TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGC6

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

dont le siège social est situé [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Cécile DUCLOS, auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGC6

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [Adresse 1] est propriétaire indivis des lots n°100, 101, 102 et 103 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, a saisi le tribunal judiciaire de PARIS à l’effet, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes:

6 131,57 euros au titre des charges courantes et des frais impayés (échéance du 2ème trimestre 2025 inclus) ordonner la capitalisation des intérêts2 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juillet 2025 et renvoyée au 11 décembre 2025.

A cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7 374,44 euros.

En défense, la SCI [Adresse 1] bien que régulièrement citée n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Suivant les articles 14-1 et 14-2 de cette loi les provisions sur charges votées au budget prévisionnel, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit chaque année.

Des dispositions de ces articles, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend en effet certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et a pour résultat de constituer le titre en vertu duquel le syndicat peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l’article 25.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE verse notamment aux débats:

— la matrice cadastrale et l’extrait Kbis

— le contrat de syndic

— les appels de fonds

— les procès-verbaux des assemblées générales pertinentes

— l’attestation de non recours

— un décompte actualisé

— la mise en demeure

— la note d’honoraires d’avocat

Par ailleurs, en l’absence du débiteur à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette tel que fixé dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais.

Au total, il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles à hauteur de 5 034,52 euros.

Décision du 24 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGC6

Dès lors la SCI [Adresse 1] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE la somme de 5 034,52 euros au titre des charges et provisions échues au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

— Sur la demande au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Par ailleurs, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ainsi, des vacations de syndic ne sont pas des frais nécessaires puisque l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et les sommes exposés au titre des frais, vacations/transmissions de dossier ou mises en demeure ne sont donc pas mises à la charge du copropriétaire défaillant, s’agissant de frais intégrés dans les honoraires forfaitaires du syndic comme rémunération de sa gestion courante.

Si les frais de commissaires de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui sont alors récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat d’une copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il y a lieu de constater que dans la mesure où seuls les frais engagés pour le recouvrement d’une créance justifiée, peuvent être imputables à un copropriétaire, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, est bien fondé à percevoir une somme de 54,38 euros au titre des frais de mise en demeure.

Il convient en conséquence de condamner la SCI [Adresse 1] à payer cette somme au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE.

— Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, “dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, l’alinéa 4 de ce texte dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance”.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI [Adresse 1] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire. En s’abstenant de payer les charges (à leur date d’exigibilité et en totalité), sans justifier de raisons valables pour sa carence, la SCI [Adresse 1] commet une faute vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice certain.

La SCI [Adresse 1], par ses manquements, a ainsi contraint le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE à diligenter une action en justice.

En conséquence, il convient de condamner la SCI [Adresse 1] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] qui perd le procès, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 1] sera condamnée à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à la somme de 800 euros.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE , les sommes suivantes :

—  5 034,52 euros au titre des charges et provisions échues au 2ème trimestre 2025 inclus,

—  54,38 euros au titre des frais,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens de la présente instance.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE