TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Dominique LAURIER

M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04769 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72Z5

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1418

Madame [E] [N] [I] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1418

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04769 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72Z5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mai 2017, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] un appartement à usage d’habitation [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 877,23 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 5 février 2025 un commandement de payer la somme de 7502,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025 inclus, soit la somme de 5448,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel il aurait été si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience, [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil, a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3406,56 euros au 10 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] ont été représentés par leur conseil à l’audience et ont fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles ils ont sollicité :

— de dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses sur le bien-fondé des demandes,

— subsidiairement, d’enjoindre le bailleur à produire le relevé du compteur d’eau ou la ventilation de leur consommation d’eau au prorata de la surface corrigée pour étayer le montant des charges d’eau pour l’année 2023, le rejet de la demande en résiliation du bail, l’octroi de délais de paiement à hauteur de 284 euros pendant 12 mois,

— la condamnation du bailleur au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article 23 3° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Ces dispositions sont reprises à l’article 7.2 du contrat de bail objet du litige.

En l’espèce, Monsieur [X] [T] [C] et Madame [E] [N] [I] [M] contestent le montant de l’appel de fonds au titre de la régularisation des charges d’eau de l’exercice 2023 d’un montant de 3537,86 euros, émis sans qu’aucun justificatif ne vienne étayer ce montant très supérieur aux années précédentes. Dans ces conditions, [Localité 1] HABITAT OPH ne produit aux débats aucun justificatif de relevé du compteur d’eau ou un éventuel calcul au prorata de la surface corrigée ou utile du logement par rapport à la consommation d’eau. Le couple n’a non plus jamais été averti d’une éventuelle fuite d’eau.

En conséquence, en l’absence de communication d’un quelconque justificatif pouvant expliquer la somme de 3537,86 euros litigieuse, l’affirmation du bailleur selon qui les causes du commandement de payer étaient justifiées et n’ont pas été apurées dans le délai légal est de nature à être remise en cause.

Dès lors, il convient de conclure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 5 février 2025 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président.