REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00414 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G5EG

N° minute : 25/00063

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [W] [C]

né le 22 Septembre 1963

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [H] épouse [C]

née le 09 Novembre 1967 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

[Localité 7]

Monsieur [W] [C]

Madame [N] [H] épouse [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

[Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 juin 2007, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 3ème étage, [Adresse 3] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 471,15 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 juin 2024, [Localité 7] (nouvelle dénomination de [Localité 6]) a fait commandement à Monsieur [W] [C] et à Madame [N] [H] épouse [C] d’avoir à payer la somme en principal de 2.466,28 euros, de justifier d’une assurance locative et de restituer l’enquête sociale.

Par acte délivré par commissaire de justice du 07 octobre 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par la voie électronique, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail, pour défaut du paiement des loyers,

— la libération sans délai des lieux et l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 3.433,16 euros au titre des loyers échus à fin août 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, [Localité 7], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 1.825,34 euros arrêtée au 30 novembre 2024. Il a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs eu égard aux règlements effectués.

En défense, Madame [N] [H] épouse [C], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré que Monsieur [W] [C] ne vivait plus dans le logement. Elle a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 80 euros par mois.

Assigné à étude, Monsieur [W] [C] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que les locataires ne s’étaient pas présentés au rendez-vous de mise à disposition du CDS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [W] [C] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 juin 2007 et un décompte faisant état à la date du 16 décembre 2024 d’une dette de 1.825,34 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuite” imputés en janvier 2024 qui ne font pas partie de la dette locative et qui ne sont pas justifiés dans le présent dossier, soit la somme de 146,62 euros.

Les frais relatifs au SLS (15,24 euros et 25 euros) ainsi que l’application d’un surloyer sont en revanche justifiés par l’envoi d’une lettre recommandée à Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C].

En l’absence de paiement libératoire de leur part, il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] à payer à [Localité 7] la somme de 1.678,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, ainsi qu’aux loyers et charges dus pour le mois de janvier 2025 au 13 février 2025.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail ne stipule pas expressément la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation. Toutefois, en application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code. Les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues en application du contrat de bail.

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (…)

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] ne se sont pas acquittés de plusieurs mois de loyers. En outre, la dette est ancienne puisqu’elle remonte à l’année 2012. Ils n’ont nullement réagi au commandement de payer qui leur a été délivré le 20 juin 2024 et la dette est désormais d’un montant conséquent.

Il s’agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur les locataires, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion.

Cependant, l’article 1184 alinéa 3 du code civil susvisé permet d’accorder des délais avant de résilier le bail.

A l’audience, Madame [N] [H] épouse [C] a déclaré ne plus travailler et percevoir environ 1.300 euros de revenus par mois au titre du chômage. En outre, elle a précisé ne plus vivre avec Monsieur [W] [C] et avoir un enfant de 17 ans à charge.

Elle a effectué plusieurs règlements importants au mois de novembre 2024 et justifie avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 80 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’exécution par Madame [N] [H] épouse [C] de ses obligations n’apparaît pas irrémédiablement compromise dès lors que le bailleur exprime son accord à l’octroi de délais et qu’elle a repris les versements.

Il convient par suite d’accorder des délais à Madame [N] [H] épouse [C] pour l’exécution de ses obligations.

En conséquence, Madame [N] [H] épouse [C] devra avoir réglé, selon les modalités décrites au dispositif, la dette de loyers ainsi que les loyers courants, faute de quoi le bail sera résilié à son égard sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

La résolution judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour les locataires de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer au bailleur un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de son bien. Or, il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il conviendra donc de condamner Madame [N] [C] à payer, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges au jour de l’assignation.

Quand bien même Monsieur [W] [C] aurait quitté le domicile, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [W] [C] et Madame [N] [C] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum. Ceux-ci ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 20 juin 2024, acte non imposé par loi pour engager une procédure en prononcé de la résiliation du bail.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] à payer à [Localité 7] la somme de 1.678,72 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse,

Condamne solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] à payer à [Localité 7] les loyers et charges dus sur la période du 1er janvier 2025 au jour de la présente décision,

Prononce la résiliation du bail conclu le 13 juin 2007 entre Monsieur [W] [C] et [Localité 7] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 3] à [Localité 5] (01)

SURSOIT a l’exécution des poursuites et autorise Madame [N] [H] épouse [C] à se libérer de sa dette en 21 mensualités de 80 euros, la dernière étant majorée du solde ; les mensualités devant être payées en plus du loyer courant, et tous les 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une échéance due au titre des arriérés locatifs avant le 10 de chaque mois :

— le contrat de bail verbal portant sur un logement situé 3ème étage, [Adresse 3] à [Localité 5] (01) sera résolu à l’égard de Madame [N] [H] épouse [C] sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— il sera ordonné à Madame [N] [H] épouse [C] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

— [Localité 7] sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Madame [N] [H] épouse [C] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, sauf pour ces derniers à demander des délais, conformément aux dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] seront tenus solidairement de payer à [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), outre revalorisation légale,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [N] [H] épouse [C] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de commandement de payer du 20 juin 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE