TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/02141 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZBJ

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Julie THIBERT de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0034

DÉFENDEURS

Maître [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

S.A.S. NENERT NOTAIRES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne AGENCE ETOILE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZBJ

Maître [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0090, et Maître Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

S.C.P. [B] [Localité 6] ET [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0090, et Maître Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte authentique en date du 11 septembre 2019 reçu par Maître [I] [L], notaire au sein de la SCP NENERT ET ASSOCIES, [J] [T] a acquis des consorts [N] la propriété d’un appartement au sein de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 1] à Paris (dixième arrondissement), Maître [F] [G], notaire de l’acquéreur exerçant à Lyon (2ème) ayant participé à l’acte.

Par courriers des 10 et 24 février 2020, la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, syndic de l’immeuble en copropriété précité, a sollicité de [J] [T] le paiement d’une somme de 28 639 euros au titre de sa quote-part résultant d’une condamnation du syndicat des copropriétaires en date du 29 janvier 2020 par arrêt de la cour d’appel de [Localité 1].

Après différentes démarches amiables, [J] [T] a fait assigner la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, la SAS NENERT NOTAIRES et Maître [I] [L] et Maître [F] [G] et la SCP [B] BONNEFOND ET [F] [G] devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation à réparer différents préjudices.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2025, [J] [T] demande au tribunal de :

« Vu l’article 5 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

— CONDAMNER la SARL CIPA à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 40 152,56 €,

et, subsidiairement, au moins 30 000 € et, en tout état de cause, pas moins de 50% de la somme due au titre des charges dont elle a empêché Monsieur [T] d’avoir connaissance avant d’acquérir et de la moins-value que cela a entraîné sur la revente de son appartement, à titre d’indemnisation de son préjudice de perte de chance outre les intérêts de trois fois le taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2022,

Subsidiairement si le Tribunal venait à retenir que la SARL CIPA a bien envoyé les notes explicatives au notaire qui ne les a pas jointes à l’acte de vente,

— CONDAMNER la SAS NENERT NOTAIRES et Maître [L] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 40 152,56 €, et, subsidiairement, au moins 30 000 € et, en tout état de cause, pas moins de 50% de la somme due au titre des charges dont elle a empêché Monsieur [T] d’avoir connaissance avant d’acquérir et de la moins-value que cela a entraîné sur la revente de son appartement, à titre d’indemnisation de son préjudice de perte de chance outre les intérêts de trois fois le taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2022,

— CONDAMNER la SARL CIPA à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 3 500 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES demande au tribunal de :

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZBJ

« VU l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

VU l’article 1240 du code civil,

VU les pièces versées aux débats

DEBOUTER Monsieur [J] [T] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, AGENCE ETOILE.

CONDAMNER Monsieur [J] [T] à verser la somme de 5.000 euros à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, AGENCE ETOILE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont recouvrement au profit direct de Maître François BLANGY – SCP CORDELIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIRE n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la SAS NENERT NOTAIRES et Maître [I] [L] demandent au tribunal de :

« Déclarer la SAS NENERT NOTAIRES et Maître [I] [L], Notaires, recevables et bien fondées en leurs conclusions.

Juger que Monsieur [J] [T] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre l’hypothétique faute du notaire et le préjudice revendiqué.

Débouter Monsieur [J] [T] de l’intégralité de ses demandes.

Condamner Monsieur [J] [T], à défaut toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même partie aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 août 2024, Maître [F] [G] et la SCP [B] [Localité 6] ET [F] [G] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

JUGER défaillant Monsieur [J] [T] dans la démonstration d’une faute de Maître [F] [G] et de la SCP [B] BONNEFOND ET [F] [G]

CONDAMNER Monsieur [J] [T] ou tout autre succombant à payer à Maître [F] [G] et à la SCP [B] BONNEFOND ET [F] [G] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZBJ

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025.

A l’audience du 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de [J] [T] en paiement de dommages et intérêts

L’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de la vente du 11 septembre 2019, énonce que :

« Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

En l’espèce, [J] [T] demande l’indemnisation du préjudice suivant, à titre principal contre [J] [T], et à titre subsidiaire contre les notaires : « la somme de 40 152,56 €, et , subsidiairement, au moins 30 000 € et, en tout état de cause, pas moins de 50% de la somme due au titre des charges dont elle a empêché Monsieur [T] d’avoir connaissance avant d’acquérir et de la moins-value que cela a entraîné sur la revente de son appartement, à titre d’indemnisation de son préjudice de perte de chance outre les intérêts de trois fois le taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2022 ».

[J] [T] soutenant que, s’il avait été valablement informé de l’ensemble des éléments relatifs à la procédure en cours mentionnée à l’état daté, il n’aurait soit pas acquis le bien, soit l’aurait acquis à des conditions plus avantageuses.

Celui-ci ayant fait le choix de ne pas demander la nullité du contrat, n’agissant ainsi pas contre son vendeur, son préjudice ne peut résulter que dans la perte de chance de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses. En effet, en acquérant le bien étant pleinement informé du litige en cours, de toutes façons supporté le paiement de sa quote-part de charges et la moins-value qu’il déplore.

Pour être indemnisée, la perte de chance doit être certaine.

Il n’est pas contesté que l’état daté, en page 5, indique « Oui » à la question « Existe-t-il des procédures en cours » et qu’immédiatement après, à la ligne « Objet des procédures », figure la mention « Objet des procédures : RECOUVREMENTS-SAISIE IMMOBILIERE- PROCEDURE EN APPEL (décision prévue le 23/10/2019 » et « Autres : Saisie immobilière ». A la ligne « Etat des procédures », il est inscrit la mention « EN [Localité 7] ». Le pré état daté du 3 juin 2019 n’avait quant à lui pas apporté d’information supplémentaire.

Ainsi, l’état daté mentionne bien l’existence d’une procédure en appel, de sorte que la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES n’a pas failli à son obligation relative aux mentions devant figurer à l’état daté.

L’acte de vente indique :

« Convention des Parties sur les procédures

Le Vendeur déclare qu’il existe une procédure en cours intentée par la copropriété en recouvrement de charges impayées, notamment par le biais d’une procédure de saisie immobilière de lots d’un des copropriétaires.

En conséquence, les parties sont convenues de ce qui suit :

— tous les appels de fonds effectués antérieurement à ce jour resteront acquis au syndicat des copropriétaires, qu’elle qu’en soit la date et leur versement par le Vendeur, sans que l’Acquéreur ait à les rembourser ;

— toutes les conséquences postérieures à ce jour de cette procédure, qu’elle donne naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès et condamnation ou autre) ou une créance (gain du procès, remboursement de frais de procédure par l’adversaire condamné ou autre) feront le bénéfice ou la perte de l’Acquéreur qui sera tenu de leur paiement éventuel en sa qualité de subrogé dans tous les droits et obligations du Vendeur à ce sujet. ».

La COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES soutient avoir adressé à la société NEVERT NOTAIRES et à Maître [I] [L] différentes notes de synthèse faisant état de la procédure d’appel contre la société [Q], à savoir trois notes d’avril 2017, février 2018 et avril 2019, lesquelles indiquaient notamment : « [Q] a interjeté appel sur le jugement du 15/12/15 et conteste sa garantie devant la Cour. [Q] s’est exécuté tardivement des condamnations pour lesquelles elle devait sa garantie, dont celle pesant à charge du SDC du 32. Le jugement était assorti de l’exécution provisoire et qu’en conséquence même frappé d’appel, devait être exécuté ».

La COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES soutient avoir adressé aux notaires lesdites notes de synthèse, et justifie d’un courriel du 3 juin 2019 adressé à l’étude notariale, pour lequel la liste des pièces jointes ne permet pas de savoir précisément à quels documents ces éléments correspondent. En toute état de cause, l’acte de vente, qu’aucune partie n’argue de faux, indique qu’ont notamment été remis à l’acquéreur, et à plus forte raison au notaire « Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété qui se sont tenues les 11 mai 2017, 19 décembre 2017, 12 avril 2018 et 5 juin 2019 ».

Or, le procès-verbal d’assemblée générale du 3 juin 2019, qui est le seul produit au tribunal indique « Etat des procédure en cours : L’assemblée générale est tenue informée des procédures en cours : Rapport joint ». Aucun élément ne permet toutefois de s’assurer que la note d’avril 2019 correspond bien au « rapport joint » dont fait état le procès-verbal précité. En effet, aucune liste des annexes ne figure au procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2019, et à défaut de constituer un annexe, ce rapport ne fait pas partie intégrante du procès-verbal de sorte qu’il ne peut être présumé qu’il a été communiqué du seul fait que le procès-verbal a bien été transmis. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que l’acte de vente démontre uniquement la communication à l’acquéreur du procès-verbal d’assemblée générale, mais non de ce rapport, dont la communication par courriel du 3 juin 2019 n’est pas prouvée.

Les autres procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas produits.

Il n’est donc pas démontré que ni l’acquéreur, ni les notaires instrumentaires ont été destinataires de la part de la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES des notes d’avril 2017, février 2018, et avril 2019, ce qui est constitutif d’une faute de celle-ci.

De ce seul fait, la demande subsidiaire de [J] [T] dirigée contre la SAS NENERT NOTAIRES et contre Maître [I] [L], ainsi qu’elle est formulée à son dispositif à savoir « si le Tribunal venait à retenir que la SARL CIPA a bien envoyé les notes explicatives au notaire qui ne les a pas jointes à l’acte de vente, », ne sera donc pas examinée et il n’en sera pas fait mention au dispositif, sans qu’il n’y ait lieu de s’interroger sur le fait de savoir si le notaire a commis une faute en ne s’inquiétant pas de l’absence de communication du rapport mentionné au procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2019, aucun appel en garantie n’étant par ailleurs formé par la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES.

Il a donc été retenu que la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES a commis une faute en ne justifiant pas de la communication au notaire ni à l’acquéreur des notes d’avril 2017, février 2018, et avril 2019, et que le seul préjudice indemnisable pour [J] [T] est celui d’une perte de chance de négocier la vente à des conditions plus avantageuses.

Ce préjudice est bien en lien direct avec les fautes de la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, puisqu’en n’étant pas correctement informé de l’existence des procédures en cours, [J] [T] a perdu toute chance de négocier le prix compte tenu de la procédure ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] du 29 janvier 2020.

Il apparaît que [J] [T] calcule son préjudice de perte de chance de négocier la vente à des conditions plus avantageuses en se fondant sur :

— la quote-part finalement mise à sa charge par suite de la condamnation du 29 janvier 2020, soit 26 152,56 euros,

— la moins-value qui a découlé de la revente du bien, de 14 000 euros alors même qu’il avait refait l’appartement à neuf en réalisant pour 24 878 euros de travaux.

Cependant, à la date de la vente, ces éléments futurs étaient inconnus de l’acquéreur comme du vendeur, et ne peuvent utilement caractériser la perte de chance alléguée, laquelle ne peut consister en l’indemnisation totale du préjudice résultant de la non réalisation de l’événement favorable attendu.

A la date de la vente, seule était connue l’existence d’une contestation de la société [Q], sans garantie de succès de l’appel formée par celle-ci devant la cour, d’autant que celle-ci avait succombé en première instance. Ni le principe, ni à plus forte raison, les proportions d’une condamnation devant la cour d’appel n’étaient certains. En réalité, la perte de chance de négocier le prix au regard de cette procédure pendante était limitée, et sera justement indemnisée par le paiement par la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à [J] [T] d’une somme de 12 000 euros à ce titre, et le surplus de la demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

L’intérêt au taux légal sera dû par la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à compter du 7 octobre 2022, date de la première mise en demeure, sans qu’il ne soit triplé, aucun moyen de droit ou de fait ne venant au soutien de cette demande tendant à son triplement.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, qui succombe à l’instance, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée.

Il est aussi justifié de condamner la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à [J] [T] la somme de 3 500 euros,

— à la SAS NENERT NOTAIRES et Maître [I] [L] pris ensemble, la somme de 3 000 euros,

— à Maître [F] [G] et la SCP [B] BONNEFOND ET [F] [G] pris ensemble, la somme de 3 000 euros.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à payer à [J] [T] la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de négocier à des condition plus avantageuses la vente du 11 septembre 2019 d’un appartement au sein de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 1] à [Localité 8], avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022  ;

Rejette le surplus de la demande de [J] [T] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Condamne la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à [J] [T] la somme de 3 500 euros,

— à la SAS NENERT NOTAIRES et Maître [I] [L] pris ensemble, la somme de 3 000 euros,

— à Maître [F] [G] et la SCP [B] BONNEFOND ET [F] [G] pris ensemble, la somme de 3 000 euros ;

Rejette la demande formée par la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT