TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anne BERARD QUELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [E] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07386 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RFN

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne BERARD QUELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0965

DÉFENDERESSE

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/07386 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RFN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte privé du 24 juillet 2015 à effet du 28 juillet, Mme [E] [X] a donné à bail à M. [L] [J] pour une durée de 3 ans un appartement sis [Adresse 3] pour un loyer de 3120 €, avec établissement d’un état des lieux d’entrée

Par lettre de congé du 3 mai 2021, Mme [E] [X] a informé M. [L] [J] du non renouvellement du bail à son échéance le 24 juillet 2024.

M. [L] [J], par courrier du 2 décembre 2023, a décliné d’acquérir le bien et indiqué qu’il libérerait les lieux au 31 janvier 2024. Un état des lieux a été dressé à cette date hors de sa présence.

Mme [E] [X] a ensuite sollicité le 27 février 2024 la somme de 5234 € au titre des travaux de remise en état qu’elle a imputé sur le dépôt de garantie de 3210 €, ainsi que 2160 € au titre des impayés du contrat de location de cave.

M. [L] [J] a contesté et réclamé son dépôt de garantie.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 juin 2024, M. [L] [J] a assigné Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— juger que le congé est irrégulier et nul pour motif sans fondement, le privant d’un droit au maintien dans les lieux,

— juger les demandes de reprises de travaux irrecevables et mal fondées,

d’obtenir la condamnation de Mme [E] [X] à lui payer :

— une somme indemnitaire de 20.000 € pour son préjudice moral,

— le remboursement de ses frais de déménagement de 5820 €,

— le remboursement du dépôt de garantie soit 3120 € sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision, avec liquidation par le tribunal,

— une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, il demande la condamnation de Mme [E] [X] aux entiers dépens.

Par jugement du 10 juin 2025, le juge des contentieux de la protection, relevant que les pièces de Mme [E] [X] avaient été écartées des débats pour n’avoir pas été contradictoirement débattues, cette dernière niant elle-même avoir reçu les pièces adverses, et ne souhaitant pas que le jugement se base sur des données incomplètes de nature à troubler la recherche de vérité, a :

— ordonné la réouverture des débats,

— dit que l’affaire viendrait à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025 pour échange des pièces entre les parties par devant le magistrat,

— réservé les dépens.

A l’audience du 25 février 2026, le conseil de M. [L] [J] a réitéré ses demandes écrites ci-dessus. Il indique que Mme [E] [X] lui a délivré un congé pour vendre sans respecter les formes légales qui lui auraient permis d’apprécier l’exercice de son droit de préemption, simplement parce qu’il avait dit ne pas pouvoir acheter l’appartement, qu’elle s’est ensuite exonérée de mettre en vente.

Il explique avoir du faire des recherches pour se reloger avant la date d’échéance en pleine chimiothérapie, apprenant ensuite que la bailleresse avait remis l’appartement en location au lieu de le vendre, le site Booking attestant d’une mise en location meublée à l’époque des Jeux Olympiques.

Il dénonce la mise à sa charge, sans factures, de travaux de remise en état fondés sur un état des lieux qui ne lui a jamais été communiqué, voués à l’embellissement d’un bien destiné à la location et réclame donc le remboursement de son dépôt de garantie.

Il rappelle avoir posé une moquette neuve et équipé la cuisine sans enlever à son départ les installations.

A l’audience du 25 février 2026, Mme [E] [X] a demandé le rejet de toutes les demandes de M. [J] et réitéré sa condamnation à lui payer, conformément à ses écritures :

—  15.000 € en réparation de son préjudice moral,

—  2134 € en réparation du préjudice global de remise en état du bien,

—  2160 € pour les trois ans de loyer impayé de la cave, en sus du dépôt de garantie de 3210 €

—  18 000 € pour le manque à gagner des loyers de janvier 2024 à juillet 2024,

—  30.440 € pour la perte de chance due à la difficulté de vendre au prix du marché et dans des conditions normales un appartement subissant le handicap d’une procédure judiciaire,

—  1500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Mme [E] [X] indique avoir informé très à l’avance M. [J] de son intention de ne pas renouveler le bail tout en projetant de lui donner congé dans les formes six mois avant l’échéance.

Mme [E] [X], au soutien de son intention de vendre liminaire, indique avoir demandé en octobre 2023 un avis de valeurs au journal PAP, puis une estimation à une agence immobilière dans l’objectif de vendre le bien, contact ayant été pris avec un notaire.

Elle indique n’avoir pas donné congé dans les formes puisque M. [L] [J] a fait de son plein gré et sans pression une demande de départ anticipé le 22 décembre 2023 pour le 31/01/2024 sans jamais avoir voulu préempter le bien.

Mme [E] [X] indique que les parties ont également signé un bail de location d’une cave le 15 septembre 2015, pour lequel subsistent des impayés.

Elle indique avoir perdu l’état des lieux de sortie , dressé selon elle contradictoirement, mais produit des photos attestant de l’état désastreux de l’appartement. Elle relate un remplacement de la moquette par un revêtement taché, une repeinture des faïences de la salle de bains, un interphone cassé ainsi que 120 trous de cheville dans les murs des trois chambres, un dégât des eaux subi et un autre occasionné mais les deux non signalés. Elle indique avoir dû changer entièrement le revêtement des sols des grandes chambres, chambres et couloirs, mais aussi de la cuisine et des toilettes laissés en béton brut.

Elle indique avoir dû remplacer ou réparer l’ensemble de l’unité électroménager de la cuisine, en mauvais état. Elle se prévaut d’une somme de 15600 € et en conséquence refuse de rembourser le dépôt de garantie.

Elle soutient qu’elle ne pouvait mettre en vente l’appartement dans cet état.

Elle indique le manque à gagner issu de son départ anticipé et la perte de chance de vendre le logement engendrée par la procédure judiciaire en cours, estimée à la valeur des demandes de M. [J].

Elle affirme avoir du de ce fait reprendre l’appartement pour y habiter dès le 21 mai 2024 jusqu’à sa vente , actuellement en cours, et que la présence de l’appartement sur booking.com était due à une erreur de l’agence, encore qu’elle avait l’intention de le louer pour de courts séjours.

Le délibéré a été fixé au 7 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur le congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

(…)

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

(…)

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier :

— un bail à usage d’habitation du 24 juillet 2015 à effet du 28 juillet 2015, conclu entre Mme [E] [X] et M. [L] [J] pour une durée de 3 ans, renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 28 juillet 2024.

Par lettre du 3 mai 2021 produite aux débats et non contestée, Mme [E] [X] a informé M. [L] [J] qu’elle ne renouvellerait pas le bail à son échéance le 28 juillet 2024, ayant décidé de le mettre en vente. Il s’agissait, selon les termes de la missive, d’une lettre informationnelle pour que le locataire puisse s’organiser :« je vous adresserai un courrier recommandé selon les délais prévus par la loi ».

Cette lettre ne valait donc pas congé selon les termes de l’article précité. Pour ce faire, elle aurait donc dû être suivie d’une lettre recommandée en date, a minima, du 28 janvier 2024, non compris le délai d’acheminement et de présentation de la lettre.

Toutefois, par courrier recommandé du 22 décembre 2023, M. [L] [J] informait « formellement » sa bailleresse de son intention de résilier le bail et indiquait qu’il libérerait les lieux au 31 janvier 2024. Il avait indiqué par courriel du 17/02/2023 ne pas être intéressé par l’acquisition du bien et entreprendre de se reloger.

Il ressort de cette chronologie que Mme [E] [X], bien que l’informant à l’avance de son projet de vendre, n’a jamais donné congé à M. [J]. En effet, on ne saurait sans mauvaise foi assimiler une lettre informelle d’information préalable à un congé irrégulier en la forme, particulièrement lorsqu’on en a pris acte à une époque où les relations des parties étaient au beau fixe.

De plus, c’est de son chef et sans avoir cherché à s’assurer de la réalité du projet de vente (qui, alors, l’indifférait) que M. [J], ayant trouvé courant 2023 un bien pour se reloger, a résolu de son chef d’anticiper le congé à venir de sa bailleresse en résiliant unilatéralement le bail avant le début du délai théorique de six mois du congé pour vendre.

A aucun moment donc les parties ne sont entrées dans la sphère temporelle et juridique du congé pour vendre, dont les règles ci-dessus ne sont dès lors pas applicables, en ce compris la vérification par le juge de la réalité du motif d’un congé non advenu et du respect des obligations formelles.

Dans ces conditions, M. [L] [J] est particulièrement mal fondé à se prévaloir d’une absence d’intention de vendre de Mme [E] [X] à une époque où cette circonstance n’était même pas requise et où il n’aurait pas été en droit de lui demander de justifier de son projet de vente.

Enfin, M. [J] ne démontre à aucun moment avoir été victime d’une manœuvre frauduleuse par la voie d’une sorte de pré-congé fallacieux :

— le fait que Mme [X] n’ait pas vendu ou même mis en vente le bien après l’avoir récupéré ne (ce dont elle démontre le contraire au vu de sa pièce 11) peut lui être reproché hors la procédure de congé pour vendre. Au reste, un courriel d’une agence immobilière à M. [J] en vue d’une visite est produit en date du 17 décembre 2023, préalablement au congé de M. [J], parmi d’autres courriels d’agence démontrant la réalité du projet qui était celui de Mme [X] à l’époque.

— c’est de sa propre initiative que M. [J] a anticipé le congé pour vendre en choisissant de déménager et non mû par la lettre de sa bailleresse, qui ne l’invitait nullement à quitter les lieux préalablement au congé qu’elle envisageait. M. [J] ne saurait se déresponsabiliser de ses propres actes. Sa demande au titre des frais de déménagement sera rejetée.

A plus forte raison M. [J] ne peut, à l’appui d’un quantum d’indemnisation aberrant, prétendre à l’indemnisation d’un préjudice moral qu’il n’a manifestement pas enduré, ayant préféré changer de logement plutôt que d’attendre le projet de vente auquel, de toute façon, il ne souhaitait pas adhérer.

II. Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle d’indemnisation pour travaux

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

M. [J] demande le remboursement du dépôt de garantie soit 3120 € sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision, avec liquidation par le tribunal,

Mme [X] demande la somme de 2134 € en réparation du préjudice global de remise en état du bien, après déduction du dépôt de garantie de 3120 € resté en sa possession.

Il est produit aux débats un état des lieux d’entrée en date du 28/07/2015

salon, salle à manger : mur repeint, moquette refaite, double vitrage changé

entrée : moquette refaite,

chambre sur cour: moquette refaite,

chambre 2 : mur repeint, moquette refaite,

chambre 3 : mur repeint, moquette refaite,

buanderie : : mur repeint,

salle de bains 1 en mauvais état sol murs

salle de bains 2 : repeint sol murs

cuisine, refait 2013

Autorisation de pose d’un parquet aux frais du locataire et remise en état d’une moquette au départ

Mme [X] ne produit aucun état des lieux de sortie attestant du mauvais état de l’appartement, sinon quelques photos peu exploitables à défaut d’être datées à dire d’huissier,

Elle produit toutefois des factures venant corroborer tant ses dires que les photos idoines.

Toutefois, il n’apparaît pas que ces frais soient engagés suite à des dégradations anormales ou à une négligence locative mais, pour une large part, suite à la vétusté et l’usure normale des lieux pendant 8 ans (sachant qu’aucune grille de vétusté contractuelle n’est produite) voire des dégâts des eaux subis, ce engendrant inévitablement des nettoyages, lessivages, décapages et remplacement d’éléments d’équipements : dégorgement du réseau salle de bains, peinture, remplacement moquette (vétuste au bout de 7 ans).

Peuvent toutefois être prise en compte parmi les 13318, 71 € TTC de remise en état.:

Rénovation baignoire, effectivement dégradée (normalement vétuste au bout de 15 ans) : 700 €

Décapage peinture surajoutée s de bains : 2200 €

Remplacement vitre cassée 130 €

Enlèvement machine à laver 110 €

Réparation placard 70 €

Remise en état du sol pour revêtement arraché (cuisine) : 400 €

Remise en état du sol pour revêtement arraché (WC) : 375 €

Rebouchage trous de cheville : 250 € + 100 € + 250 €

Changement interrupteurs recouverts de peinture : 460 € + 280 €

Changement interphone : 259,71 €

Soit un total de 5584,71 €

5584,71 € – 3210 € de dépôt de garantie = 2374.71 €

La demande résiduelle de Mme [X] est limitée à 2134 €.

Mme [X] sera ainsi autorisée à conserver le dépôt de garantie en paiement de son préjudice matériel de bailleur.

M. [J] sera condamné à lui payer la somme de 2134 €.

III. Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [X] n’argumente à aucun moment dans ses motifs relativement à cette demande portée au dispositif de ses écritures, ni ne produit de pièces en justifiant.

La demande sera donc rejetée.

IV. Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers de la cave

Mme [X] demande 2160 € pour les trois ans de loyers impayés de la cave de 2019 à 2021, en sus du dépôt de garantie de 3210 €

Il est produit un contrat de location (indépendant du contrat de bail) en date des 09 09 2015 et 15 09 2015 afférent à une cave de 8 à 9 m2 située [Adresse 3] pour un loyer de 60 €/ mois révisable soit 720 €/an ; ainsi que des lettres de relance en 2019, 2020, 2022 du 1er octobre 2019 au 30/09/2021.

Le contrat de location avait été résilié par Mme [X] le 01/02/2020, manifestement sans effet puisqu’elle réclamait le loyer le 1er mai 2021.

Elle réclamait par courriel du 15/04/2024 le solde de 2160 € après le départ du locataire de l’appartement.

Mme [X] établit ainsi suffisamment l’existence de cette créance, alors que M. [J] n’établit en rien l’avoir honorée, ni ne dit mot de cette location pourtant contractée.

Il sera donc condamné à payer la somme de 2160 €.

V. Sur la demande reconventionnelle au titre du manque à gagner

Mme [X] demande la somme de 18 000 € pour le manque à gagner des loyers de janvier 2024 à juillet 2024, soit jusqu’au terme du bail, alors que M. [J] a régulièrement donné congé le 22 décembre 2023 ainsi que la loi le lui permet « à tout moment du bail », sans être tenu par le terme initial du bail.

Toutefois, il apparaît qu’il a quitté le logement le 31 janvier 2024, soit un peu plus d’un mois après le début de son préavis le 22 décembre 2023 alors qu’il était tenu d’observer un préavis de trois mois jusqu’au 22 mars 2024.

Aucun document n’est produit sur le montant de loyers effectivement payé par M. [J] à cette occasion, qu’il faut donc présumer payés de date à date.

Il doit donc être a minima redevable des loyers correspondant au préavis inobservé, soit sur la base de la somme demandée par Mme [X], 3000 + (3000 – 3000 x 9/31 = 2129 €) = 5129 €

VI. Sur la demande reconventionnelle au titre de la perte de chance

Mme [X] demande la somme de 30.440 € pour la perte de chance due à la difficulté de vendre au prix du marché et dans des conditions normales un appartement subissant le handicap d’une procédure judiciaire,

Cependant, M. [J] n’ayant à aucun moment demandé sa réintégration judiciaire dans le logement pour cause de congé irrégulier, il n’est pas possible de la suivre lorsque Mme [X] indique que la procédure l’aurait empêchée de vendre le bien entre le 12 juin 2024, date de l’assignation, et la date du jugement. De plus, Mme [X] ne justifie en rien le quantum de préjudice qu’elle réclame.

La demande sera donc rejetée.

VII sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J], partie principalement succombante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [X] ne justifie ni de l’assistance d’un avocat ou d’un conseil ni de frais particuliers, de transport notamment. Selon le principe de réparation intégrale du préjudice sans gain ni perte, sa demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [L] [J],

DIT que M. [L] [J] est redevable de la somme de 5584,71€ au titre du préjudice matériel de Mme [E] [X],

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à Mme [E] [X] , dans les limites de sa demande, la somme de 2134 € au titre d’une partie du préjudice matériel de Mme [E] [X],

AUTORISE Mme [E] [X] à conserver le dépôt de garantie de 3210 € au titre de l’autre partie de son préjudice matériel,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à Mme [E] [X] la somme de 2160 € au titre des loyers de la cave,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à Mme [E] [X] la somme de 5129 € au titre des loyers du préavis inobservé,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [L] [J] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection