TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00862 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEQI

AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [T] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2025, décision mise en délibéré au 17 février 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDEUR

M. [T] [O]

né le 30 Juillet 1985 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 23 juillet 2020, donné à bail à Monsieur [T] [O] un logement n°2 au sein du bâtiment 1, entrée 1, de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé12 [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 298,39 euros, hors charges.

Par acte de Commissaire de Justice du 15 avril 2025, remis à domicile, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 9 décembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

— concilier les parties si faire se peut ;

A défaut :

— constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;

A défaut :

— prononcer la résiliation du bail entre les parties ;

— prononcer que Monsieur [T] [O] est devenu occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [T] [O] et de tout occupant de son chef du logement n°2 au sein du bâtiment 1, entrée 1, de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 5] à [Localité 2], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date il pourra expulsé par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 13 987,32 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;

— condamner Monsieur [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’avril 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner Monsieur [T] [O] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [T] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Par courrier du 23 mai 2025, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a adressé au Pôle médico-social des observations soulignant que l’impayé du locataire a débuté dès son entrée dans les lieux, que le dossier de surendettement déposé par Monsieur [T] [O] a été clôturé par la Commission de surendettement des particuliers de la HAUTE-SAVOIE au motif qu’il était incomplet, le locataire n’ayant pas répondu aux demandes de transmission de justificatifs, qu’un doute persistait sur l’occupation du logement par le défendeur. Le bailleur a également précisé que les allocations d’aide au logement ont été suspendues, que le locataire ne justifie plus d’une assurance contre les risques locatifs depuis septembre 2024, qu’il exerçait une activité professionnelle au moment de la prise d’effet du bail et qu’il est soumis à un surloyer maximum forfaitaire de 267,90 euros depuis le 1er février 2025 en l’absence de réponse à l’enquête relatif au supplément de loyer.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 17 octobre 2025 par le Pôle médico-social indiquant que Monsieur [T] [O] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 9 décembre 2025, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte arrêté au 8 décembre 2025 actualisant la dette à la somme de 20 025,92 euros.

Monsieur [T] [O] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 23 juillet 2020. La clause résolutoire insérée au contrat (article 21.3) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 13 novembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 10 394,85 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 14 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [T] [O] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [T] [O] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 8 décembre 2025, s’élève à la somme de 20 025,92 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [T] [O] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [T] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 14 janvier 2025 du contrat de location conclu entre l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT et Monsieur [T] [O] portant sur un logement n°2 au sein du bâtiment 1, entrée 1, de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 5] à [Localité 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [T] [O] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [T] [O] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [O] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus, et CONDAMNE Monsieur [T] [O] à la payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de 20 025,92 euros, arrêtée au 8 décembre 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,