Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 17 mars 2026, n° 24/15104

TJ Paris 17 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Droit de préférence
Le tribunal a estimé qu'il n'est pas démontré que l'expertise soit nécessaire à la solution du litige, car l'évaluation de la valeur des locaux n'est utile que si le tribunal reconnaît le droit de préférence, ce qui n'est pas certain.
Rejeté
Absence de nécessité d'expertise
Le tribunal a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande d'expertise elle-même.
Autre
Dépens de l'incident
Le tribunal a réservé les dépens, sans statuer sur cette demande à ce stade.
Autre
Frais irrépétibles
Le tribunal a réservé cette demande pour un examen ultérieur.

Résumé par Doctrine IA

La société Drouant demandait la désignation d'un expert pour évaluer la valeur des locaux loués, arguant d'un droit de préemption conventionnel suite à une promesse de vente de l'immeuble par la CARMF. La CARMF s'opposait à cette demande, contestant l'existence de ce droit et l'utilité de l'expertise à ce stade.

La question juridique posée était de savoir si une mesure d'expertise était nécessaire pour trancher le litige, compte tenu de l'incertitude quant à l'application du droit de préemption invoqué par la société Drouant. Le juge de la mise en état a estimé que l'utilité de l'expertise n'était pas démontrée à ce stade, car elle ne serait pertinente que si le droit de préemption était reconnu et que le prix n'était pas ventilé.

En conséquence, le tribunal a rejeté la demande de désignation d'expert de la société Drouant, considérant que cette mesure coûteuse et potentiellement dilatoire n'était pas encore justifiée. Les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ont été réservés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 17 mars 2026, n° 24/15104
Numéro(s) :	24/15104
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas AYNESPaola PEREIRA-OSOUF
Cabinet(s) :	FAIRWAY
Parties :	S.A.S. DROUANT c/ CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES MEDECINS DE FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/15104 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6G6I

N° MINUTE :

Assignation du :

05 novembre 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 17 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. DROUANT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas AYNES de l’AARPI FAIRWAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0190

DEFENDERESSE

CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES MEDECINS DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Paola PEREIRA-OSOUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0183

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/15104 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G6I

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 février 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 17 mars 2026.

ORDONNANCE

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 25 mars 2024, la société Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France (la CARMF) a renouvelé le bail commercial de la société Drouant, qui exerce une activité de restauration, des locaux situés aux [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2032.

Le bail commercial comporte un article 5 intitulé « Droit de préférence ».

Par acte authentique du 23 septembre 2024 faisant suite à un appel d’offre, la CARMF, en qualité de promettant, a consenti à la société AVODA une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], et ainsi notamment, mais pas exclusivement, sur les locaux loués en application du bail précité.

Le 8 octobre 2024, la société Drouant a notamment informé la CARMF de son souhait de mettre en œuvre ce droit de préférence allégué, en se portant acquéreur des locaux loués aux conditions de la promesse.

Le 25 novembre 2024, la société Drouant a assigné la CARMF au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins que soit constatée à son profit la vente des locaux loués intervenue le 29 octobre 2024. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/15104 et distribuée à la 2ème chambre, 2ème section du tribunal.

La CARMF a fait signifier à la société Drouant, par acte du 27 novembre 2024, un acte aux termes duquel elle conteste le droit de préférence de la demanderesse et considère que la vente des locaux n’a pas eu lieu.

Parallèlement, le 11 mars 2025, la CARMF a fait délivrer :

— un acte de déchéance du terme du protocole d’accord du 21 mars 2024 (régularisé entre les parties pour des impayés de loyers lors de la crise sanitaire Covid 19) portant sommation de payer la somme de 309 791,82 €,

— un commandement de payer une somme de 26 220,99 € au titre des loyers impayés en application du bail du 25 mars 2024.

Le 11 avril 2025, la société Drouant a fait délivrer une assignation à la CARMF afin de solliciter du tribunal judiciaire de Paris qu’il annule ces deux actes délivrés le 11 mars 2025. L’assignation est enrôlée depuis le 17 avril 2025 sous le numéro RG 25/04796.

Par acte du 20 décembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir notamment ordonner le séquestre des loyers commerciaux à compter du 29 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de dire que la vente des locaux loués au sein de l’immeuble sis, [Adresse 4] à Paris (deuxième arrondissement) est parfaite. Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro de RG 24/15104.

Par acte du 20 décembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir notamment ordonner le séquestre des loyers commerciaux à compter du 29 octobre 2024. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 25/50188.

Dans cette instance en référé, par ordonnance du 22 septembre 2005, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

— autorisé la société Drouant à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s’il était considéré que ce renouvellement s’est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce jusqu’à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond,

— dit que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l’affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision ;

— rejeté les demandes de la CARMF, et ainsi ses demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de paiement des loyers et d’indemnité d’occupation,

— condamné la CARMF aux dépens et à payer à la société Drouant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 30 janvier 2026, la société Drouant demande au juge de la mise en état de :

« A titre principal

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira de commettre avec pour mission de :

* visiter les locaux, tels que décrits dans l’avenant de renouvellement de bail commercial du 25 mars 2024 conclu entre Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France et la société Drouant, d’une surface totale nette de 1.047 mètres carrés, outre 17,50 mètres carrés environ de bureaux situés au septième étage, après avoir convoqué les parties et leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception,

* prendre connaissance de la promesse de vente conclue entre la Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France et la société Avoda, portant sur l’immeuble sis aux [Adresse 3] à [Localité 1],

* déterminer, par référence à cette promesse et au prix qu’elle vise pour la totalité de l’immeuble, la valeur desdits locaux, tels que décrits dans l’avenant de renouvellement de bail commercial du 25 mars 2024 conclu entre la Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France et la société Drouant, d’une surface totale nette de 1.047 mètres carrés, outre 17,50 mètres carrés environ de bureaux situés au septième étage,

* fournir tous éléments utiles permettant au tribunal de trancher le litige

— DIRE que l’expert pourra, pour ce faire :

* prendre connaissance, se faire communiquer et/ou consulter tous documents et pièces utiles, notamment comptables et fiscaux,

* recueillir les explications des parties, et entendre tout sachant,

* faire de façon générale toutes investigations et observations utiles,

— DIRE que l’expert devra :

* répondre aux dires des parties qu’il aura recueillis au cours d’une réunion de synthèse qu’il provoquera après la diffusion de son pré-rapport mais avant le dépôt de son rapport et le cas échéant, compléter ses investigations,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* dresser un constat précis de ses premières constatations au moyen d’un pré-rapport, à défaut d’établir directement un rapport définitif ;

— DIRE que la Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France et la société Drouant partageront à parts égales l’intégralité des provisions à valoir sur les frais d’expertise

— CONDAMNER la Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France aux dépens de l’incident et à verser à la société Drouant une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, »

Dans ses dernières conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 2 février 2026, la CARMF demande au juge de la mise en état de :

« Vu les dispositions des articles 769-5, 144 et 232 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 263 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions au fond de la CARMF du 19 mai 2025,

Vu la procédure d’appel d’offres régissant la vente de l’immeuble de la CARMF,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER recevable et bien fondée la CARMF en ses demandes et l’y recevant,

— DEBOUTER la société DROUANT SA de sa demande de désignation d’expert judiciaire aux fins de détermination du prix de vente des locaux loués par référence au prix de vente de l’Immeuble en l’absence de droit sur ces derniers, de même que des conditions dans lequel le prix de vente de l’Immeuble, bien immobilier appartenant à la CARMF, sis [Adresse 5] à [Localité 5] a été fixé,

— DEBOUTER la société DROUANT SA de sa demande de partage de frais d’expertise judiciaire,

— DEBOUTER la société DROUANT SA de ses demande fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’incident,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société DROUANT SA à payer la CARMF la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société DROUANT aux entiers dépens de l’incident »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 février 2026, l’incident a été mis en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de la société Drouant d’ordonner une expertise

Il résulte de l’article 789-5° du code de procédure civile que le juge de la mise en état peut ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En application des dispositions des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise, la société Drouant fait notamment valoir que la vente des locaux loués est parfaite en application de l’article 5 du bail commercial du 25 mars 2024, lequel stipule que :

« Le [I] s’engage à donner au Preneur une information préférentielle, pendant la durée du présent bail, lors de la mise en vente des Locaux Loués.

Le [I] informera le Preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, du projet de vente des Locaux Loués ainsi que des modalités et conditions dans lesquelles la vente pourrait intervenir, sans que cela ne constitue une exclusivité de négociation et / ou de vente.

A ce titre si une procédure d’appel d’offre est ouverte, le [I] devra mettre le Preneur en mesure d’y participer en lui fournissant les informations nécessaires dans un délai permettant au Preneur de se positionner dans des conditions de marchés.

Dans le cas contraire, le Preneur disposera d’un délai de quinze jours calendaires à compter de la réception de ladite notification du [I], pour le faire part de sa volonté de se porter ou non acquéreur dans les mêmes formes.

En l’absence de réponse du Preneur dans ledit délai, le présent droit à information préférentiel sera caduc, sans indemnité ni recours de part et d’autre et ce pour la durée du bail restant à courir.

D’un commun accord entre les Parties et par dérogation expresse à ce qui précède, la présente clause ne sera pas applicable en cas de vente des Locaux Loués intervenant dans le cadre d’une cession de portefeuille d’immeubles »

Elle estime en effet bénéficier grâce à cet article 5, aux termes de ses dernières conclusions d’incident, d’un droit de préemption, et considère qu’il est nécessaire que le prix de la vente à son bénéfice des locaux loués puisse être évalué par un expert.

Cependant, et ainsi que le soutient la CARMF, il existe une incertitude quant au fait de savoir si cette expertise sera nécessaire à la solution du litige. D’une part, l’évaluation de la valeur des locaux loués n’est susceptible d’être utile que dans la mesure où le tribunal ferait droit à la demande de la société Drouant de dire que la vente des locaux lui étant loués est parfaite compte tenu de l’existence d’un droit de préemption. D’autre part, et en cette hypothèse de vente parfaite au regard du bénéfice d’un droit de préemption conventionnel, le tribunal aura à s’interroger sur le fait de savoir si la nature même du droit dont se prévaut la société Drouant, à savoir un droit de préemption, rend utile l’évaluation du prix par un expert, étant observé que la société Drouant rappelle que le prix n’est pas ventilé aux termes de l’avant-contrat. En tout cas, le tribunal pourra toujours ordonner, même d’office, une expertise, et statuer avant-dire droit s’il l’estimait nécessaire à la solution du litige. Il s’ensuit qu’il n’est pas à ce stade démontré que cette mesure, coûteuse et de nature à ralentir la procédure, sera forcément nécessaire à la solution du litige. Par conséquent, elle sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens seront réservés, ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire,

Rejetons la demande de la société Drouant suivante tendant à ce que soit ordonnée une expertise :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira de commettre avec pour mission de :

* déterminer, par référence à cette promesse et au prix qu’elle vise pour la totalement de l’immeuble, la valeur desdits locaux, tels que décrits dans l’avenant de renouvellement de bail commercial du 25 mars 2024 conclu entre Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France et la société Drouant, d’une surface totale nette de 1.047 mètres carrés, outre 17,50 mètres carrés environ de bureaux situés au septième étage,

* fournir tous éléments utiles permettant au tribunal de trancher le litige

— DIRE que l’expert pourra, pour ce faire :

* prendre connaissance, se faire communiquer et/ou consulter tous documents et pièces utiles, notamment comptables et fiscaux,

* recueillir les explications des parties, et entendre tout sachant,

* faire de façon générale toutes investigations et observations utiles,

— DIRE que l’expert devra :

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* dresser un constat précis de ses premières constatations au moyen d’un pré-rapport, à défaut d’établir directement un rapport définitif ;

— DIRE que la Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France et la société Drouant partageront à parts égales l’intégralité des provisions à valoir sur les frais d’expertise » ;

Rejetons toute autre demande ;

Réservons les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juin 2026 à 13h30 pour conclusions de la société Drouant au fond, à signifier avant le 2 juin 2026.

Faite et rendue à [Localité 1] le 17 mars 2026

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT