TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/00649 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2LCD

N° de MINUTE : 25/00599

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS AZUR SYNDIC

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

C/

DEFENDEURS

Monsieur [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

Madame [D] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] sont propriétaires du lot n°8 de l’immeuble sis [Adresse 2] (93).

Par exploits du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic, la SAS AZUR SYNDIC, a assigné Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

CONDAMNER in solídum Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic la société AZUR SYNDIC, les sommes suivantes :

—  11 382.32 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2024, au titre l’arriéré de charges arrêté au 19 novembre 2024 ;

—  542,60 € au titre des appels de fonds correspondant au budget prévisionnel voté jusqu’au 30 juin 2025 ;

—  3 000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [G] [N] et Madame [D] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société AZUR SYNDIC, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY THERMES, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] n’ont pas comparu ni constitué avocat.

A l’audience du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires a exposé que Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il a fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a également soutenu que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 octobre 2023 et 27 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire

— la mise en demeure du 09 janvier 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 19 novembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 02 juin 2020 à hauteur de 888,28 euros au titre de « Solde antérieur », qui n’est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

De surcroît, faute de justifier en procédure de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ou de l’approbation des comptes de cet exercice, les appels de charges courantes et fonds travaux Alur qui s’y rapportent ne peuvent valablement être réclamés, soit en l’espèce la somme de 1088,29 euros (appels des 1er juillet 2020, 1er octobre 2020, 1er janvier 2021 et 1er avril 2021).

En outre, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit la somme de 1.034,00 euros correspondant aux mises en demeure des 16 décembre 2021, 13 mai 2022, 26 juillet 2022, 30 novembre 2022, 05 mai 2023, 11 août 2023 et 12 avril 2024, d’un coût unitaire de 42 euros, ainsi qu’aux frais de « transmission recouvrement » du 15 septembre 2023 d’un coût de 370 euros, et des frais de « constitution dossier avocat » du 19 novembre 2024 de 370 euros.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Dès lors, il convient de retenir la somme de 10.935,63 euros au titre des charges et appels travaux de la période du 2 juin 2020 au 19 novembre 2024 tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2.563,88 euros.

De surcroît, en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [N] sont également redevables des provisions non encore échues de l’exercice en cours, soit de la somme de 542,60 euros selon le calcul (259,49 x 2) + (11,81 x 2).

Ainsi, Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  8.371,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus ;

—  542,60 euros au titre des 3e et 4e appels provisionnels de charges courantes ainsi que de fonds travaux Alur de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 devenus exigibles.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 21 novembre 2024 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation et à l’audience. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.034 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 09 janvier 2025.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] n’ont effectué aucun paiement de leurs charges de copropriété depuis le 18 août 2020 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [N] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY THERMES, en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AZUR SYNDIC, les sommes suivantes :

—  8.371,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus ;

—  542,60 euros au titre des 3e et 4e appels provisionnels de charges courantes ainsi que de fonds travaux Alur de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 devenus exigibles.

Et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AZUR SYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] au payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AZUR SYNDIC, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS AZUR SYNDIC, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [D] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY THERMES, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT