TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e MORIAU, M^e DUCRET, M^e SVASTA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DELABRIERE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/12595

N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

N° MINUTE :

Assignation du :

30 septembre, 1er et 8 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Antoine DELABRIERE de la SELARL FENEON DELABRIERE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0585

DÉFENDEURS

S.A.S. [Z] [A] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1202

Monsieur [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Aude DUCRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R049

S.A.S. COSTEMALE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean SVASTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0049

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Z] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 5 février 2026 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [J] est propriétaire du lot n°27 (appartement – bâtiment A, 6ème étage) de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6].). Le syndic de copropriété est la société [Z] [A] – [W].

M. [O] [I] est le président du conseil syndical, et également le président de la SAS Costemale, qui exerce principalement une activité de conseil en ingénierie et d’études dans le secteur du bâtiment-travaux publics.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2019, celle-ci a voté en faveur du principe des travaux de rénovation des parties communes (résolution n°17), et confié au conseil syndical la mission d’examiner des devis d’autres entreprises (résolution n°17. f), ainsi que de décider du suivi des travaux par l’architecte.

Aux termes de ses réunions des 13 février 2020 et 28 mai 2020, le conseil syndical a retenu la société Carpe Domi pour la réalisation des travaux, et la SAS Costemale en tant qu’assistant à maitrise d’ouvrage.

Les travaux ont été réalisés entre septembre 2020 et janvier 2021, et leur réception provisoire réalisée le 26 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 septembre 2021, M. [S] [J] a mis en demeure le syndic d’intervenir auprès de la société Carpe Domi afin qu’elle effectue diverses réparations en suite de son intervention.

Par exploits d’huissier des 30 septembre, 1er octobre et 8 octobre 2021, M. [S] [J] a fait assigner la SAS Costemale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], le syndic [Z] [A] – [W] et M. [O] [I].

L’assemblée générale du 21 novembre 2021, a voté en faveur l’abandon des travaux de coffrage des tuyauteries gaz du 6ème étage, chanfreinage des coffrages installés dans l’escalier.

Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de M. [S] [J] formulée pour le compte du syndicat des copropriétaires, faute de justifier d’un intérêt à agir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, M. [S] [J] demande au tribunal de :

— Enjoindre à [Z] [A] SA, ès qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir, de faire procéder :

— aux travaux de coffrage des conduites de gaz et de chanfreinage des portes de placards prévus au devis de la société Carpe Domi ;

— aux travaux de fixation et de signalisation de l’extincteur et de l’échelle de secours du 6ème étage ;

— Condamner in solidum [Z] [A] SA, es qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [I] à payer à M. [J], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices de jouissance qu’il subit par la faute ou l’inaction du syndic et du président du conseil syndical ;

— Condamner le cabinet [Z] [A] SA, ès qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [I], à payer à M. [Y] la somme de 960 euros TTC au titre des travaux de remise en état du câble de la fibre ;

— Condamner in solidum [Z] [A] SA, ès qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [I], ès qualité de président du conseil syndical, à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], l’intégralité des sommes payées au titre de la mission d’assistance à maîtrise

d’ouvrage ;

— Condamner in solidum [Z] [A] SA, es qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [I], ès qualité de président du conseil syndical, à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et la somme de 93,07 euros à titre de remboursement de charges indûment payées ;

— Condamner in solidum [Z] [A] SA, ès qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [I], ès qualité de président du conseil syndical, aux entiers dépens ;

— Condamner in solidum [Z] [A] SA, es qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à [Localité 7] et M. [I], ès qualité de président du conseil syndical, à payer à M. [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Débouter les défendeurs de leurs demandes contre M. [J] ;

— Débouter tous défenseurs de leurs demandes de déroger à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la société [Z] [A] – [W] demande au tribunal de :

— Débouter M. [J] de toutes ses demandes ;

— Le condamner à verser à la société [Z] [A] [W] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Christine Moriau avocat aux offres de droit.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, M. [O] [I] demande au tribunal, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner M. [J] à payer à M. [C] une somme de 2 500 euros pour procédure abusive ;

— Condamner M. [J] à payer la somme de 8 000 euros à M. [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner ce dernier aux entiers dépens de l’instance.

*

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La société Costemale a conclu au fond pour la dernière fois le 17 octobre 2023, mais a été mise hors de cause en suite de l’ordonnance du 8 mars 2024.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 5 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 125 du même code dispose que « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ».

*

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, M. [S] [J] demande au tribunal de " condamner in solidum [Z] [A] SA, ès qualité de syndic du SDC du [Adresse 3] à Paris 15ème et M. [I], ès qualité de président du conseil syndical, à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 15ème, l’intégralité des sommes payées au titre de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage ".

Il a cependant d’ores et déjà été statué sur la recevabilité de cette demande par le juge de la mise en état, dans une ordonnance du 8 mars 2024 par lequel celui-ci a constaté que M. [S] [J] était dépourvu du droit d’agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires.

Il est ainsi renvoyé à la motivation du juge de la mise en état sur la recevabilité de cette demande, et rappelé que le fait que la rémunération de l’assistant à maîtrise d’ouvrage ait été supportée par la collectivité des copropriétaires, au titre des charges de copropriété, ne suffit pas pour qu’il soit considéré que l’action exercée par le demandeur concerne la propriété ou la jouissance de son lot (art. 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

2 – Sur les demandes en exécution de travaux

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment

qu’ " indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé (…) d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ".

Les articles 21 et suivants de cette même loi, relatifs aux compétences et pouvoirs du conseil syndical, disposent quant à eux que " lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. (…) Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante ".

*

En l’espèce, M. [S] [J] demande au tribunal « d’enjoindre » au syndicat des copropriétaires et à son syndic de faire réaliser divers travaux (coffrage des conduites de gaz et de chanfreinage des portes de placards ; fixation de signalisation de l’extincteur et de l’échelle de secours du sixième étage).

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que lors de l’assemblée générale du 27 juin 2019, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment adopté plusieurs décisions (n°17 – f, g, h, i, j, k, l et m) ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble.

Les devis soumis au suffrage n’ont pas été retenus, et il a été décidé d’effectuer lesdits travaux « suivant tout autre devis mieux disant à soumettre au choix du conseil syndical ». L’assemblée générale a par ailleurs donné pouvoir au conseil syndical « pour prendre la décision sur le suivi de l’architecte après finalisation du projet global » – le budget total étant fixé à la somme de 160 000 euros -, pour « déterminer le montant du budget global définitif du projet » et enfin pour « réduire au maximum le budget voté ».

Il est par ailleurs établi que l’assemblée générale qui devait se réunir le 7 avril 2020, et qu’à l’ordre du jour de cette réunion, annulée en raison de l’état d’urgence sanitaire, figurait notamment un projet de résolution concernant le choix du cocontractant de la copropriété. Deux devis ont été obtenus par le syndic et devaient être examinés. Il était également prévu de soumettre au vote des copropriétaires de mandater une

« société en charge de l’assistance de maîtrise d’ouvrage », et proposé de contracter avec la société Costemale ou toute autre société « à soumettre au choix du conseil syndical ».

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

De même, il est constant que le 4 juin 2020, le syndic a engagé la copropriété avec une société Carpe Domi, suivant un devis émis le 11 février 2020 et portant sur des prestations d’un montant total de

142 329,02 euros TTC. Ce document fait notamment mention, en son point 3.1.3, d’une prestation de " réalisation d’un grand coffrage sur mesure, dans la partie haute, dans l’arrondi, pour cacher les tuyauteries de gaz : – en médium à peindre ; – en suivant l’arrondi du mur ; coffre fixe et grilles de ventilation ".

Enfin, il n’est pas contesté qu’alors que le devis émis le 11 février 2020 et accepté par le syndic au nom de la copropriété prévoyait « la réalisation d’un grand coffrage sur mesure, dans la partie haute, dans l’arrondi, pour cacher les tuyauteries de gaz », cette prestation n’a pas été exécutée – M. [O] [I] et le syndic indiquant que le conseil syndical a finalement renoncé à faire réaliser ces travaux.

* Le demandeur fait tout d’abord valoir que le syndic et le conseil syndical auraient manqué à leurs obligations respectives en faisant modifier les prestations prévues au devis initialement accepté, pour en retirer la réalisation d’un coffrage.

Sur ce point, il doit être relevé que l’assemblée générale a donné pouvoir au conseil syndical, dans les conditions prévues aux articles 21-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de choisir le cocontractant de la copropriété à partir des devis soumis à son examen.

Par conséquent, les prestations prévues au devis émis le 11 février 2020 par la société Carpe Domi ne sont pas la résultante d’une décision de l’assemblée générale – laquelle a uniquement voté des « travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble » et non la réalisation d’un coffrage -, mais d’une décision du conseil syndical. Le fait que le syndic, seul en capacité d’engager la copropriété, ait signé un devis, n’empêche aucunement une modification éventuelle des prestations par le seul conseil syndical, dès lors que celle-ci respecte le champ de la délégation de pouvoirs accordée par l’assemblée générale.

C’est donc à tort que le demandeur soutient qu’une décision de l’assemblée générale était nécessaire pour qu’il soit renoncé à la réalisation du coffrage, ou encore que le syndic aurait manqué à son obligation d’exécuter une décision de l’assemblée générale.

Enfin, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 révèle que les copropriétaires ont rejeté deux résolutions portant sur la réalisation des travaux de coffrage au sixième étage ainsi que du chanfreinage des portes des coffrages (décisions n°33 et 35).

Il ne peut donc être ordonné au syndicat des copropriétaires et à son représentant légal de faire exécuter des travaux dont la réalisation a été expressément rejetée par l’assemblée générale.

Quant aux travaux de fixation et de signalisation de l’extincteur situé au sixième étage, le syndic justifie avoir émis un ordre de service auprès de la société [D] le 8 novembre 2024, si bien qu’il n’apparait nécessaire d’ordonner l’exécution forcée de ces travaux.

Pour les motifs qui précèdent, M. [S] [J] sera débouté de ses demandes en exécution de travaux.

3 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est de jurisprudence constante que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Cass. ass. plén, 13 janvier 2020, n°17-19.963, publié au bulletin).

Il est de même constant qu’en cas d’inexécution d’une décision de l’assemblée générale, le syndic peut voir engagées sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires, et sa responsabilité extra-contractuelle envers les copropriétaires pris individuellement. La responsabilité du président du conseil syndical peut être engagée dans les mêmes conditions.

A – Sur les responsabilités

M. [S] [J] recherche la responsabilité du syndic [Z] [A] – [W] et de M. [O] [I], et leur condamnation à l’indemniser des chefs de préjudice qu’il estime avoir subis.

— Sur la responsabilité du syndic

Pour les motifs exposés ci-dessus à propos des demandes en exécution de travaux, la responsabilité du syndic ne peut être engagée à raison d’une inexécution d’une décision de l’assemblée générale, dès lors qu’il n’existait pas de décision portant spécifiquement sur la réalisation d’un coffrage. De plus, il devait en toute hypothèse se conformer aux décisions du conseil syndical quant aux travaux, investi d’une délégation de pouvoirs et pouvant donc modifier le « périmètre » des travaux défini par le devis du 11 février 2020.

Par ailleurs, M. [S] [J] reproche au syndic d’avoir manqué à sa mission de réception des travaux, en ne contraignant pas l’entreprise intervenue à satisfaire à son obligation de parfait achèvement (nettoyage du chantier ; dysfonctionnements de l’interphone et de la sonnette ; arrachage du câble de fibre optique desservant son appartement).

Sur l’arrachage du câble de fibre optique, outre qu’il n’est pas rapporté la preuve que la société Carpe Domi serait à l’origine de cette dégradation et que celle-ci le conteste, il est relevé que le syndic ne peut matériellement contraindre son cocontractant à effectuer des travaux de reprise. Il a cependant effectué des diligences à cette fin, puisqu’en septembre 2021, le syndic a demandé à la société Carpe Domi d’intervenir à nouveau, ce que celle-ci a refusé.

Devant ce refus, et dès lors que le câble de fibre optique est un élément privatif uniquement fixé dans les parties communes, il appartenait au demandeur de solliciter toutes réparations nécessaires auprès de la société Carpe Domi, s’agissant d’un problème d’ordre privatif ne concernant pas la copropriété. La responsabilité du syndic ne peut donc être engagée à ce titre.

Par ailleurs, le demandeur reproche au syndic d’avoir engagé une dépense non votée par l’assemblée générale, en engageant la copropriété avec la société Costemale au titre d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage, et ce alors que son dirigeant est le président du conseil syndical et qu’elle ne disposerait pas d’une qualification ou d’une expérience particulièrement en matière de suivi de travaux.

Il ne peut toutefois être reproché au syndic d’avoir exécuté la décision du conseil syndical de recourir aux services d’un assistant à maîtrise d’ouvrage. En effet, la résolution n°17 g) a donné pouvoir au conseil syndical de « prendre la décision sur le suivi de l’architecte après finalisation du projet global ». Il s’en déduit que le conseil syndical s’est vu déléguer le pouvoir de déterminer si le recours à un architecte était nécessaire, et dans l’affirmative de choisir le futur maître d’œuvre de la copropriété.

Le fait pour le conseil syndical d’avoir choisi de recourir à un « assistant à maîtrise d’ouvrage » plutôt qu’un architecte s’inscrit donc dans le cadre de la délégation de pouvoirs accordée par l’assemblée générale.

Enfin, M. [S] [J] reproche également au syndic d’avoir tardé à faire réparer l’interphone et la sonnette de son appartement, ainsi qu’à faire modifier le nom de l’occupant sur la liste des habitants.

Il est établi par la production des échanges tenus entre le syndic et M. [S] [J] que ce dernier s’est plaint pour la première fois en mars 2021 de ces dysfonctionnements, et qu’il n’y a manifestement pas été remédié avant mars 2022, puisque le syndic a indiqué missionner un technicien le 16 mars 2022 seulement (" Aussi, je vais faire faire le nécessaire sur la sonnette et interphone de M. [J]… ").

Ces réparations courantes ne nécessitaient pas l’accord ou l’avis de l’assemblée générale, et entrent dans la mission générale d’administration, de conservation et de garde de l’immeuble impartie au syndic par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. S’il s’agit certes d’une inexécution de faible gravité, il ne peut être considéré qu’un délai d’un an pour remédier à ces dysfonctionnements soit un délai raisonnable.

La responsabilité du syndic [Z] [A] – [W] sera ainsi engagée à ce seul titre envers M. [S] [J].

— Sur la responsabilité de M. [O] [I]

M. [S] [J] recherche également la responsabilité du président du conseil syndical, M. [O] [I], en lui reprochant plusieurs agissements qu’il estime fautifs.

* En premier lieu, comme jugé précédemment, il ne peut être reproché au président du conseil syndical d’avoir « modifié » le devis soumis à la signature du syndic. La modification éventuelle des prestations par le seul conseil syndical est autorisée, dès lors que celui-ci a expressément reçu délégation de pouvoirs par l’assemblée générale pour définir les prestations à réaliser.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

Par ailleurs, il est établi que le conseil syndical a pris collégialement la décision de réviser le projet de travaux, lors d’une réunion tenue le 28 mai 2020 à laquelle M. [O] [I] et M. [S] [J] étaient tous deux présents. C’est enfin le syndic, une fois la définition des travaux arrêtée par le conseil syndical, qui était en charge de l’exécution des travaux.

Il ne peut donc en toute hypothèse être reproché à M. [O] [I] d’être personnellement l’auteur d’une faute à raison d’une

« modification » du projet de travaux ou de l’éventuelle inexécution de certaines prestations.

* M. [S] [J] reproche également à M. [O] [I] d’avoir été en conflit d’intérêts avec la société Costemale et « s’être fait attribuer un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage ».

Il est établi par la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 que la société Costemale, dont le président du conseil syndical est le dirigeant, a effectivement conclu avec le syndic un contrat « d’assistance à maîtrise d’ouvrage ».

Toutefois, comme jugé précédemment, ce contrat entre dans le cadre de la délégation de pouvoirs accordée par l’assemblée générale, et il est par ailleurs relevé que la décision n’a pas été adoptée par M. [O] [I] seul mais par quatre autres membres du conseil syndical. La responsabilité de ce dernier ne peut donc être engagée, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute personnelle de sa part.

M. [S] [J] soutient en outre que " M. [O] [I] ne pouvait pas se faire rémunérer par la copropriété, directement ou indirectement, par une société dont il est dirigeant et associé avec sa famille, alors qu’il était président du conseil syndical ".

Ceci est toutefois inexact et ne constitue donc pas un motif d’engagement de la responsabilité. Il n’existe aucune disposition légale ou réglementaire prohibant le recours en tant que prestataire à une société ou un organisme ayant des liens même étroits avec un copropriétaire, fût-il membre du conseil syndical.

Il est en outre relevé que le syndicat des copropriétaires, et par extension le conseil syndical bénéficiant d’une délégation de pouvoirs, sont libres de faire contracter la collectivité avec le prestataire de leur choix, la juridiction ne pouvant s’immiscer dans l’administration de l’immeuble et se prononcer sur l’opportunité en elle-même du recours à un prestataire.

Pour cette même raison, le demandeur soutient en vain que le recours à un assistant à maîtrise d’ouvrage constituerait une dépense « non nécessaire et non indispensable », ou encore que la société Costemale ne disposerait pas des qualifications et des compétences requises.

A cet égard, il est par ailleurs établi que cette dernière a effectué une prestation qui a manifestement donné satisfaction à la majorité des copropriétaires, et qui ne peut se confondre avec la mission du président du conseil syndical. Contrairement à ce que soutient le demandeur, la mission d’ordre technique confiée à la société Costemale, qui devait initialement incomber à un architecte, excède les pouvoirs du conseil syndical et de son président, uniquement chargés « d’assister le syndic et contrôler sa gestion ».

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

Il ne peut donc valablement être reproché au président du conseil syndical de ne pas avoir accepté d’assumer bénévolement une mission excédant à l’évidence celles incombant usuellement à cet organe.

Pour l’ensemble de ces motifs, la responsabilité de M. [O] [I] ne peut donc être engagée à l’égard de M. [S] [J]. Ce dernier sera ainsi débouté de l’ensemble de ses demandes à son encontre.

B – Sur les préjudices

M. [S] [J] sollicite le remboursement de charges de copropriété qu’il estime avoir payées indûment, et réclame également indemnisation au titre de trois chefs de préjudice qu’il estime avoir subis par la faute du syndic [Z] [A] – [W] :

— un préjudice de jouissance résultant de « la faute ou l’inaction du syndic » ;

— un préjudice matériel résultant des travaux de remise en état du câble de fibre optique ;

— un préjudice moral résultant de l’attitude du syndic.

Il est tout d’abord rappelé que la responsabilité du syndic n’a été engagée envers M. [S] [J] qu’à raison des dysfonctionnements affectant l’interphone et la sonnette de son appartement.

Il sera par conséquent débouté de sa demande au titre du préjudice matériel résultant des travaux de remise en état du câble de fibre optique, et rappelé que le syndic ne pouvait matériellement contraindre une société intervenant dans l’immeuble à effectuer des réparations, a fortiori sur un élément constituant une partie privative.

Par ailleurs, sur la demande en remboursement de charges de copropriété, il est relevé que si un copropriétaire peut réclamer la restitution de sommes qu’il estime avoir versées indûment au titre des charges de copropriété, le paiement de charges ne peut en aucune hypothèse être à l’origine d’un préjudice financier. Celles-ci sont en effet dues à raison de la seule qualité de copropriétaire et trouvent leur cause dans le règlement de copropriété.

En outre, un copropriétaire ne peut en aucun cas invoquer l’inexécution de ses obligations – notamment en matière de travaux ou d’entretien de l’immeuble – par le syndicat des copropriétaires ou le syndic pour se soustraire au paiement de ses charges de copropriété (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n°15-24.882). C’est donc à tort que M. [S] [J] sollicite la restitution de sommes versées au titre des charges de copropriété.

Sur le préjudice de jouissance, M. [S] [J] fait valoir que le manque de diligence du syndic à résoudre divers dysfonctionnements aurait porté atteinte au standing de l’immeuble et donc à la valorisation de son appartement.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

Il ne peut toutefois être sérieusement soutenu que le dysfonctionnement de l’interphone et d’une sonnette, ou encore le défaut de nettoyage des parties communes après travaux, aurait porté atteinte au standing de l’immeuble et serait à l’origine d’un préjudice de jouissance financièrement indemnisable, a fortiori pour un copropriétaire non-occupant.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que le bien n’a cessé d’être loué durant la période de réalisation des travaux et postérieurement, et il apparaît en outre que le préjudice qui consisterait en une dévalorisation de l’appartement a en toute hypothèse pris fin lors de la résorption des dysfonctionnements et du nettoyage des parties communes.

Enfin, faute de démontrer avoir subi un chef de préjudice en lien avec le défaut de diligence du syndic, M. [S] [J] ne peut également se prévaloir d’un préjudice moral.

M. [S] [J] sera par conséquent débouté de ses demandes indemnitaires.

4 – Sur la demande reconventionnelle

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

*

M. [O] [I] sollicite à titre reconventionnel l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi par la faute de M. [S] [J], à qui il reproche d’avoir agi de manière abusive, d’avoir tenu des propos désagréables à son endroit et de s’être affranchi des règles de la copropriété en effectuant des travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Si M. [S] [J] s’est effectivement mépris sur l’étendue de ses droits, il n’apparaît pas avoir agi de mauvaise foi ou dans le but unique de nuire à M. [O] [I]. Celui-ci sera par conséquent débouté de sa demande reconventionnelle.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12595 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHPX

M. [S] [J], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [S] [J] sera en outre condamné à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 4 000 euros à M. [O] [I], et la somme de 2 500 euros à la société [Z] [A] – [W]. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande formée par M. [S] [J] au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE M. [S] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [O] [I] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE M. [S] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Christine Moriau à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la société [Z] [A] – [W] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à M. [O] [I] la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 avril 2026.

La greffière La présidente