriptif de division,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 05 avril 2018, du 28 mars 2019, 09 décembre 2020, 21 juin 2021, 30 juin 2022, 13 juin 2022, 22 juin 2023, du 05 juin 2024, du 30 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2018 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2026 et voté divers travaux,

— les appels de fonds correspondant,

— un commandement de payer en date du 4 mai 2022 pour le paiement de la somme de 6.542,95 euros,

— un décompte de charges des défendeurs.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges impayées arrêtées au 8 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, d’un montant de 2.464,14 euros, que M. et Mme [R] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme qui lui est allouée au titre des charges soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2021 adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer adressé par exploit d’huissier de justice en date du 4 mai 2022, demandant le paiement de la somme de 6.542, 95 euros.

Il convient par conséquent d’accueillir sa demande et d’ordonner que la somme de 2.464,14 euros qui lui a été allouée au titre des charges portera en conséquence intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2022.

Sur la demande de paiement au titre des dépenses privatives

Le syndicat des propriétaires demande la condamnation de M. et Mme [R] à lui payer la somme de 750 euros au titre d'« honoraires sinistre du 29 mai 2020 » facturés le 08 décembre 2021.

Il explique qu’il s’agit d’une dépense privative à leur charge.

Le syndicat ne justifie toutefois pas de sa demande dont on ignore le fondement tant en fait qu’en droit.

Il en sera par conséquent débouté.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement des sommes de 612,44 euros au titre de frais de poursuite, d’une part, 1.520 euros au titre de frais contentieux, d’autre part.

Ces sommes doivent être examinés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sa demande est composée de frais dénommés « frais de poursuite » d’un montant de 612,44 euros composé ainsi :

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 24 juillet 2019

-42 euros au titre de « frais de 2ème relance » facturés le 30 août 2019

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 31 octobre 2019

-42 euros au titre de « frais de 2ème relance » facturés le 27 novembre 2019

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 04 février 2020

-42 euros au titre de « frais de 2ème relance » facturés le 04 mars 2020

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 12 juin 2020

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 19 août 2020

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 17 novembre 2020

-40 euros au titre de « frais de relance » facturés le 08 décembre 2020

-15 euros au titre de « frais de relance » facturés le 11 mars 2022

-25 euros au titre de « frais de 2ème relance » facturés le 29 mars 2022

-166,44 euros au titre de « coût huissier commandement de payer » facturés le 05 mai 2022

Et de frais dénommés « frais de contentieux » d’un montant de 1.520 euros décomposé de façon suivante :

-180 euros au titre d’ « honoraires syndic suivi contentieux », facturés le 26 mai 2020,

-180 euros au titre d'« honoraires syndic suivi contentieux », facturés le 05 août 2020

-120 euros au titre d’ « honoraires syndic suivi contentieux », facturés le 30 novembre 2020

-140 euros au titre d'« honoraires syndic suivi contentieux », facturés le 14 décembre 2020

-144 euros au titre d’ « honoraires syndic suivi contentieux», facturés le 08 décembre 2021

-228 euros au titre de « honoraires syndic suivi contentieux », facturés le facturés le 08 décembre 2021

-228 euros au titre de « honoraires syndic suivi contentieux », facturés le facturés le 08 décembre 2021

—  300 euros au titre de « honoraires syndic suivi contentieux », facturés le facturés le 15 juin 2022

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit que les contrats conclus avec le syndic pour la période du 23 juin 2023 au 30 juin 2024 et la période du 30 juin 2025 au 30 septembre 2026 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour toutes les prestations du Syndic, facturées avant leurs conclusions.

En outre, le syndic facture de façon abusive des « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Enfin s’agissant des « honoraires syndic suivi contentieux », ces prestations relèvent de la mission de base de tout syndic dont les montants doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Ces sommes seront donc écartées

Seuls seront en conséquence comptabilisés dans les frais de l’article 10-1 les honoraires de l’huissier de justice pour la délivrance du commandement de payer du 4 mai 2022, dont il est justifié, pour un montant total de 166,44 euros que les défendeurs seront condamnés à verser au syndicat.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts résistance abusive. Il fait valoir qu’il subit un préjudice distinct du retard de paiement normalement indemnisé par les intérêts au taux légal.

Il explique que « ce sont nécessairement les contributions des autres copropriétaires qui sont utilisées pour parer aux conséquences de la défaillance de M. et Mme [R], ce qui occasionne des tensions de trésorerie et une complication de gestion » et que le comportement des défendeurs « qui avaient cessé tout règlement depuis au moins le 1 janvier 2019 jusqu’au 19 décembre 2024 et contraignent toujours le syndicat requérant aux peines et tracas d’un procès, constitue une atteinte injustifiée à la nécessaire loyauté que se doivent entre eux les copropriétaires sur chacun desquels reposent l’harmonie et le bon fonctionnement de leur collectivité.».

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [R] dans le paiement de leurs charges de copropriété a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les demandes accessoires

M. et Mme [R], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la Société CABINET JOURDAN, la somme de 2.464,14 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 8 octobre 2025, 4e trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des dépenses privatives ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 166,44 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [E] [R] née [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE