RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03832 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPSN

NAC : 72C

JUGEMENT CIVIL

DU 29 AOUT 2025

DEMANDERESSE

[Adresse 9] [Adresse 7],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par son syndic en exercice, la société AUSTRAL IMMOBILIER REUNION

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Camille RENOY de la SELARL PB AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.C.I. ASK

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 509 675 823,prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.08.2025

CCC délivrée le :

à Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, Maître Camille RENOY de la SELARL PB AVOCATS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 Juillet 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Août 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Août 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 07 mai 2009, la SCI ASK a acquis les lots de copropriété n° 6, 7 et 10 de la résidence [Adresse 7]. Aux termes de cet acte, les lots 6 et 7 sont situés au rez-de-chaussée façade Est de la résidence et composés de deux abris de voiture ultérieurement transformés en garage puis réunis pour former un seul appartement comprenant un séjour avec cuisine, une chambre en mezzanine, une salle d’eau, un WC et les tantièmes de parties communes afférents.

Par exploit délivré le 03 novembre 2023, le [Adresse 9] [Adresse 7] a assigné la SCI ASK devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis afin, principalement, de :

— CONDAMNER, sous astreinte, la SCI ASK à faire procéder à ses frais à la démolition d’une maison construite sans autorisation et remettre en état les lieux à usage de cour conformément au règlement de copropriété ;

— La CONDAMNER à payer la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

La SCI ASK a saisi la juge de la mise en état d’un incident pour faire déclarer l’action intentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence prescrite et par conséquent irrecevable et par ordonnance rendue le 13 novembre 2024 la juge de la mise en état l’a déboutée de sa fin de non recevoir tirée de l’acquisition d’une prescription trentenaire.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 28 avril 2025 le Syndicat des copropriétaires maintient ses prétentions et demande au tribunal, à titre subsidiaire, de:

— CONDAMNER la SCI ASK à réaliser dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 180 jours, les travaux suivants :

se raccorder à ses frais à l’assainissement collectifcesser son raccordement à la fosse septique située sous l’espace vert de la résidence ,faire procéder à ses frais au comblement ou au retrait de la fosse septique située sous l’espace vert de la résidence [Adresse 7]faire procéder à ses frais à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, dans un délai de 4 mois sous astreinte

ENJOINDRE à la SCI ASK de cesser et de faire cesser le stationnement des véhicules des occupants de la construction litigieuse dans la cour de la résidence , sous astreinte de 30 euros par infraction journalière constatée passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNER la SCI ASK à payer au [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE; CONDAMNER la société ASK à payer au [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ASK aux dépens, dont le coût de l’assignation ;

ASSORTIR l’entier jugement de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 7 février 2025 la SCI ASK conclut au rejet des prétentions du requérant et sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Elle demande également d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour un plus ample exposé des faits et les prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions respectives des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025 et le jugement a été mis à disposition au greffe à la date du 29 aout 2025.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause de la SCI ASK

La SCI ASK fait valoir qu’elle n’est pas à l’origine de l’édification de la construction litigieuse ; qu’elle n’est pas concernée par l’action intentée par le Syndicat des copropriétaires qui ne justifie d’aucun intérêt légitime à la mettre en cause .

En vertu des dispositions de l’alinéa 6 de l’article 789 du code de procédure civile; la SCI ASK devait demander sa mise hors de cause au juge de la mise en état qui a compétence exclusive pour statuer sur cette fin de non recevoir. A ce stade de la procédure, elle n’est plus recevable à l’invoquer devant le juge du fond.

A titre surabondant, il lui appartenait d’agir contre les personnes qui ont édifié la construction litigieuse et le requérant est parfaitement légitime et fondé à agir contre l’actuel propriétaire des lots 6 et 7, à savoir la SCI ASK.

La demande de mise hors de cause sera donc rejetée.

Sur l’empiètement allégué

Il ressort des éléments versés aux débats que les époux [U] ([R] [F] et [J]) ont acquis, en 2002, un appartement ainsi que deux lots de stationnement au sein de la résidence [Adresse 7] à [Localité 8]. À cette époque, les deux lots de stationnement litigieux avaient été transformés d’abris-voitures en garages.

Les époux [U] ont transformé ces abris-voitures devenus garages en un appartement d’environ 40m2, puis l’ont vendu à la SCI ASK, constituée par Monsieur [U] ([R] [F]) et son frère ([B] [S] ) en 2008. La SCI ASK comptait pour associées-gérantes, au 27 septembre 2023, Mesdames [M] et [Y] [U].

le Syndicat des copropriétaires exerce une action en revendication des parties communes qu’il estime avoir été privatisées par les époux [U] puis leurs ayants cause.

Or, il ressort de la lecture de l’article 4 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 7] du 12 octobre 1970, versé aux débats, que les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Elles comprennent notamment les abris de voitures.

Toutefois, l’état descriptif de division ne reprend pas les abris-voitures au titre des parties communes. A contrario, au titre des parties privatives, le règlement décrit : dans l’arrière-cour, lots 1 à 7, les abris de voitures.

Il existe donc une contradiction entre l’article 4 du règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

La circonstance que l’état descriptif de division mentionne l’abri – voitures comme étant une partie privative ne peut conduire à reconnaitre l’existence de cet abri en tant que tel puisque l’état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière , n’a pas de caractère contractuel de sorte qu’en cas de contradiction avec le règlement de copropriété , les mentions dudit règlement doivent primer.

En outre, l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit notamment qu’en cas de contradiction des titres, « sont réputés parties communes « ( … ) le sol, les cours, les voies d’accès, les canalisations »

Aussi, comme le soutient à juste titre le requérant, la transformation des abris-voitures 6 et 7 en garages a constitué la privatisation d’une partie commune puisque ces lots étaient, dès l’origine, parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires revendique la restitution de 40m2 de parties communes, qui correspondent à l’appartement édifié en lieu et place des abris-voitures transformés en garages.

Les lots 6 et 7 étaient décrits, dans le règlement de copropriété de 1970, comme étant d’une superficie de 15,67m2 chacun, soit un total de 31,34m2. Cette description correspond, peu ou prou, à l’acte de propriété de la SCI ASK qui fait état d’une superficie de 14,35m2 chacun, soit 28,70m2 au total.

Le Syndicat des copropriétaires produit des photos qui révèlent que les lot 6 et 7 de la défenderesse empiètent et débordent sur la cour ce qui peut correspondre aux 40 m2 dont la restitution est demandée. Le tribunal relève également que la SCI ASK ne conteste ni l’empiètement, ni la non conformité de ses lots au règlement de copropriété.

Elle réplique simplement qu’elle a acquis la propriété des lots 6 et 7 dans leur intégralité par l’effet de la prescription acquisitive décennale en faisant valoir que l’acte de vente ayant été conclu le 7 mai 2009, la prescription acquisitive était acquise au 7 mai 2019, soit antérieurement à la contestation de la part du demandeur.

Toutefois, la SCI ASK ne démontre pas qu’elle a acquis cette surface de bonne foi et par titre depuis 10 ans.

L’acte de vente du 7 mai 2009 mentionne en effet qu’elle a acquis les lot 6 et 7 décrits chacun de la façon suivante «  un abri de voiture ultérieurement transformé en garage, situé au RDC, façade Est . Etant précisé que les lots 6 et 7 ont été réunis pour former un seul appartement comprenant un séjour avec cuisine, une chambre en mezzanine, une salle d’eau et le WC «

La SCI ASK n’a donc pas acquis un appartement mais deux lots 6 et 7 vendus en tant qu’abris de voitures transformés en garage.

Le Syndicat des copropriétaires établit également qu’un litige l’avait opposé à la défenderesse dès 2015 , qui a donné lieu à un jugement rendu le 22 juin 2016 par ce tribunal à la lecture duquel la transformation des lots 6 et 7 était contestée.

Dès lors, la SCI ASK, qui ne remplit pas les conditions de l’alinéa 2 de l’article 2272 du code civil, n’est pas fondée à revendiquer la prescription acquisitive décennale .

Le Syndicat des copropriétaires reproche également à la SCI ASK :

— d’avoir posé une canalisation aérienne allant de la construction litigieuse vers la fosse septique installée sous l’espace vert qui est une partie commune ;

— de bloquer l’accès à l’espace vert empêchant l’entretien des parties communes,

— d’occuper une fraction de la cour située en face de la construction litigieuse, pour le stationnement de véhicules.

Pour ce faire il produit des éléments qui établissent ces faits qui ne sont pas contestés par la SCI ASK .

Il est dès lors fondé à obtenir la démolition des ouvrages qui empiètent les parties communes ainsi que la remise en état de la cour conformément au règlement de copropriété, sous astreinte.

Sur le préjudice de jouissance

Le Syndicat des copropriétaires demande l’indemnisation d’un préjudice de jouissance en invoquant l’empiètement de la construction et de la canalisation aérienne raccordée illégalement à la fosse septique . Elle soutient également que cette construction restreint fortement l’accès à l’espace vert situé à l’arrière de la résidence, dont les autres copropriétaires ne jouissent plus et entrave le remblaiement de la fosse septique alors que ce comblement ou son retrait est obligatoire; Elle se plaint également que les occupants des lots n°6 et 7 s’approprient la cour pour se garer.

Ces éléments sont suffisamment établis par les explications et les pièces fournies et ne sont pas , au demeurant, contestés par la défenderesse qui sera condamnée à payer au requérant la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les mesures de fins de jugement

La SCI ASK , qui succombe , supportera les dépens. L’équité commande de la condamner à payer au requérant la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI ASK, qui se borne à alléguer l’insuffisance de sa trésorerie , tout en notant '' l’ancienneté du dossier '' , sera déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SCI ASK ;

CONDAMNE la société ASK à faire procéder à ses frais à la démolition de la maison construite sur les parties communes du [Adresse 9] [Adresse 7], domicilié [Adresse 2] (REUNION) et à remettre en état les lieux à usage de cour conformément au règlement de copropriété, dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 180 jours, au terme desquels il pourra de nouveau être fait droit ;

CONDAMNE la société ASK à payer au [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

CONDAMNE la SCI ASK à payer au [Adresse 9] [Adresse 7] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ASK aux dépens.

La Greffière La Présidente