TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 17 JANVIER 2025

N° RG 24/00102 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHDO

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96

ET

Monsieur [J] [D] [I], né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Localité 9].

PARTIE SAISIE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] À [Localité 9], représenté par son syndic,

l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 9], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 22 avril 2024 par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE à Monsieur [J] [I] en recouvrement de la somme de 146.100,49 euros arrêtée au 10 février 2024,

Vu la publication du commandement de payer le 12 juin 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2 (volume 2024 S numéro 90),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 08 juillet 2024 pour l’audience du 04 septembre 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 10 juillet 2024 au greffe de la juridiction,

Monsieur [J] [I], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu à l’audience du 04 septembre 2024 et n’était pas représenté,

Vu le renvoi d’office ordonné à l’audience du 04 septembre 2024 à l’audience du 16 octobre 2024 à laquelle Monsieur [J] [I] n’a pas comparu,

Vu le renvoi ordonné pour citation de Monsieur [J] [I] à l’audience du 04 décembre 2024,

Monsieur [J] [I], bien que régulièrement cité à étude le 29 octobre 2024, n’a pas comparu.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 décembre 2024 et mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 9], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 28 novembre 2014, par Maître [T] [N], notaire associé, par lequel la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Monsieur [J] [I] un prêt d’un montant en principal de 145.390 euros, sur une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,50% l’an.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 17 août 2022 à Monsieur [J] [I] et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 6.139,37 euros dans un délai de 30 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre signifiée à étude le 17 janvier 2024, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme à la date du 05 octobre 2022, mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 145.201,16 euros.

La clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié indique que : « à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception» notamment en cas de « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur »

Monsieur [J] [I] ne conteste pas le principe de la créance et n’a pas fait d’observation sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Le créancier indique dans sa note du 16 octobre 2024 que Monsieur [J] [I] a été mis en demeure d’avoir à régulariser sa situation sous trente jours par courrier du 12 août 2022, la déchéance du terme étant prononcée le 28 novembre 2023. Il ajoute que les échéances impayées, hors cotisations, s’élèvent à la somme de 27.606,05 euros au 14 octobre 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance de Monsieur [J] [I] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 27.606,05 euros, somme non contestée par le débiteur.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 27.606,05 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 14 octobre 2024.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant et en l’absence de toute demande de Monsieur [J] [I], la partie saisie, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisies situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

RÉPUTE non écrite la clause de déchéance du terme (article 11- cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme) contenue dans l’acte notarié du 28 novembre 2014 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 27.606,05 euros arrêtée au 14 octobre 2024 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 14 MAI 2025 à 09h30 sur la mise à prix fixée ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L.142-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 17 Janvier 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË