Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 20 janvier 2026, n° 25/02151

TJ Paris 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Dégradations locatives constatées
La cour a constaté que les dégradations étaient imputables aux locataires, qui n'ont pas respecté l'état des lieux d'entrée, et a donc condamné les locataires à payer les réparations.
Accepté
Lien de causalité entre dégradations et perte de valeur
La cour a établi un lien de causalité entre les dégradations et la perte de valeur du bien, condamnant les locataires à verser des dommages intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 20 janv. 2026, n° 25/02151
Numéro(s) :	25/02151
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille IVARSAnne-Laure PASTRÉ
Parties :	La société LE BREUIL

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Anne-Laure PASTRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Camille IVARS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FY6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 janvier 2026

DEMANDERESSE

La société LE BREUIL, société civile immobilière,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #H1

DÉFENDEURS

Madame [Z] [W] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Laure PASTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0710

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Laure PASTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0710

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FY6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés des 7 et 8 juin 2021, à effet le 23 juin 2021, la société civile immobilière LE BREUIL a consenti un bail d’habitation non meublé à [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] sur des locaux situés au 1er étage [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3.500 euros et une provision pour charges de 200 euros par mois.

Un dépôt de garantie d’un montant de 3.500 euros, correspondant à un mois de loyer hors charges, a été versé.

La banque ROTHSCHILD MARTIN MAUREL s’est portée caution solidaire et indivisible des époux [N] à hauteur d’un an de loyers, charges comprises, soit la somme de 44.400 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties, le 23 juin 2021.

Par exploit en date du 11 décembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer un congé pour vente à terme, le 22 juin 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties, le 3 juillet 2024.

Par courrier du 13 août 2024, le mandataire de la bailleresse a informé les locataires sortants du montant de remise en état des lieux, consécutivement aux dégradations locatives constatées, pour un montant supérieur au dépôt de garantie.

En l’absence de réponse à ce courrier, la société civile immobilière LE BREUIL a fait assigner [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection par exploit 13 janvier 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, elle a sollicité le rejet ou la réduction des demandes reconventionnelles des défendeurs, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 24.928 euros au titre des dégradations locatives commises par les défendeurs, la somme de 10.000 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu vendre le bien à un meilleur prix et dans un délai raisonnable, leur condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse expose que les lieux ont été restitués dans un état dégradé par rapport à l’entrée dans les lieux et que cela a préjudicié à la propriétaire bailleresse qui a réduit le prix de vente du bien. Elle rappelle qu’à l’entrée dans les lieux, les locataires ont modifié la cuisine et qu’il leur a été accordé une remise de 3 mois de loyers, à charge pour eux de laisser la cuisine à leur départ, ce qui n’a pas été fait, les façades des meubles étant manquantes.

En réponse aux demandes reconventionnelles des époux [N], la société civile immobilière BREUIL rappelle avoir consenti une franchise de loyer conséquente pour les désordres allégués par les locataires relativement à la cuisine et énonce que les dysfonctionnements allégués en ce qui concerne le dispositif électrique et les fenêtres ne sont pas établis. Elle souligne que le dégât des eaux mentionné par les défendeurs a affecté le bien du dessous et pas le leur.

[Z] [W], épouse [N], et [I] [N] étaient représentés.

Ils ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il rejette les demandes de la société civile immobilière LE BREUIL, qu’il la condamne à leur payer la somme de 3.500 euros en restitution du dépôt de garantie, la somme de 16.100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, ainsi que les entiers dépens et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les dégradations locatives dont la réparation est sollicitée ne sont pas établies, sauf à hauteur de la somme de 3.405 euros, montant inférieur au dépôt de garantie. Ils exposent qu’en considération de la vente à venir des lieux objets du bail, la société bailleresse ne justifie pas d’un intérêt à faire lesdits travaux. Ils soulignent que le préjudice lié à la perte de chance de vendre le bien au prix initial en raison des réparations locatives alléguées n’est pas établi. A titre reconventionnel, les époux [N] exposent que le clos n’était pas assuré par les fenêtres qui ne fermaient pas, que les lieux étaient affectés de dysfonctionnements électriques et qu’ils ont subi un trouble de jouissance en raison des travaux nécessités pour remédier au dégât des eaux affectant l’appartement situé sous le leur.

À l’issue des débats, la décision, contradictoire, a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c), d) et f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, deux états des lieux ont été établis contradictoirement à l’entrée, le 23 juin 2021, et à la sortie, le 3 juillet 2024.

D’une part, l’état des lieux d’entrée établit que les lieux sont en bon état, sauf les éléments suivants :

— état d’usage du sol et des plinthes et des étagères du séjour,

— état d’usage de la chambre,

— état d’usage de la chambre sur cour et de la chambre C, certains éléments sont à vérifier,

— les fenêtres des chambres sont en état d’usage, ne ferment pas correctement, ni la porte du dressing,

— la cuisine dont les placards ont des portes, avec des peintures refaites, sauf un bouton manquant sur un des éléments, est en état d’usage, avec une cave à vin en état d’usage, les plinthes sont en état d’usage, mais les peintures des murs et du plafond ont été refaites,

— la salle de bain présente des traces, éclats, fissures, certains éléments sont abîmés, les poignées de la porte sont branlantes,

— la deuxième salle de bain a un sol avec des traces et rayures sur le sol, des trous de cheville, des traces et des fissures dans le mur, des traces dans la baignoire, sur le lavabo, la porte est sale et avec des traces,

— le hall est en état d’usage, il y a des traces sur la porte d’entrée,

— des traces et des trous sur un mur de la buanderie, des fissures, une poignée de porte branlante,

— des traces sur le sol des toilettes, un trou sur le mur, la peinture du plafond est écaillée et il y a des traces sur la porte des toilettes.

Il est indiqué que le niveau général de ménage est suffisant, sauf l’intérieur des placards et l’électroménager.

D’autre part, à la sortie, l’état des lieux mentionne les désordres suivants :

— dans le séjour, couleur ocre des murs et présence de clous, spots lumineux hors service, interrupteur arraché,

— dans la chambre, peinture beige, présence de pointes et trous de cheville, traces noires éparses, prise et interrupteur repeints,

— dans la chambre sur cour intérieure, traces et différences de lattes du sol, dégradations des murs, peinture bleue, traces de peinture sur les équipements, fenêtre qui ferme mal, trace de peinture sur la vitre, état d’usage de la porte,

— dans la chambre C, traces de peinture, présence de trous, éléments électriques à fixer,

— dans la cuisine, nombreux éclats et traces, peinture verte, rayures sur l’évier, aucune porte sur les meubles, éclats et traces sur les meubles,

— dans la salle de bain, présence de traces au sol, peinture verte des murs, fissures, écailles sur les murs et au plafond, pommeau de douche manquant, tablier de baignoire abîmé, poignées branlantes, meubles abîmé, coulures de peinture et saleté,

— petit hall repeint en bleu, trous sur le mur, lumière manquante, traces blanches,

— dans le dressing, fissures, traces, tiroirs enlevés, point lumineux hors service,

— dans la deuxième salle de bain, traces et rayures, taches de peinture sur le sol, les murs, fissures, la porte du meuble sous le lavabo ne ferme pas, poignée de porte à refiler et trace,

— le hall a été repeint en bleu foncé, traces blanches, 2 spots hors service et un cache manquant, porte menant au couloir ne ferme pas, 5 trous dans le hall de la buanderie,

— dans la buanderie, fissures, éclats, état usagé, peinture écaillée,

— il manque le lave mains dans les toilettes, la poignée de la porte bouge.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit certes que les lieux donnés à bail étaient en état d’usage, mais qu’ils ont été restitués considérablement modifiés par les locataires qui ont repeint plusieurs pièces sans l’accord de la propriétaire. En outre, de nombreux désordres sont constatés.

Il convient de considérer qu’à l’issue de 3 années d’occupation des lieux, les désordres relevés dans l’état des lieux de sortie sont des dégradations locatives imputables aux locataires sortants.

Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionne que tous les points lumineux fonctionnaient, sauf 3 spots dans la deuxième salle de bain qui sont hors service, de sorte que sera déduite la somme de 150 euros correspondant au changement de 3 spots, équivalents aux spots du hall. Les sommes sollicitées au titre de la porte du dressing et de la poignée de la buanderie, remises dans le même état qu’à l’entrée, ne sont pas justifiées, de même que celle relative à la poignée de la salle de bain, déjà branlante à l’entrée et seront déduites pour les sommes respectives de 100 euros et 60 euros. La somme sollicitée au titre du tablier de baignoire sera laissée à la charge des locataires, en l’absence de justification des indemnisations par les assureurs, alors qu’ils justifient avoir déclaré ce sinistre.

La société civile immobilière LE BREUIL produit aux débats le devis établi par la société MGN BAT le 4 juillet 2024 correspondant exactement aux désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, sous réserve de ces 3 sommes mentionnées précédemment, ainsi que le devis de la société IKEA correspondant aux portes des éléments de cuisine et le devis de MP CONCEPT relatif à la fourniture et à l’installation d’un lave main dans les toilettes.

En considération des réparations locatives imputées aux locataires sortants, il y a lieu de condamner solidairement [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] à payer à la société civile LE BREUIL la somme de 24.125 euros, déduction faite des sommes non retenues et du dépôt de garantie versé.

Sur la demande de dommages intérêts au titre de la perte de chance de vendre le bien

La société civile immobilière LE BREUIL produit aux débats le congé du 11 décembre 2023 mentionnant un prix de vente de 2.360.000 euros et deux estimations de professionnels de l’immobilier, en dates des 15 novembre 2024 et 12 novembre 2025 des agences [Localité 4] Azur Conseil Immobilier et WHARTON et ASSOCIE imputant une baisse de la valeur vénale des lieux objets du bail en raison des peintures à reprendre et de la cuisine incomplète, ainsi que des dégradations affectant le dressing.

Ces pièces établissent un lien de causalité direct entre les dégradations locatives imputables aux défendeurs et la baisse de valeur vénale du bien. Elles établissent donc une perte de chance pour la société propriétaire bailleresse d’avoir pu vendre le bien à un meilleur prix et dans un délai raisonnable.

[Z] [W], épouse [N], et [I] [N] seront donc solidairement condamnés à payer à la société civile LE BREUIL la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour perte de chance d’avoir pu vendre le bien à un meilleur prix et dans un délai raisonnable.

Sur les demandes reconventionnelles

La demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée, ayant été traitée avec la demande principale au titre des réparations locatives.

Les époux [N] formulent des demandes de dommages intérêts au titre de leur préjudice de jouissance pour 4 motifs : réfection de la cuisine, recherche de fuite et réparation de la fuite à l’origine du dégât des eaux chez le voisin du dessous, absence de conformité de l’électricité et absence de réparation des fenêtres du séjour et des chambres.

En l’espèce, la cuisine a certes été refaite par les locataires sortants, mais ils justifient avoir bénéficié d’une franchise de loyer de 3 mois à ce titre.

Ils justifient certes de la réfection du tableau électrique en avril 2022 par la société ARESCO mais pas du trouble de jouissance occasionnée entre juin 2021 et cette date.

Il en est de même de la mauvaise fermeture des fenêtres, certes établie par l’état des lieux d’entrée.

Enfin, le dégât des eaux a affecté l’appartement du dessous, mais les époux [N] ne justifient pas du trouble de jouissance dont ils demandent l’indemnisation.

Ils seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Sur demandes accessoires

[Z] [W], épouse [N], et [I] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, comprenant le coût de l’assignation et de ses suites, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de la société civile immobilière LE BREUIL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La demande d'[Z] [W], épouse [N], et [I] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] à payer à la société civile immobilière LE BREUIL la somme de 24.125 euros, au titre des réparations locatives dues au titre du bail d’habitation des 7 et 8 juin 2021, déduction faite des sommes non retenues et du dépôt de garantie versé ;

CONDAMNE solidairement [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] à payer à la société civile immobilière LE BREUIL la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour perte de chance d’avoir pu vendre le bien à un meilleur prix et dans un délai raisonnable

DEBOUTE la société civile immobilière LE BREUIL du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE solidairement [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] à payer à la société civile immobilière LE BREUIL la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE [Z] [W], épouse [N], et [I] [N] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection