TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/55757 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATPP

N° : 6

Assignation du :

29 Août 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société QUADRILLE CAPITAL, Société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Servanne ROUSTAN de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0139

DEFENDERESSE

La S.C.I. MADELEINE DE GROUCHY

Chez la Société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, la société QUADRILLE CAPITAL a assigné en référe devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SCI MADELEINE DE GROUCHY afin de la voir notamment condamner à procéder à divers travaux dans les locaux commerciaux qu’elle lui loue, lesquels sont situés [Adresse 2] à PARIS.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025.

A cette audience, la société QUADRILLE CAPITAL, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1217 et 1719 et suivants du code civil,

Vu l’article 519 du Code de procédure civile,

— Dire recevable et bien fondée la société QUADRILLE CAPITAL en ses demandes ;

— Débouter la société SCI MADELEINE DE GROUCHY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à réaliser les travaux de remises en état des installations de climatisation et de chauffage de l’immeuble de nature à remédier aux désordres décrits à l’audit ACORUS du 14 avril 2025 de façon à rétablir une température thermique constante d’au moins 19°c dans les lieux loués, sous astreinte provisoire de 1.000€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, jusqu’à complet achèvement des travaux ;

— Condamner la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à réaliser les travaux de remises en état de nature à remédier à la vétusté des fixations des garde-corps des fenêtres sous astreinte provisoire de 1.000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Se réserver la liquidation des astreintes jusqu’à complet achèvement des travaux ;

— Ordonner :

*Principalement, la suspension de l’obligation de paiement des loyers, charges et taxes dus par la société QUADRILLE CAPITAL à la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à hauteur de 50%, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à complet achèvement des travaux de remise en état des installations de chauffage et de la climatisation et des travaux de remises en état de nature à remédier à la vétusté des fixations des garde-corps des fenêtres,

*Ou subsidiairement autoriser la société QUADRILLE CAPITAL à consigner à la CARPA (Caisse des Règlements Pécuniaires des Avocats) entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du BARREAU DE PARIS le montant des loyers, charges et taxes dus à hauteur de 50%, à compter du 1er juillet 2025, et ce jusqu’au complet achèvement des travaux de remise en état des installations de chauffage et de climatisation et des travaux de remises en état de nature à remédier à la vétusté des fixations des garde-corps des fenêtres;

— Condamner à titre provisionnel la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à payer à la société QUADRILLE CAPITAL la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

— Condamner la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à payer à la société QUADRILLE CAPITAL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SCI MADELEINE DE GROUCHY aux entiers dépens sur le fondement de l’article 695 du même code, lesquels comprendront notamment le coût de la signification des présentes et de la sommation du 1er juillet 2025."

De son côté, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société MADELEINE DE GROUCHY sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des prétentions adverses,

A titre subsidiaire,

— accorder un délai d’un mois à la SCI MADELEINE DE GROUCHY pour réaliser les travaux sur les garde-corps et un délai d’un an pour mettre en oeuvre la solution préconisée par le bureau d’études concernant les installations de chauffage et de climatisation, à compter de la signification de l’ordonnance,

— débouter la société QUADRILLE CAPITAL de ses demandes d’astreinte et de réservation de la liquidation des astreintes,

— réduire considérablement la provision sur dommages-intérêts accordée,

A titre reconventionnel,

— condamner la société QUADRILLE CAPITAL à lui payer les sommes provisionnelles de 45.382,91 euros, 45.558,44 euros et 47.536,33 euros correspondant au solde des échéances des 3ème et 4ème trimestres de l’année 2025 au titre de chacun des trois baux commerciaux distincts les liant.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur les travaux de remise en état

La société QUADRILLE CAPITAL soutient essentiellement, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, que les locaux qu’elle a pris à bail auprès de la société SCI MADELEINE DE GROUCHY rencontrent depuis plusieurs années des problèmes chroniques de chauffage et de climatisation. Malgré plusieurs alertes adressées à la société bailleresse, cette dernière n’a procédé à aucun travaux permettant de juguler les difficultés rencontrées. En outre, elle pointe la dangerosité des garde-corps qu’il convient de changer urgemment pour éviter tout accident.

De son côté, la société MADELEINE DE GROUCHY précise qu’elle n’a jamais failli à ses obligations contractuelles et qu’elle a toujours pris en compte les difficultés rencontrées par sa locataire et a essayé de trouver des solutions, tout en soulignant que les locaux en cause sont gérés par un administrateur de biens, lequel a toujours pris au sérieux les réclamations de la société QUADRILLE CAPITAL et a mandaté des sociétés idoines pour intervenir.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des baux commerciaux produits en date des 18 octobre 2016, et 3 et 4 juin 2024, que la société QUADRILLE CAPITAL loue à la société SCI MADELEINE DE GROUCHY des bureaux portant sur les 4ème étage gauche, 5ème étage droite et gauche et 6ème étage de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à PARIS.

S’agissant de la demande tendant au remplacement de certains des garde-corps des fenêtres des bureaux loués, il ressort d’un courriel en date du 1er juillet 2025, d’un intervenant extérieur, Monsieur [N], dont il n’est pas contesté qu’il réalise des travaux, notamment au sein des locaux litigieux, qu’il lui apparaît que les garde-corps ne sont plus correctement ancrés et que les « lucarnes qui entourent les fenêtres et servent de point de fixation aux garde-corps sont pourries par les années. » Il pointe par ailleurs le caractère très dangereux desdits garde-corps si quelqu’un venait à s’y adosser.

En outre, il résulte des photographies prises par Maître [R], commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat du 30 juillet 2025 que les lucarnes de certaines des fenêtres et les fixations des garde-corps sont en mauvais état et qu’au surplus certaines des gouttières situées en-dessous desdites lucarnes sont remplies de copeaux de bois, qui de toute évidence, provient de l’effritement du bois desdites lucarnes et de l’écaillement de la peinture les recouvrant.

Si la société SCI MADELEINE DE GROUCHY ne conteste pas l’état de certaines des lucarnes en cause, elle précise qu’elle a commandé lesdits travaux et produit à cet effet un devis établi par la société COLIBRI en date du 19 novembre 2025.

Quoi qu’il en soit ce devis non signé, au demeurant, n’est pas suffisant pour justifier de la réalisation des travaux nécessaires pour juguler le dommage imminent né de l’absence de fixation pérenne et solide des garde-corps des locaux loués par la société demanderesse.

En conséquence, la société SCI MADELEINE DE GROUCHY sera condamnée à procéder aux travaux de remise en état des garde-corps des locaux pris à bail par la société QUADRILLE CAPITAL, et ce, dans les termes du dispositif de l’ordonnance.

Une astreinte assortira le délai de réalisation desdits travaux. Cette astreinte qui sera également fixée aux termes du dispositif de l’ordonnance ne saurait être, le cas échéant, liquidée par le juge des référés mais le sera, en cas de saisine ultérieure, par son juge naturel.

S’agissant cette fois du système de chauffage et de climatisation, il ne saurait être contesté que la société QUADRILLE CAPITAL rencontre dernièrement des difficultés avérées au cours des derniers mois. Si les courriels disparates entre 2017 et 2023 ne permettent pas de caractériser des problèmes récurrents de chauffage et de climatisation auxquels il n’aurait pas été mis fin, il convient de relever que c’est à compter du mois d’avril 2024 que la société QUADRILLE CAPITAL démontre l’existence de véritables manquements du bailleur dans son obligation de délivrance des locaux commerciaux loués.

En effet, il ressort du rapport d’audit en date du 14 avril 2025 de la société ACORUS, mandatée par le gestionnaire des locaux commerciaux, la société FONCIA, et la société QUADRILLE CAPITAL que "l’état général des locaux techniques situés aux 1er et 4ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6] est préoccupant en raison des la vétusté des équipements, des risques liés à la présence de monoxyde de carbone (au 1er étage) et des nombreuses non-conformités réglementaires. Une rénovation globale et une mise en conformité intégrale de ces locaux sont indispensables et urgentes pour assurer la sécurité des personnes, optimiser le fonctionnement des installations et se conformer aux réglementations en vigueur."

Au demeurant, il est à relever que la société SCI MADELEINE DE GROUCHY a fait procéder à un audit par la société GIFFARD de ses installations de chauffage et de climatisation. Ladite société conclut dans son rapport du 17 octobre 2025 à l’état de vétusté des installations de chauffage et pointe les nombreux points de non-conformité et préconise de remplacer cette installation par un système réversible qui permettrait de supprimer l’emploi des chaudières à gaz.

Quoi qu’il en soit, et peu important les solutions techniques opérées et qu’il convient de mettre en oeuvre, la société SCI MADELEINE DE GROUCHY sera condamnée à procéder à la remise en état des installations de chauffage et de climatisation des locaux, dès lors que les non-conformités relevées par les deux sociétés d’audit potentialisent le danger, notamment pour les salariés de la société QUADRILLE CAPITAL, dès lors notamment que la société ACORUS a relevé, certes dans d’autres locaux que ceux pris à bail par la partie demanderesse, de monoxyde de carbone.

La société SCI MADELEINE DE GROUCHY sera condamnée à procéder à leur réalisation dans un délai contraint et passé ce délai sous astreinte, et ce, dans les termes prévus au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, et pour les mêmes motifs que ceux précédemment évoqués, il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de cette astreinte.

Sur la demande de provision

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précédemment rappelée,

En application des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il ne saurait être contesté que depuis plus d’un an désormais, la société QUADRILLE CAPITAL rencontre des problèmes chroniques de chauffage et de climatisation. Il sera, à ce titre, relevé que le 1er juillet 2025, le commissaire de justice appelé à dresser procès-verbal par la société locataire, a relevé des températures dans les espaces de travail des salariés de la société QUADRILLE CAPITAL entre 32,44°C et 34,52°C alors même que lesdits bureaux disposent d’un système de climatisation.

Par ailleurs, si la société SCI MADELEINE DE GROUCHY précise que les locaux sont gérés par un administrateur de biens et que ce dernier a systématiquement répondu aux défaillances de chauffage et de climatisation rencontrées par la société QUADRILLE CAPITAL, il n’en demeure pas moins que cela ne l’exonère pas de sa responsabilité en qualité de bailleur et que, de toute évidence, les travaux réparatoires qu’elle a effectués se sont avérés inopérants. En effet, les deux sociétés consultées concluent à l’absence de conformité du système de chauffage et de climatisation de l’immeuble appartenant en son intégralité à la société SCI MADELEINE DE GROUCHY et par suite des locaux de la société QUADRILLE CAPITAL.

Au vu de ces éléments, et dès lors qu’aucune contestation sérieuse n’apparaît démontrée quant à l’absence de responsabilité du bailleur, il apparaît, à ce stade, que la société SCI MADELEINE DE GROUCHY a failli à son obligation de délivrance des locaux conformes à la chose loués, dès lors qu’ils se sont avérés exempts de chauffage et de climatisation de manière continue et pérenne, depuis le mois de mai 2024.

Pour l’heure, compte tenu de la superficie des locaux loués, du nombre de salariés concernés, de l’activité réalisée en leur sein, du montant des loyers relatifs aux trois baux commerciaux précités, il apparaît incontestable que la société QUADRILLE CAPITAL a subi un préjudice de jouissance qu’il convient de fixer, à ce jour, à la somme provisionnelle de 15.000 euros.

Toute demande plus ample sera rejetée.

Sur la demande aux fins de suspension et de consignation des loyers

En application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, s’il est établi que la société QUADRILLE CAPITAL subit un préjudice de jouissance, il n’en demeure pas moins que les locaux restent exploitables, en sorte que la demande de suspension ou de consignation des loyers n’apparaît pas justifiée à ce stade.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du paiement des loyers

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précédemment rappelée,

En l’espèce, il ressort des situations de compte établie par la société FONCIA, gestionnaire des trois baux commerciaux pris à bail par la société QUADRILLE CAPITAL, que cette dernière reste redevable de sommes au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu des contrats liant ces deux parties. Il n’est pas contesté que la société QUADRILLE CAPITAL a cessé de procéder au paiement à bonne date des échéances dues, notamment en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Toutefois, les sommes appelées au titre des loyers et charges sont dues, dès lors que la suspension ou la consignation des loyers n’a pas été accordée et que le préjudice de jouissance a été partiellement et provisoirement indemnisé à ce stade.

Il convient de condamner la société QUADRILLE CAPITAL à payer à titre provisionnel à son bailleur la somme de 138.477,68 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 19 novembre 2025 au titre de loyers, charges et accessoires dus en vertu des trois baux commerciaux les liant.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI MADELEINE DE GROUCHY sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société SCI MADELEINE DE GROUCHY sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la société QUADRILLE CAPITAL en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Condamnons la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à procéder à la remise en état des garde-corps des fenêtres de l’ensemble des locaux loués par la société QUADRILLE CAPITAL au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à PARIS ;

Disons que ces travaux devront être effectués dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 120 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois ;

Disons que ces travaux devront être réalisés sous la supervision d’un architecte aux frais de la société SCI MADELEINE DE GROUCHY ;

Disons qu’à l’issue de ces travaux, il devra être dressé procès-verbal par un commissaire de justice aux frais de la SCI MADELEINE DE GROUCHY ;

Condamnons la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à procéder à la réfection intégrale et à la mise en conformité du système de chauffage et de climatisation desservant les locaux pris à bail par la société QUADRILLE CAPITAL au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à PARIS ;

Disons que ces travaux devront être effectués dans un délai de 12 mois à compter de la signification de l’ordonnnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois ;

Disons que ces travaux devront être réalisés sous la supervision d’un architecte aux frais de la société SCI MADELEINE DE GROUCHY ;

Disons qu’à l’issue de ces travaux, il devra être dressé procès-verbal par un commissaire de justice aux frais de la SCI MADELEINE DE GROUCHY ;

Condamnons la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à payer, à titre provisionnel, la somme de 15.000 euros à la société QUADRILLE CAPITAL en réparation de son préjudice de jouissance;

Condamnons la société QUADRILLE CAPITAL à payer, à titre provisionnel, la somme de 138.477,68 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 19 novembre 2025 au titre de loyers, charges et accessoires dus en vertu des trois baux commerciaux la liant à la société SCI MADELEINE DE GROUCHY ;

Condamnons la société SCI MADELEINE DE GROUCHY aux dépens ;

Condamnons la société SCI MADELEINE DE GROUCHY à payer la somme de 2.500 euros à la société QUADRILLE CAPITAL en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI