TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/58350 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJ2Q

N° : 1

Assignation du :

03 Décembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1],, [Adresse 2] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GERARD SAFAR

C/O Cabinet GERARD SAFAR,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Cécile IDIART, avocate au barreau de PARIS – #C1931

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BLACK RAIN, Chez Monsieur, [E], [S],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

La Sarl Black Rain est propriétaire d’une part, des lots 727, 3573, 767, 3574, et d’autre part, des lots 2715, 2760, 3583 et 3636 au sein de l’immeuble du, [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Exposant qu’elle ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] Paris, [Adresse 6] a, par acte du 3 décembre 2025, fait citer en référé la Sarl Black Rain devant le président de ce tribunal, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

Pour les lots 727, 3573, 767, 3574 :

la somme de 5 999,26 euros, au titre des charges impayées pour la période du 4 juin 2024 au 13 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus),la somme de 600€ au titre des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Pour les lots 2715, 2760, 3583 et 3636 :

la somme de 6 129,19 euros, au titre des charges impayées pour la période du 4 juin 2024 au 13 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus),la somme de 540€ au titre des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,- la somme de 3 000€ titre de dommages et intérêts,

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 20 février 2026, le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

SUR CE

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. En vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété précédemment définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En vertu de l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Il est communiqué pour chaque groupe de lots un décompte ainsi que les appels de fonds correspondants. Sont en outre communiqués à l’appui de la demande, les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2024 et 5 juin 2025, approuvant les comptes de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025, ainsi que les différents travaux dont les provisions restent impayées.

Au titre des lots 727, 3573, 767, 3574, la créance apparaît justifiée à hauteur de 5 999,26 euros et il y sera fait droit à titre provisionnel au titre des charges impayées entre le 4 juin 2024 et le 13 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus).

Au titre des lots 2715, 2760, 3583 et 3636, la créance apparaît justifiée à hauteur de 6 129,19 euros et il y sera fait droit à titre provisionnel au titre des charges impayées entre le 4 juin 2024 et le 13 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus).

Si en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment de mise en demeure, ainsi que les honoraires du syndic, ces frais doivent être réduits à ceux strictement nécessaires et à ceux qui sont justifiés.

En l’espèce, il est justifié d’une mise en demeure au mois de mars 2025 pour le premier groupe de lots ainsi que d’une mise en demeure par avocat au mois de juin 2025 pour les deux dossiers. La seconde mise en demeure apparaît davantage comminatoire, de sorte qu’il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir préalablement adressé une mise en demeure sans le recours d’un avocat.

Il sera donc défrayé au titre du premier groupe de lots la somme de 150€ et pour le second groupe, la somme de 90€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, la transmission du dossier au conseil du syndicat des copropriétaires sans justification de diligences particulières, tel que prévu par le contrat de syndic, exclut qu’elle soit défrayée.

Sur les dommages et intérêts

L’allégation selon laquelle le défaut de paiement contraindrait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété, et fragiliserait l’équilibre financier du syndicat, n’est pas démontrée, en l’absence, par exemple, d’appels exceptionnels tendant à couvrir l’impayé.

Dès lors, le préjudice n’apparaît pas établi avec l’évidence requise en référé et la demande en réparation se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la Sarl Black Rain à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] :

Pour les lots 727, 3573, 767, 3574 :

la somme de 5 999,26 euros, au titre des charges impayées pour la période du 4 juin 2024 au 13 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus),la somme de 150€ au titre des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Pour les lots 2715, 2760, 3583 et 3636 :

la somme de 6 129,19 euros, au titre des charges impayées pour la période du 4 juin 2024 au 13 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus),la somme de 90€ au titre des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des dommages et intérêts ;

Condamnons la Sarl Black Rain aux dépens de l’instance ;

Condamnons la Sarl Black Rain à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN