TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52525 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCQ3L

N° : 1/JJ

Assignation du :

02 Avril 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 avril 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 1],

représenté par son syndic, le cabinet Lamy

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS – #E1141

DEFENDEUR

Monsieur [X] [U]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic en exercice est la société Lamy.

M. [X] [U] est propriétaire du lot n°64 (un appartement) situé au 3ème étage du bâtiment B.

Mme [M] [G] est propriétaire du lot n°61 (un appartement) situé au 2ème étage du bâtiment B, se situant directement en-dessous de l’appartement appartenant à M. [X] [U]. Cet appartement est loué à M. [E] [F].

Le 08 décembre 2025, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Mme [M] [G].

Soutenant que l’origine de ce dégât des eaux proviendrait de l’appartement de M. [X] [U] et qu’après de nombreux contacts et mises en demeure pour stopper la fuite d’eau, ce dernier n’a pas répondu, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 13ème a sollicité, par requête en date du 1er avril 2026, l’autorisation d’assigner à heure indiquée M. [X] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance en date du 1er avril 2026, le président du tribunal judiciaire de Paris l’a autorisé à assigner M. [X] [U] pour l’audience du 08 avril 2026 à 15h.

Par acte du 02 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [X] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— ENJOINDRE à Monsieur [X] [U] de faire réaliser les recherches de fuites et travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64 sis au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir ;

A défaut d’exécution de Monsieur [X] [U] dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— ENJOINDRE à Monsieur [X] [U] de laisser l’accès au lot n°64 sis au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

et ce dans un délai de huit jours à compter de l’expiration du délai précité, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard ; afin de faire procéder aux recherches de fuites et travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64 situé au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

— AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – à ses frais avancés et à la charge finale de Monsieur [X] [U] – à faire procéder aux recherches de fuites et travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64 situé au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

A défaut d’exécution de Monsieur [X] [U] dans le délai de huit jours précité ;

— AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. – à ses frais avancés et à la charge finale de Monsieur [X] [U] – à faire ouvrir le lot n°64 lui appartenant et à faire procéder aux recherches de fuites et travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64 situé au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

— DESIGNER à cette fin tel commissaire de justice qu’il plaira avec pour mission de faire procéder, avec le concours de la force publique, à l’ouverture du lot n°64 appartenant à Monsieur [X] [U] aux fins de :

* réaliser les recherches de fuites et travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64 situé au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4]

* veiller à la sécurisation des lieux pendant toute la durée des travaux : et

* faire procéder à la fermeture et à la sécurisation des lieux dès la fin des travaux.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— RESERVER sa compétence pour liquider l’astreinte qui sera prononcée par l’ordonnance à intervenir pour le cas où Monsieur [X] [U] ne se conformeraient pas aux dispositions de celle-ci et qu’il faudrait à nouveau y faire droit ;

— CONDAMNER par provision Monsieur [X] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les frais exposés (A) au titre de l’intervention de la société Takt Architecture ; (B) pour faire ouvrir le lot n°64 ; (C) pour faire réaliser les recherches de fuites et (D) au titre des travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64 situé au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 08 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné, M. [X] [U] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 18 de cette même loi, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que :

— depuis le 08 décembre 2025, une fuite d’eau, provenant de l’appartement de M. [X] [U], a endommagé l’appartement de Mme [M] [G],

— le cabinet Takt Architecte, mandaté par le syndic, a constaté le 25 mars 2026, dans l’appartement du 2ème étage bâtiment B les éléments suivants :

« – Goutte à goutte persistant (hors événement pluvieux) provenant du plafond malgré coupure d’eau sur palier d’étage

— Défaillance électrique plafonnier par incidence survenance d’eau

— Fissures & lézardes conséquentes jalonnant le plafond (pas de faux-plafond).

Goutte à goutte renseigné continu depuis trois mois & demi et caractère fuyard actif par épisode alternatif depuis « plusieurs années »

SITUATION CONSTITUANT RISQUE STRUCTUREL (AFFAISSEMENT PLANCHER – ALTERATION STRUCTURES [Localité 5])

SITUATION CONSTITUANT RISQUE SANITAIRE (DEVELOPPEMENT PARASITAIRE DANS LES SUPPORTS)

SECURITE DES BIENS ET DES PERSONNES EN L’ETAT EN DEFAUT

Préconisation urgente

Étaiement de sécurité entrée lot 2ème étage face

Accès au surplomb lot 3ème étage porte face indispensable pour recherche de fuite sur équipement(s) hydraulique(s) & intervention conservatoire pour enrayer / stopper fuite active

En suivant: Renforcement structure plancher haut 2ème étage compris restitution coupe-feu & parements / équipements privatifs plafond entrée lot 2ème étage compris lot attenant gauche jusqu’à atteindre les abouts porteurs (poursuite solivage dans lot adjacent gauche)

Enfin : Travaux de régularisation & mise en conformité selon nécessité lot 3ème étage porte face sur équipement hydraulique. »

— M. [X] [U] n’a pas répondu aux nombreuses demandes du syndic pour accéder à son lot.

Ainsi, dans ses circonstances, l’absence de réponse du défendeur pour laisser accès à son lot afin de stopper la fuite qui est toujours en cours et qui cause des dommages au lot n°61, constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Au regard de l’absence de réponses de M. [X] [U] et son absence dans la présente procédure, il n’y a pas lieu de lui enjoindre sous astreinte de faire réaliser les recherches de fuites et travaux nécessaires afin de mettre un terme au déâgt des eaux.

Il lui sera toutefois enjoint de laisser l’accès à son lot n°64 afin de procéder à une recherche de fuite et à défaut d’accès, de permettre au syndicat des copropriétaires de pénétrer dans les lieux pour le faire suivant les termes du présent dispositif.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires est autorisé à pénétrer dans le lot n°64 à défaut d’accès volontaire, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

M. [X] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires à titre provisionnel les frais exposés au titre de :

— l’intervention de la société Takt Architecture

— l’ouverture du lot n°64 (commissaire de justice et serrurier).

Les autres frais exposés par le syndicat des copropriétaires (pour faire réaliser les recherches de fuites et au titre des travaux nécessaires afin de mettre un terme au dégât des eaux provenant du lot n°64) seront avancés par lui et seront à la charge finale de M. [X] [U].

Sur les demandes accessoires

M. [X] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à payer au demandeur la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons M. [X] [U] à laisser accès au lot n°64 situé au 3ème étage du bâtiment B de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] pour permettre à l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], après réquisition du syndic effectuée par lettre recommandée et lettre simple, fixant une date d’intervention et envoyée au moins 5 jours avant, de rechercher l’origine de la fuite d’eau et de procéder aux travaux nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et à la charge finale de M. [X] [U] ;

A défaut,

Autorisons, le syndicat des copropriétaires, passé un délai de 5 jours suivants la date d’intervention prévue et non respectée, à ses frais avancés et à la charge finale de M. [X] [U], assisté par toute entreprise mandatée par lui et d’un commissaire de justice de son choix à pénétrer dans l’appartement de M. [X] [U] afin de rechercher l’origine de la fuite d’eau et de procéder aux travaux nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations ;

Autorisons à cette fin le commissaire de justice instrumentaire à se faire adjoindre en tant que de besoin le concours des forces de police ou de deux témoins, et d’un serrurier afin de l’assister en cas de difficultés rencontrées pour pénétrer dans les lieux et pour procéder à leur fermeture à l’issue de ses opérations ;

Rejetons les demandes d’astreinte ;

Condamnons à titre provisionnel M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] les frais exposés au titre de l’intervention de la société Takt Architecture et au titre de l’ouverture du lot n°64 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [X] [U] aux dépens ;

Condamnons M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 22 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE