TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e PIERRE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e ATTIAS

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/01390 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CV545

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET [W] SAULAIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1846

DÉFENDEURS

S.A.S. M2GY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

S.A.S. MG HOLDING, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentées par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2306

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/01390 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV545

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à diposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 12 mars 2018, la société M2GY a acquis les lots n°7 et 38 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15]. Celui-ci est régi par un règlement de copropriété établi le 5 juin 1973 et modifié les 06 septembre 1973 et 08 octobre 2014.

Le lot n°7 est défini à l’état descriptif de division comme: « Dans le bâtiment unique, au rez-de-chaussée, au fond de l’entrée, un local à usage de bureaux, divisé en huit pièces, watercloset et couloirs » et le lot n°38 comme « Au rez-de-chaussée, accessible par le lot n°7, une cour couverte. Lot indissociable du lot n°7 ».

Au motif qu’elle aurait changé l’affectation desdits lots en meublé de tourisme, l’assemblée générale réunie le 16 mars 2020 a donné mandat au syndic “aux fins d’agir contre la SAS M2GY pour demander le rétablissement des lieux à leur affectation autorisée et antérieure, l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, la cessation des nuisances de toute nature liées aux activités de la SAS M2GY dans l’immeuble, et l’indemnisation des préjudices occasionnés par lesdites activités et des frais et honoraires exposés à cette occasion.”

Par exploit d’huissier signifié le 20 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait citer la société M2GY devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir principalement sa condamnation sous astreinte à rétablir les lots n°7 et 38 à l’usage de bureaux.

Décision du 06 Janvier 2026

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Les lots ayant été vendus à la société MG Holding en avril 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner cette dernière en intervention forcée par exploit du 19 juillet 2022.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 17 avril 2023.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] 7ème [Adresse 12] demande au tribunal de :

— DEBOUTER entièrement les sociétés M2GY et MG HOLDING de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées.

Vu l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5],

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

— ACCUEILLIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 14] en ses demandes ; l’y DIRE bien fondées;

— CONDAMNER solidairement ou in solidum les sociétés M2GY et MG HOLDING à rétablir les lots n°7 et 38 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 14] à l’usage de bureaux administratifs dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte journalière de 500 € passé ce délai ;

— CONDAMNER solidairement ou in solidum les sociétés M2GY et MG HOLDING à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 14] les sommes suivantes :

o 10.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance collectivement enduré ;

o 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o les entiers dépens d’instance,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

*

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2022, les sociétés M2GY et MG Holding demandent au tribunal de :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de ses entières demandes

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la Société M2GY et la Société MH HOLDING la somme de 3.000 Euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 CPC.

Le CONDAMNER aux entiers dépens.

*

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Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 24 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 15 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande de rétablissement des lots n°7 et 38 à l’usage de bureaux

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’immeuble est à destination d’habitation bourgeoise aux termes du règlement de copropriété qui intègre l’état descriptif de division ; qu’il est seulement prévu au rez-de-chaussée des locaux à usage de bureaux administratifs et un local commercial dans lequel doit être exercé un commerce de luxe ; que le changement d’usage du lot n°7 de bureaux administratifs en activité commerciale d’hébergement hôtelier contrevient au règlement de copropriété et à la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble ; que cette modification ne pouvait intervenir sans décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité ; que cette activité est en outre à l’origine de nuisances multiples puisqu’elle implique un important va et vient de clients occasionnels, avec l’annexion de la cour qui est une partie commune.

Les défenderesses opposent que l’état descriptif de division n’a aucune valeur contractuelle et ne saurait limiter l’usage des lots concernés quand bien même il serait intégré au règlement de copropriété ; que la destination de l’immeuble ne prohibe en aucun cas la location même saisonnière ou de courte durée des appartements de l’immeuble ; que la location est d’ailleurs expressément autorisée par le règlement de copropriété sans aucune restriction ; que l’activité de locations meublées ne saurait enfin être considérée comme commerciale au seul motif de son imposition.

Sur ce,

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 9 de la même loi prévoit quant à lui que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 8 alinéa 1er de loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc…). L’alinéa 2 précise qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

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La destination contractuelle d’un lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire d’en changer l’usage. Toutefois, lorsqu’il entend changer l’affectation de ses parties privatives, le copropriétaire doit, indépendamment du respect des règles d’urbanisme, s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble. Ainsi, selon les clauses, plus ou moins restrictives, et selon le standing de l’immeuble, la situation de celui-ci et celle de ses occupants, la destination de l’immeuble pourra être considérée comme plus ou moins résidentielle et, dès lors, compatible ou non avec la gêne liée à une location touristique meublée.

Il n’est en l’espèce pas contesté par la société MG Holding qu’elle exerce dans ses lots n°7 et 38 une activité de location en meublé de courte durée.

Si elle n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, une telle activité n’est pas de nature commerciale.

En l’espèce, l’examen de l’annonce Airbnb versée en procédure mentionne uniquement la fourniture d’une prestation de “nettoyage renforcé”, de sorte que le caractère commercial de l’activité exercée par la défenderesse dans ses lots n’est pas démontré.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] , comportant un état descriptif de division, stipule que :

— l’immeuble est composé d’un “ principal corps de bâtiment sur la rue, en pierre de taille élevé sur caves en partie d’un rez-de-chaussé, de six étages carrés, le sixième étant en retrait, et d’un septième étage lambrissé, couverture en zinc.”

— il a été “édifié suivant une conception et avec des matériaux correspondant à une construction de choix d’un standing élevé. Particulièrement, l’immeuble comporte un seul corps de bâtiment avec un appartement à chaque niveau d’une surface moyenne de deux cent soixante cinq mètres carrés, avec sept à dix pièces principales (pour ce dernier, trois très petites), galerie de réception et de deux chambres de bonnes”.

— “L’immeuble a été réservé dès l’origine à l’habitation bourgeoise, compte tenu de la situation sociale de ses occupants. Il a seulement été prévu au rez-de-chaussée des locaux à usage de bureaux administratifs et un local commercial dans lequel est exercé un commerce de luxe. Dans les étages, certains appartements ont été initialement utilisés à usage mixte, bourgeois-professionnel (trois médecins et un avocat). Cette occupation n’est pas de nature dans la commune intention des parties à influencer sur la destination des parties privatives et communes telle qu’elle est précisée dans les trois premiers paragraphes du présent article.”

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Il prévoit par ailleurs une clause d’habitation bourgeoise rédigée de la manière suivante :

— “L’immeuble sera destiné à l’habitation bourgeoise et à l’exercice de professions libérales (à l’exception de médecin radiologue, dermatologue, psychiatre, ou nécessitant un appareil de radiographie). En particulier, sont formellement interdits les cours de danse, de chant, et de musique ainsi que cliniques et laboratoires). Aucun appartement ne pourra être occupé par une personne qui ferait habituellement de la musique et du chant à la façon d’un professionnel. Toutefois pourront être utilisés : le lot sept à usage de bureaux – le lot huit à usage commercial.”

En outre, aux termes d’une clause du règlement de copropriété intitulée « Utilisation », il est stipulé que :

— s’agissant des locaux d’habitation :“La location en meublé d’un appartement entier est autorisée, par contre, la location en nu ou meublé, à des personnes différentes, de pièces composant un même local ou de certaines d’entre elles, ou des chambres de service est interdite. Toute utilisation commerciale, y compris la domiciliation de société commerciales, est également interdite.”

— s’agissant du local commercial : “Le local commercial pourra être utilisé pour l’exercice d’un commerce de luxe, en tout cas sont prohibés tous commerce d’alimentation, café, restaurant, cabaret de nuit, et en général, tout établissement générateur de bruits et (ou) odeurs, ou troublant la tranquillité des autres occupants.”

— “Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait ou celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service. (…) Tout bruit ou tapage nocturne de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements”.

Il s’évince de la lecture combinée de ces éléments que la destination de l’immeuble est principalement résidentielle et que les restrictions apportées à l’usage possible des parties privatives par leurs propriétaires, tant sur le principe de leur mise à disposition au profit de tiers que des professions pouvant y être exercées, illustrent une volonté de préserver l’équilibre global de la copropriété et la tranquillité de ses occupants.

Ce caractère résidentiel est incompatible avec l’activité de location en meublé de courte durée exercée par la société MG Holding dans ses lots n°7 et 38 laquelle, par sa nature même, induit des allées et venues fréquentes dans les parties communes, des rotations rapides et des occupations passagères peu stables, y compris en période nocturne et de repos de fin de semaine.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne demande toutefois pas la condamnation sous astreinte de cette dernière à faire cesser l’activité litigieuse mais “à rétablir les lots n°7 et 38 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 14] à l’usage de bureaux administratifs dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte journalière de 500 € passé ce délai”.

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Alors que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, une telle demande n’apparaît pas fondée en droit et ne pourra qu’être rejetée.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la modification illicite de la destination des lots n°7 et 38 est à l’origine de nuisances collectivement endurées par tous les occupants de l’immeuble ; que les locataires occasionnent des nuisances sonores et déposent leurs ordures dans des sacs poubelles dans la cour ; qu’il est justifié de la réalité des nuisances subies par la production des plaintes adressées par les occupants de l’immeuble au syndic et des photographies, ainsi que par le vote de résolutions lors des assemblées générales des 16 mars 2020 et 24 janvier 2023 autorisant le syndic à agir judiciairement à l’encontre des défenderesses ; que l’offre de location publiée sur le site Airbnb témoigne enfin de la volonté d’annexer la cour commune pour un usage privatif, ce qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les défenderesses opposent que la charge de la preuve pèse sur le demandeur en réparation du trouble ; que la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ; que ce dernier n’apporte en effet aucune preuve des nuisances invoquées ni de leur imputabilité aux concluantes ; qu’il ne produit pas la moindre mise en demeure ou lettre de réclamation ; que sa demande n’est pas sérieuse et doit être rejetée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives sont énoncées au règlement de copropriété qui a valeur contractuelle.

L’exercice d’une activité de location en meublé de courte durée contraire à la destination de l’immeuble contrevient au règlement de copropriété et engage la responsabilité de son auteur pour les préjudices en résultant.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un mail (pièce n°7), partiellement tronqué, adressé par M.[I] au cabinet Saulais le 18 novembre 2018 se plaignant des nuisances engendrées par les activités de l’appartement de rez-de-chaussée (nombre incessant d’allers et venues, poubelles nombreuses et volumineuses, présence de sacs de linge, dégradation des parties communes salies).

— un mail (pièce n°15) adressé par Mme [K] au cabinet Saulais le 20 janvier 2021 lui demandant s’il était intervenu auprès des services de la mairie concernant les nuisances du Airbnb, précisant que “les nuisances ont largement continué ce week-end avec de très fortes odeurs de cannabis et également beaucoup de bruit vendredi soir. Le propriétaire du Airbnb en a été informé par Mme [S] dimanche pour essayer de faire cesser les nuisances”.

— des mails (pièce n°14) adressés le 05 janvier 2023 par M. [I] puis par M. [S] au cabinet Saulais indiquant que les portes d’accès à l’immeuble sont régulièrement laissées ouvertes ou forcées ; que cela entraîne des dégâts et problèmes graves d’insécurité notamment du fait de l’existence d’un gros point de deal à proximité ; que diverses incivilités ont également été constatées (notamment du bruit dans la cour et dans le hall) sans forcément faire l’objet de déclarations.

— des photographies non datées montrant des sacs poubelles à côté de l’entrée de l’appartement loué.

— les procès-verbaux des assemblées générales réunies les 16 mars 2020, 24 janvier 2022 et 24 janvier 2023 confirmant l’autorisation donnée au syndic d’agir à l’encontre des sociétés M2GY et MG Holding afin de faire cesser les nuisances.

Ces documents établissent que les conditions dans lesquelles les locaux en cause ont été loués par la société M2GY, puis par la société MG Holding, ont généré, de novembre 2018 à janvier 2023, des nuisances répétées troublant la tranquillité des résidents et constituant des troubles anormaux du voisinage.

Les allers et venues de personnes extérieures à l’immeuble, à toute heure du jour et de la nuit, de manière fréquente et régulière, ont en effet causé des nuisances sonores qui ne sont pas celles d’habitants permanents ni de clients éventuels se rendant en journée et seuls à un rendez-vous.

Les locataires de passage n’ayant en outre pas connaissance des règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment des espaces disponibles pour déposer leurs déchets, les laissent à même le sol, dans les parties communes, causant une gêne visuelle mais également un risque sanitaire pour les copropriétaires.

S’il est communément admis que la mise en demeure est un préalable nécessaire de l’action en responsabilité contractuelle, la Cour de cassation admet cependant qu’elle n’est plus nécessaire pour attribuer des dommages et intérêts compensatoires lorsque l’inexécution est acquise et a causé un préjudice.

Il sera à cet égard rappelé que la société M2GY puis la société MG Holding se sont vues notifier les procès-verbaux des assemblées générales votant ou confirmant la procédure en cours qu’elles ne pouvaient donc ignorer.

L’ensemble de ces éléments commandent par conséquent de condamner in solidum les défenderesses à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Les sociétés M2GY et MG Holding, succombant principalement à l’instance, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens.

Décision du 06 Janvier 2026

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Tenues aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme équitable de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutées de leur demande à ce titre.

La nature des condamnations prononcées et l’absence de demande en ce sens justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande tendant à voir “ CONDAMNER solidairement ou in solidum les sociétés M2GY et MG HOLDING à rétablir les lots n°7 et 38 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 14] à l’usage de bureaux administratifs dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte journalière de 500 € passé ce délai”.

CONDAMNE in solidum les sociétés M2GY et MG Holding à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum les sociétés M2GY et MG Holding aux dépens.

CONDAMNE in solidum les sociétés M2GY et MG Holding à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les déboute de leur demande à ce titre.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 13] le 06 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente