TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02923 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75LP

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la Société LELIEVRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 décembre 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02923 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75LP

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [T] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic LELIEVRE IMMOBILIER.

Il a été constaté par le syndic que M. [X] [T] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure des 03/02/2022 et 02/05/22 ainsi que des relances lui a été adressée pour régler la somme en principal de 4725, 83 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 4] (ci-après le SDC) a assigné M. [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 2099, 93 € d’arriérés arrêtés au 16 avril 2025 , 2T 2025 inclus, avec intérêts au taux légal suivant à compter de la sommation,

— condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont les droits proportionnels de recouvrement de l’article 111-8 du CPCEX.

A l’audience du 8 décembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un constat de carence de conciliation.

Régulièrement assigné à étude, M. [X] [T] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 25 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire de recevabilité de la demande, on relèvera qu’il a été produit un constat de carence par la conciliatrice de justice en date du 8 avril 2025, faute de présence du défendeur.

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 4] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [X] [T] est bien propriétaire du lot n° 7 au sein de l’ immeuble sis [Adresse 4] correspondant à 15/1002 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [X] [T] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2022 à 2025 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 (pièce 8) , outre les décisions sur travaux, devenues définitives à défaut de preuve de recours d’un copropriétaire contre une résolution, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2022 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er juillet 2023 et le 1er octobre 2024 ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement (pièces 5 à 7).

— outre des mises en demeure et relances, une sommation de payer sous 48 h en date du 14/02/2025 (1342, 44 € en principal) resté vain, acte attestant de l’inexécution des obligations de propriétaire de M. [X] [T] tout comme le constat de carence de conciliation en date du 8 avril 2025 dressé du fait de son absence,

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de M. [X] [T] arrêté au 16/04/2025 également produit aux débats (pièce 4) reflétant les appels de fonds susdits du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 pour une créance totale de charges et travaux de 2099, 93 €, intégrant les frais de relance au cours de cette période, chiffrés à 972 €.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [X] [T] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC au 16/04/2025, dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

En revanche, il n’est pas produit de facture ni le contrat de syndic pour permettre au juge de vérifier l’adéquation, aux frais qu’on souhaite répercuter sur M. [T], des frais censément facturés à la copropriété, à savoir 3 x 60 € de mise en demeure et 3 x 264 € de frais de transmission de dossier.

Faute de tels justificatifs, il ne sera donc pas fait droit à la somme de 972 €.

M. [X] [T] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 2099, 93 € – 972 € = 1127, 93 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 16 avril 2025 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 13 février 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part du défendeur, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des trois mises en demeure diligentées en vain de 2023 à 2025 et couronnées de seulement deux paiements en février et mai 2023 sur dix appels de fonds, ce qui outrepasse la simple résistance.

Cette résistance constitue bien une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2023 à 20254.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (15/1002e), il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [X] [T], partie succombante, sera condamné aux dépens, dont les droits proportionnels de recouvrement de l’article 111-8 du CPCEX.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [X] [T] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

CONDAMNE M. [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1127, 93 € correspondant à l’arriéré de charges impayées arrêtés au 16 avril 2025 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 13 février 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE M. [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 300 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [X] [T] aux entiers dépens y compris les droits proportionnels de recouvrement prévus par l’article 111-8 du CPCEX,

CONDAMNE M. [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE