TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 FÉVRIER 2026

N° RG 24/02396 – N° Portalis DB22-W-B7I-SAAU

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

La société CARLA IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 839 089 968 dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par ses co-gérants en exercice Madame [X] [Z] [Y] épouse [I] née le 28 octobre 1977 à PARIS 75013, de nationalité Française, commerçante, demeurant [Adresse 5] et Monsieur [R] [P] [J] [I] né le 10 février 1978 à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE 78100, de nationalité française, commerçant, demeurant [Adresse 5],

représentée par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Martine SCHEMBRI, avocat plaidant au barreau de l’ESSONNE.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] situé

[Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 4] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 12 Avril 2024 reçu au greffe le 12 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Janvier 2026 prorogé au 05 Février 2026 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI CARLA IMMO est propriétaire du lot N°50 au sein de la résidence dénommée « CHATEAUBRIAND » située [Adresse 2] à MAISONS LAFFITTE (78). Ledit lot correspond à une chambre de service située au

sous-sol du bâtiment B.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2024 ont été adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 les résolutions N°29, 30 et 31 approuvant des modifications du règlement de copropriété dont certaines concernent le lot N°50.

C’est dans ce contexte que la société CARLA IMMO a, par acte extrajudiciaire du 12 avril 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à MAISONS-LAFFITTE devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Dire recevable et bien-fondée la société CARLA IMMO en ses demandes.

Prononcer l’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée générale du

25 janvier 2024 du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAUBRIAND sis [Adresse 3]

Prononcer l’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du

25 janvier 2024 du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAUBRIAND sis [Adresse 3]

Prononcer l’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du

25 janvier 2024 du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAUBRIAND sis [Adresse 3]

Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAUBRIAND sis [Adresse 3] à payer à la société CARLA IMMO la somme de 4.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire que la requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CHATEAUBRIAND sis [Adresse 3] aux entiers dépens et dire qu’ils seront recouvrés directement par Maître Pascal KOERFER conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. .

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

DEBOUTER la SCI CARLA IMMO de sa demande en annulation des

résolutions n°29, 30 et 31 de l’assemblée générale du 25 janvier 2024 ;

DEBOUTER la SCI CARLA IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions ;

CONDAMNER la SCI CARLA IMMO aux dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 29, 30 et 31 de l’assemblée générale du 25 janvier 2024

La SCI CARLA IMMO fait valoir que :

— s’agissant de la résolution N°29, il s’agit d’une résolution fourre tout alors

qu’il est de principe qu’un vote global ne peut pas intervenir sur plusieurs questions ;

— s’agissant de la résolution N°30, celle-ci instaure un droit de priorité aux copropriétaires d’appartements lors de la location de n’importe quel lot ce qui nécessitait un vote à l’unanimité en ce qu’elle impose une modification à la destination de parties privatives et aux modaltés de leur jouissance ;

— s’agissant de la résolution N°31, elle instaure une obligation de vente au profit exclusif des propriétaires des lots 51 à 71 ce qui instaure une rupture d’égalité et aurait en tout état de cause nécessité un vote à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— aux termes des résolutions n°17, 18 et 19 de l’assemblée générale du

6 janvier 2025, les copropriétaires ont décidé d’annuler les résolutions n°29,

30 et 31 attaquées afin de traiter dans son ensemble le sort des chambres de service,

— ces résolutions n°17, 18 et 19 sont définitives, n’ayant pas été contestées dans les délais légaux requis par la SCI CARLA IMMO.

— dans ces conditions, la demande d’annulation des résolutions n°29, 30 et 31 de l’assemblée générale du 25 janvier 2024 est devenue sans objet.

Il est établi par les pièces versées aux débats que les résolutions contestées ont été annulées lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2025.

Cependant, en vertu du principe de l’autonomie des assemblées générales, le Tribunal constate ainsi que le fait valoir la société CARLA IMMO que :

— le résolution N°29 de l’assemblée générale du 25 janvier 2024 porte sur plusieurs questions différentes ayant donné lieu à un vote unique ;

— les résolutions N°30 et 31 de ladite assemblée entraînent une modification dans les conditions de jouissance des parties privatives et une rupture d’égalité entre copropriétaires;

En conséquence, il y a lieu d’annuler les résolutions N°29, 30 et 31 de l’assemblée générale du 25 janvier 2024.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société CARLA IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

La société CARLA IMMO sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Annule les résolutions N°29, 30 et 31 de l’assemblée générale du

25 janvier 2024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «CHATEAUBRIAND » située [Adresse 2] à [Localité 8] (78), représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pascal KOERFER ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «CHATEAUBRIAND » située [Adresse 2] à [Localité 8] (78), représenté par son syndic en exercice, à payer à la société CARLA IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la société CARLA IMMO sera dispensée de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT