TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/51005 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XJH

AS M N° : 2

Assignation du :

01 Février 2024

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[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITEAU

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS – #G263

DEFENDERESSE

S.C.I. CHADLI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Vandrille SPIRE de l’AARPI 186 Avocats, avocats au barreau de PARIS – #D0010

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La SCI Chadli est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 2], notamment, d’un lot 306, correspondant à un box, et d’un lot 601, constitué d’une pièce, les deux lots étant situés côte à côte, au rez-de-chaussée dans la cour de l’immeuble.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Reprochant à la société Chadli d’avoir modifié la destination du box et d’avoir porté atteinte aux parties communes, sans avoir remédié à cette situation malgré une mise en demeure du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par exploit délivré le 1er février 2024, fait citer la société Chadli devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de mesures de constatations dans les lieux et de remise en état.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci étant invitées entre-temps à rencontrer un conciliateur de justice.

A l’audience du 25 novembre 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

— condamner la défenderesse à lui communiquer, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le juge se réservera la liquidation, les documents et pièces relatives aux travaux réalisés dans le lot 307 de l’immeuble : descriptif des travaux réalisés, devis établi, factures établies, plan de réseaux, attestation d’assurance des sociétés intervenues, attestation de conformité, consuel électrique établi et procès-verbal de réception des travaux,

— autoriser le syndicat des copropriétaires à faire réaliser dès le prononcé de la présente ordonnance tout constat quant à l’état des lieux et lots, ainsi que de tous travaux réalisés au sein de ceux-ci,

— condamner, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à la justification de leur réalisation, la société Chadli à procéder à la suppression de l’ensemble des travaux, aménagements, ouvertures réalisés portant atteinte aux parties communes, ainsi qu’à la remise en état du mur partie commune percé, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de l’immeuble, et notamment :

∙ supprimer toute ouverture réalisée entre les lots 307 et 601,

∙ supprimer toute porte, fenêtre ou agencement réalisé en façade de l’immeuble au niveau du lot 307,

∙ remettre en état les parties communes telles qu’elles étaient antérieurement aux travaux réalisés,

∙ supprimer l’ensemble des aménagements et installations réalisés, en ce compris le réseau électrique mis en place et la mezzanine fixée,

— condamner la défenderesse à restituer aux lots 307 et 601 leur destination respective, savoir box et pièce, sous la même astreinte et les mêmes conditions,

— la condamner au paiement de la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e Alexandre Rosenczveig.

En réponse, la SCI Chadli conclut au non lieu à référé et sollicite la condamnation du requérant au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais de procédure ainsi qu’aux dépens, sollicitant d’être dispensée de toute participation aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux condamnations en application de l’article 10-1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

* sur l’atteinte aux parties communes

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux et que l’absence d’une telle autorisation est constitutive, à elle seule, d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort du plan du rez-de-chaussée établi par le géomètre-expert et annexé au règlement de copropriété que le lot 601 est séparé du lot 307 par un mur porteur, qui présente une avancée dans le lot 601.

Le rapport de visite établi contradictoirement par le cabinet Alterna, architecte de l’immeuble, le 10 février 2025, révèle que côté gauche, en entrant dans le lot 307, se trouve un retrait dans la paroi verticale de la dimension approximative d’une porte, avec deux parties latérales non habillées en avancée.

Il pourrait donc en être conclu que le mur porteur a fait l’objet d’une modification au regard du plan du mur du lot 307. Toutefois, le plan ne permet pas d’établir que, côté lot [Cadastre 1], le mur porteur était parfaitement linéaire, de sorte que le renfoncement de la taille d’une porte ne permet pas d’en déduire, avec l’évidence requise en référé, qu’il aurait été porté atteinte à ce mur porteur.

En ce qui concerne le retrait allégué d’une partie du mur porteur dans le lot 601, il y a lieu d’observer que le constat établi par commissaire de justice le 15 mai 2024 révèle un renfoncement à droite du lot 601 où est placé un frigidaire, ce renfoncement correspondant en réalité à celui qui figure sur les plans.

Il découle de ces éléments que la preuve d’une atteinte au mur porteur par la société Chadli n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé, ni la réunion des deux lots 307 et 601 par l’ouverture d’une porte.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de remise en état du mur porteur.

Pour le surplus, il résulte du rapport de visite que le muret, la porte et la fenêtre ont été installés à l’intérieur du lot privatif 307 et que la façade du box, constitué par une porte en bois a été maintenue en l’état. Dès lors, aucune atteinte aux parties communes ni à l’harmonie de l’immeuble n’est caractérisée avec l’évidence requise en référé.

Il en est de même des agencements intérieurs qui concernent une partie privative et qui ne portent pas atteinte aux parties communes.

* sur le changement de destination des lots 307 et 601

L’article 8 I. de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Aux termes de l’article 9. I de la loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 n’impose de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale en cas de modification de la destination d’un lot, sauf à ce que le règlement de copropriété le stipule expressément ou qu’il précise expressément l’affectation d’un lot à l’exclusion de tout autre.

Dès lors, dans le silence du règlement de copropriété, tout copropriétaire peut procéder à la modification de la destination d’un lot à la condition que cela ne modifie pas la destination de l’immeuble, que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et que cela ne se fasse pas en contradiction des termes du règlement de copropriété.

En l’espèce, le lot 307 est défini par le règlement de copropriété comme un box.

L’article 9 h) Parking du chapitre 2 de la 2ème partie du règlement de copropriété stipule que « Les emplacements de parkings ne pourront servir qu’au remisage des automobiles. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation. Il ne pourra y être entreposé une quantité d’essence ou autre matière inflammable supérieur à celle acceptée par la compagnie d’assurance sans surprime, et autorisé par les règlements en vigueur. Il est interdit d’y faire tourner les moteurs autrement que pour les besoins des départs et arrivées. ».

Le préambule de l’article 9 stipule aussi que « Chacun des copropriétaires en ce qui concerne le local et ses dépendances lui appartenant exclusivement, aura le droit d’en jouir (…) à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires (…) et de ne porter aucune atteinte à la destination de l’immeuble et des parties privatives telle qu’annoncée précédemment ».

La combinaison du préambule de l’article 9 et du point h) établit, avec l’évidence requise en référé, que le règlement de copropriété a entendu réserver aux box le remisage exclusif des véhicules.

Or, les photographies annexées au constat établi par commissaire de justice le 15 mai 2024 et dans le rapport de visite du 10 février 2025 permettent de constater que le lot 307 est désormais destiné à un usage de remisage, non des véhicules, mais de mobiliers et autres cartons et que la porte d’entrée ainsi que le muret installé interdisent toute utilisation du lot 307 à usage de remisage de véhicule, en contradiction du règlement de copropriété.

En conséquence, la défenderesse sera enjointe de restituer au lot 307 sa destination de remisage de véhicule, ce qui a pour conséquence le retrait de la porte d’entrée, de la fenêtre et du muret installés devant le portail en bois. Il y a lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte afin d’en assurer la bonne exécution.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner la remise en état du revêtement du sol, des murs, le retrait de la mezzanine ou de l’installation électrique, dès lors qu’il n’est pas démontré que ces aménagements interdiraient le remisage d’un véhicule dans le local.

En revanche, le lot 601 est défini comme une pièce au sein du règlement de copropriété et aucun élément ne permet d’établir que le local ne serait pas utilisé tel quel, le terme « pièce » étant très large et le demandeur ne démontrant nullement l’usage attendu de ce lot, ni l’usage non conforme qu’en ferait la société Chadli.

La demande aux fins d’enjoindre la défenderesse à restituer le lot 601 à sa destination se heurte donc à une contestation sérieuse.

Sur la demande de communication de pièces et de constat sur place

Dès lors que la demande de communication de pièces, qui, en l’espèce, repose sur l’article 835 du code de procédure civile, ne caractérise ni une mesure provisoire ni une mesure conservatoire de nature à mettre fin au trouble, les conditions du référé ne sont pas réunies.

Le requérant a également fondé ses prétentions sur l’article 835 alinéa 2 du même code, qui dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Toutefois, sur ce fondement, le syndicat des copropriétaires ne développe pas la nature de l’obligation qui serait à la charge du copropriétaire de communiquer les éléments requis ni l’obligation non sérieusement contestable qui serait à la charge du propriétaire de donner accès à son lot pour qu’il y soit effectué des constatations. Les demandes se heurtent donc à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, succombant partiellement à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction. En revanche, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons la SCI Chadli à restituer au lot 307 sa destination de remisage de véhicule en procédant au retrait de la porte, du muret et de la fenêtre installés devant le portail en bois, et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et à en justifier auprès du syndic d’immeuble ;

Disons que passé ce délai et faute d’avoir rempli la présente injonction, la SCI Chadli sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SCI Chadli au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Alexandre Rosenczveig ;

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN