TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Adrien WILLIOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marielle SOLIVEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06460 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRQ

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [Q], [D] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marielle SOLIVEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : G203

Monsieur [A], [S] [I] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marielle SOLIVEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : G203

DÉFENDEURS

Madame [N] [Z] épouse [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Adrien WILLIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P513

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Adrien WILLIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P513

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06460 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2022, Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [V] (ci-après « les bailleurs ») ont donné à bail non meublé à M. [O] [R] et Mme [N] [R] (ci-après « les preneurs ») les locaux suivants situés [Adresse 4] à [Localité 2] :

un appartement au cinquième étage d’une surface de 90,10 m2 comprenant : une entrée, un séjour, trois chambres, une cuisine, une salle de bains, une salle d’eau, un wc et un dégagement ainsi qu’un balcon deux cavesun parking double.

Le bail a été conclu pour une durée de trois années à compter du 27 janvier 2022, moyennant un loyer mensuel initial hors charges de 1 490 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juin 2024, prenant effet le 26 janvier 2025, les bailleurs ont fait signifier aux preneurs un congé avec offre de vente au prix de 893 000 euros, net vendeur décomposé comme suit :

l’appartement et les deux caves pour 855 000 eurosles deux emplacements de parking pour 38 000 euros.

Par courrier en date du 30 juillet 2024, les preneurs ont contesté la régularité du congé au regard du prix de rachat proposé et considéré que le bail était prorogé pour trois ans.

Par courrier du 06 août 2024, les bailleurs ont soutenu qu’ils étaient libres de déterminer le prix de vente.

Par courrier du 11 octobre 2024, les bailleurs ont adressé une nouvelle offre de vente aux preneurs, au prix de 798 000, décomposé comme suit :

l’appartement et les deux caves pour 765 000 euros les deux emplacements de parking pour 33 000 euros.

Par courrier en date du 29 octobre 2024, les époux [R] ont répondu que l’offre de vente plus avantageuse n’a pas été adressée dans les formes et les délais prévus par la loi du 06 juillet 1989 et qu’elle n’entrait donc pas dans le champ du droit de préemption des locataires de baux d’habitation.

A compter de janvier 2025, diverses correspondances ont été échangées entre les parties, les bailleurs réclamant le paiement des indemnités d’occupation tandis que les preneurs contestaient cette qualification.

Le 19 mai 2025, les bailleurs ont mis en demeure les preneurs de quitter l’appartement et ses accessoires. Le 23 mai 2025, les preneurs ont opposé un refus et réitéré leur position.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, les bailleurs ont fait assigner les preneurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir de valider le congé avec toutes conséquences de droit.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06460 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRQ

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 décembre 2025 et renvoyée à l’initiatives des parties au 26 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Les bailleurs, représentés par leur conseil, aux termes de leurs observations orales et de leurs conclusions déposées à l’audience ont formé les demandes suivantes :

Valider le congé délivré le 11 juin 2024 à M. [O] [R] et Mme [N] [Z] épouse [R],Déclarer M. [O] [R] et Mme [N] [Z] épouse [R] occupants sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025,Les autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [R] et Mme [N] [Z] épouse [R] ainsi que de tous les occupants de leur chef, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés,Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,Prononcer la séquestration et le transport du mobilier qui sera trouvé dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs dans tout lieu au choix des demandeurs,Condamner solidairement M. [O] [R] et Mme [N] [Z] épouse [R] à leur payer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel, outre les provisions sur charges et taxes à valoir sur l’arriéré définitif des charges à compter de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,Débouter M. [O] [R] et Mme [N] [Z] épouse [R] de leurs demandes,Condamner solidairement M. [O] [R] et Mme [N] [Z] épouse [R] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, les bailleurs soutiennent que, selon la jurisprudence, un bailleur est en droit de poursuivre une opération spéculative. Ils rappellent que les juges du fond apprécient au cas par cas si le prix proposé a pour objet ou non de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption, et que la fixation d’un prix manifestement excessif ne peut caractériser une fraude qu’à la condition qu’il soit également démontré l’intention claire du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer ce droit. Ils contestent les estimations produites par les preneurs et affirment que l’appartement litigieux, ainsi que ses accessoires, présente objectivement une valeur comprise entre 721 000 et 870 800 euros. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, même en admettant le différentiel allégué par les preneurs – 33,28 % ou 27,57 % – celui ci demeure, au regard de la jurisprudence, sans incidence sur la validité du congé. Ils font valoir que les preneurs ne démontrent ni leur intention de les empêcher d’exercer leur droit de préemption, ni que les offres formulées atteindraient un niveau tel qu’elles ne pourraient que traduire une volonté de faire obstacle à l’exercice dudit droit.

Au soutien de leur demande d’indemnité d’occupation, ils font valoir qu’ils sont confrontés à de graves difficultés personnelles justifiant la vente rapide de leur appartement : Mme [Q] [P] a bénéficié d’un mi-temps thérapeutique à compter du 17 mars 2025 et la CDAPH lui a reconnu le 19 novembre 2025 la qualité de travailleur handicapé à vie. Outre ses charges courantes, elle rembourse le prêt immobilier qu’elle a contracté pour acquérir le bien litigieux. M. [A] [I] [V] est quant à lui âgé de 78 ans et subvient à tous les besoins de son fils âgé de 54 ans lequel a fait l’objet d’un grave accident au mois d’août 2023 le paralysant sévèrement et le privant d’exercer toute activité professionnelle.

Les preneurs, représentés par leur conseil, aux termes de leurs observations orales et de leurs conclusions déposées à l’audience ont formé les demandes suivantes :

Constater le caractère irrégulier du congé pour vente avec offre de vente du 11 juin 2024Constater en conséquence que le bail du 26 janvier 2022 s’est renouvelé le 27 janvier 2025 pour une durée de trois ans soit jusqu’au 26 janvier 2028Déclarer que l’offre de vente du 11 octobre 2024 est sans effet sur le renouvellement du bailRejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [Y]ondamner Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [V] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, les preneurs soutiennent que, selon la jurisprudence, une offre de vente notifiée par un bailleur à un prix volontairement dissuasif, empêchant en pratique le locataire d’exercer son droit de préemption, constitue une fraude affectant la validité du congé et justifiant son annulation. Ils affirment que le caractère dissuasif du prix est établi dès lors que l’offre de rachat figurant dans le congé excède d’un tiers le prix de vente de logements comparables. Ils font valoir que le prix mentionné dans le congé du 11 juin 2024 dépasse de 33,28 % l’estimation réalisée par [K] [B] et de 27 % celle établie par ORPI, ces évaluations étant corroborées par les autres données du marché immobilier du quartier de la [Adresse 5]. Ils ajoutent que la contre offre formulée ultérieurement par les bailleurs démontre que leur intention initiale était de dissuader les preneurs d’acquérir le bien, en violation de leurs droits.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé pour vendre n’est valable que s’il est exempt de toute intention frauduleuse. La charge de la preuve de cette fraude incombe au locataire. La seule fixation d’un prix élevé ne suffit pas à caractériser une intention frauduleuse : le bailleur demeure libre de déterminer le prix auquel il souhaite proposer son bien, même s’il excède la valeur usuelle du marché. Une surestimation peut résulter d’une appréciation subjective ou d’une ambition spéculative, ce qui n’est pas prohibé. La jurisprudence admet en effet de manière constante qu’un propriétaire peut rechercher la meilleure valorisation patrimoniale de son bien, y compris en le proposant à un prix supérieur aux références du marché, dès lors que ce prix n’est pas manifestement disproportionné au point de révéler, par sa seule exagération, la volonté de neutraliser l’exercice du droit de préemption.

En l’espèce, les bailleurs ont proposé la vente du logement et de ses accessoires pour un montant de 893 000 euros. Ils produisent plusieurs estimations : une première estimation Foncia du 4 juin 2024 évaluant le bien entre 740 000 et 840 000 euros, avec une recommandation de mise en vente à 800 000 euros ; une seconde estimation Foncia du 16 novembre 2024 fixant la valeur à 826 000 euros ; une estimation issue du site Foncia, réalisée par le défendeur lui même, situant la valeur entre 721 000 et 870 000 euros ; ainsi qu’une attestation de Mme [X], consultante immobilière chez FONCIA, indiquant que le défendeur, se présentant comme propriétaire, a sollicité une estimation sans visite préalable du bien litigieux , en insistant sur les défauts dudit bien et en demandant qu’elle soit établie à 650 000 euros maximum.

Les bailleurs produisent également une liste des mutations intervenues au [Adresse 6], dont il ressort qu’un bien de 99 m² a été vendu 870 000 euros le 6 avril 2021 et un autre de 86 m² à 750 000 euros le 15 janvier 2021, sans que les caractéristiques précises de ces biens soient toutefois connues.

En regard, les preneurs versent : une estimation Orpi du 1er juillet 2024 évaluant le bien entre 700 000 et 740 000 euros, mais ne prenant en compte qu’une cave au lieu de deux ; une estimation [K] [B] du 9 juillet 2024 le situant entre 670 000 et 690 000 euros, comportant également des omissions (une seule cave mentionnée, absence de la salle de bains) ainsi que des estimations issues du site « Meilleurs Agents », évaluant le bien entre 563 448 et 684 891 euros, mais fondées sur une description très sommaire et sans visite.

Au regard de l’ensemble des pièces produites, les estimations versées par les preneurs apparaissent moins fiables que celles fournies par les bailleurs, en raison notamment de descriptions incomplètes ou approximatives. Il convient également de relever que l’attestation de Mme [X], consultante immobilière, indique que le défendeur a sollicité une estimation en insistant sur les défauts du bien et en demandant qu’elle soit établie à un montant sensiblement inférieur, ce qui tend à relativiser la neutralité de certaines évaluations produites par les preneurs.

Il ressort des éléments du dossier que le prix proposé, bien qu’élevé, demeure dans une fourchette compatible avec plusieurs estimations et avec les mutations comparables versées aux débats. Il ne présente en tout état de cause pas un caractère manifestement dissuasif et ne permet pas d’établir une volonté des bailleurs de faire échec à l’exercice du droit de préemption.

En conséquence, le congé pour vente sera déclaré valable.

Sur l’expulsion

Le congé pour vente a été déclaré valable.

M. et Mme [R], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent dès lors occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 27 janvier 2025.

Il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des charges et taxes, jusqu’à complète libération des lieux.

M. et Mme [R] seront donc condamnés solidairement à verser à Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer mensuel, charges en sus, avec indexation annuelle comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06460 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRQ

Les demandeurs ne font état d’aucun arriéré de loyer, de sorte que l’indemnité d’occupation due, bien qu’elle soit prononcée à compter du 27 janvier 2025, lendemain du terme du congé, ne contiendra pas les échéances déjà versées par les défendeurs et se substitue simplement aux échéances du loyer à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [R], partie succombant à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens, M. et Mme [R] seront condamnés solidairement à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [V] le 11 juin 2024, à effet au 26 janvier 2025 ;

CONSTATE que à M. [O] [R] et Mme [N] [R] sont occupants sans droit, ni titre des lieux, appartement et accessoires situés [Adresse 4] à [Localité 2], depuis le 26 janvier 2025 minuit ;

ORDONNE à M. [O] [R] et Mme [N] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les locaux situés au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [R] et Mme [N] [R] à payer à Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et taxes, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du 27 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [R] et Mme [N] [R] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [R] et Mme [N] [R] à payer à Mme [Q] [P] et M. [A] [I] [V] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection