TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/55781

N° Portalis 352J-W-B7J-DAOHO

N° : 2MF/CA

Assignation du :

26 août 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 décembre 2025

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier.

DEMANDERESSE

SARL BTI SERVICE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Marina Bellini de l’Aarpi Bellini Ferrari, avocats au barreau de Paris #E2073

DEFENDERESSE

SASU ADES’IMMO ayant pour nom commercial PARGEST [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Audrey Benois, avocat au barreau de Paris #A0684

susbstituée à l’audience

DÉBATS

A l’audience du 20 novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon devis du 9 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a confié à la société BTI Service la réfection du sol de la cour et des réseaux enterrés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, la société BTI Service a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la société Ades’Immo ayant pour nom commercial Pargest Paris aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur ad hoc et la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 20 novembre 2025, la société BTI Service maintient sa demande de désignation d’un administrateur ad hoc.

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de provisionnelle de 31.705 euros TTC au titre des fonds perçus des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 27.646 euros TTC au titre des fonds perçus des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société BTI Services fait valoir que l’impayé la concernant résulte d’une carence du syndic, celui-ci étant chargé de procéder aux appels de fonds en vue de faire face aux dépenses nécessaires à l’administration de l’immeuble et à sa gestion courante.

Elle rappelle les termes de l’article 835 du code de procédure civile et soutient que l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable, les travaux ayant fait l’objet de réserves mineures et le syndic précédent s’étant engagé à régler la facture.

Elle estime le passage d’une société concurrente plusieurs mois après les travaux non probants pour en contester l’exécution.

En réponse, la société Pargest Ades’Immo sollicite le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Pargest Ades’Immo se prévaut des dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 et prétend que la carence du syndic n’est pas démontrée.

Elle fait en outre valoir qu’il est juridiquement infondé de demander sa condamnation alors même que le contrat a été conclu avec le syndicat des copropriétaires et non avec elle-même à titre personnel.

Elle soulève par ailleurs l’existence de contestations sérieuses.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur la désignation d’un administrateur ad hoc

Aux termes de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :

I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.- Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.- Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

En l’espèce, la société BTI Service ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que le syndic ne remplisse pas les missions énumérées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus rappelé. A l’inverse, la défenderesse justifie de la gestion du syndicat des copropriétaires et de la tenue précise d’un grand livre de comptes, ainsi que des convocations et tenues d’assemblées générales selon les modalités requises.

La demanderesse échoue ainsi à rapporter la preuve de la carence de la société Pargest Ades’Immo dans l’exécution de sa mission et il convient par conséquent de la débouter de sa demande de désignation d’un adminsitrateur ad hoc.

2/ Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon jurisprudence constante, la demande en paiement formée contre le syndic en exécution d’un contrat qu’il a signé en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

En l’espèce, il est constant que la provision sollicitée par la société BTI Service résulte d’un contrat de réfection de la cour et des réseaux enterrés conclu avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

La demande de provision étant faite à titre personnel et non ès qualités, il convient de déclarer la société BTI Service irrecevable.

3/ Sur les autres demandes

La société BTI Service qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la demanderesse au paiement à la défenderesse de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société BTI Service de sa demande de désignation d’un administrateur ad hoc ;

Déclarons la demande de provision de la société BTI Service à l’encontre de la société Pargest Ades’Immo irrecevable ;

Condamnons la société BTI Service au paiement des dépens ;

Condamnons la société BTI Service au paiement à la société Pargest Ades’Immo de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 6] le 11 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Cloé André Maïté Faury