TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 3 Juin 2025

N° RG 24/00152 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N3NL

78A

Jugement rendu le 3 juin 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 8], France, immatriculée sous le numéro B 431 252 121 RCS [Localité 14], représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS sous le numéro 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 17], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme, ayant son siège social à [Adresse 16], immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 552 120 222,

En vertu d’un bordereau de cession de créances du 03/08/2020 soumis aux dispositions du Code Monétaire et Financier

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [H] [R] [C]

né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant

Madame [L] [S]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 20] (ALGÉRIE)

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 mai 2024 publié le 30 mai 2024 volume 2024 S n°129 au service de publicité foncière de [Localité 19] 2, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1] cadastrée section HE n° [Cadastre 5], appartenant à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S].

Par exploit du 8 juillet 2024, signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA a fait assigner M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 juillet 2024.

Par jugement en date du 21 janvier 2025, le juge de l’exécution a, par décision réputée contradictoire, avant dire droit et en premier ressort, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er avril 2025 et invité :

— le créancier poursuivant à produire la mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme intervenue le 23 janvier 2011, et sa notification aux débiteurs,

— les parties à formuler leurs observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause contenue dans la copie exécutoire du contrat de prêt notarié du 30 avril 2008 « EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR » du contrat de crédit immobilier et sur les conséquences en résultant,

— les parties à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation au regard de l’article 1231-5 du code civil,

— le créancier poursuivant à s’expliquer sur la facturation interdite d’intérêts de retard antérieurs à la déchéance du terme et de sommes à titre de capitalisation des intérêts, à produire un nouveau décompte expurgé des intérêts de retard et intérêts capitalisés irrégulièrement facturés ou à justifier en toute hypothèse de la régularité des sommes réclamées au titre de sa créance

— dans l’attente, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 mars 2025 par remise à étude à Mme [L] [S] et selon procès-verbal de recherches infructueuses à M. [H] [R] [C], le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA demande au juge de l’exécution de :

— DECLARER non abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt consenti le 30 avril 2008 à Monsieur [H] [R] [C] et Madame [L] [S] au regard de l’ensemble des clauses dudit contrat et des larges délais à eux laissés pour régulariser le montant des échéances impayées,

— DECLARER que la déchéance de terme a été prononcée de manière régulière et loyale, et qu’elle est acquise au FCT CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE,

— DECLARER en conséquence que le FCT CASTANEA dispose d’une créance certaine, liquide et exigible,

— DECLARER valide le commandement de payer valant saisie immobilière,

— FIXER le montant de la créance du poursuivant à la somme précisée au commandement de payer, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoire indiqué jusqu’à parfait paiement,

— ORDONNER la vente forcée, conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits,

— DETERMINER les modalités de la vente,

— FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente,

— FIXER les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SAS LEROY-BEAULIEUALLAIRE LAVILLAT – Commissaire de Justice à [Localité 10] ou tout autre commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission et notamment pour lui permettre de faire procéder aux diagnostics nécessaires à la vente,

— AUTORISER une publicité supplémentaire sur Internet (LICITOR),

— DIRE que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente.

A titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable serait autorisée :

— FIXER le montant du prix en deçà duquel les biens et droits immobiliers ne peuvent être vendus, eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

— TAXER les frais de poursuites, conformément aux dispositions de l’article R 322-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui seront payables directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente,

— DIRE que les émoluments de l’Avocat poursuivant, visés à l’article A 444-191- V du Code de commerce, seront payés par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des frais taxés,

— DIRE que le Notaire instrumentaire consignera le prix de vente entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, désignée en qualité de Séquestre, en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable,

— FIXER la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées, et que le prix est consigné,

— DIRE que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Le créancier poursuivant indique que la SOCIETE GENERALE ne lui a pas transmis la lettre de mise en demeure du 10 décembre 2010, malgré ses demandes, et qu’il détient uniquement le courrier du 26 janvier 2011 prononçant la déchéance du terme. Il fait valoir que les parties ont signé un protocole d’accord le 9 décembre 2011 qui mentionne l’envoi de la lettre de mise en demeure et de la lettre de déchéance du terme, ce qui n’a jamais été contesté par les débiteurs. Il rappelle que l’échéancier accordé dans le protocole n’a pas été respecté et que seuls quelques règlements pour un total de 1 332,38 euros sont intervenus entre mars et octobre 2016. Il soutient que les débiteurs n’ont jamais contesté la déchéance du terme du contrat de prêt puisqu’ils ont essayé de trouver un accord pour le règlement de la totalité du prêt, des intérêts et de l’indemnité d’exigibilité.

S’agissant de la clause d’exigibilité anticipée, le créancier poursuivant rappelle les dispositions de l’article L212-1 du code de la consommation et la recommandation n°04-03 du 27 mai 2004, publiée au BOCCRF du 30 septembre 2004 par la Commission des clauses abusives, notamment sa section F) relative à « l’exigibilité par anticipation ». Il fait valoir que le caractère abusif d’une clause doit s’apprécier au regard de l’ensemble des clauses du contrat et que les débiteurs avaient la possibilité de saisir le médiateur ou le juge pour contester la déchéance du terme prononcée. Il expose que le paiement à bonne date des échéances mensuelles du prêt consenti est un des engagements essentiels contractés par l’emprunteur, ce que les débiteurs ne pouvaient ignorer. De plus, il soutient que le contrat de prêt prévoit une autre sanction en cas de défaillance dans le paiement des échéances consistant en la majoration de trois points du taux d’intérêt du prêt, de sorte que la déchéance du terme n’est pas une sanction automatique. Il précise que les emprunteurs ont été défaillants dans le règlement de leurs échéances courantes de novembre 2009 à février 2010, de mars à mai 2010 puis de juin 2010 à janvier 2011, représentant 15 échéances impayées avant que la banque ne décide de prononcer la déchéance du terme. Il rappelle que les emprunteurs avaient aussi la possibilité de rembourser par anticipation le prêt souscrit. Il considère que les débiteurs avaient les moyens de contester la clause de déchéance du terme et que chacune des parties disposait d’un moyen de mettre un terme à leur relation contractuelle, de sorte qu’il n’y a aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations de parties.

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 27 736,19 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu’elle est réglementée par les articles L313-51 et R313-28 du code de la consommation, que l’indemnité réclamée n’est pas manifestement excessive puisqu’elle respecte l’assiette et le plafond fixés par la réglementation et qu’elle indemnise le préjudice subi par la banque en ce que le contrat n’a duré que 16 mois au lieu des 300 mois prévus contractuellement, entrainant un préjudice pour la banque puisqu’elle aurait dû percevoir un montant d’intérêts bien supérieur à cette somme.

S’agissant de la fixation de sa créance, le créancier poursuivant soutient que les intérêts de retard antérieurs à la déchéance du terme s’élèvent à 101,70 euros et qu’il n’a pas été procédé à une capitalisation des intérêts de retard.

L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 1er avril 2025, lors de laquelle les parties présentes ou leur avocat ont été entendus en leurs observations. M. [H] [R] [C], qui s’est présenté en personne, a indiqué avoir déménagé et qu’une vente amiable était en cours mais qu’il n’y avait pas encore eu de proposition d’achat.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

Par message RPVA du 19 mai 2025, le créancier poursuivant a été invité à fournir le montant des échéances impayées, au besoin actualisées au jour de la dernière audience, en prévision d’un éventuel rejet de la déchéance du terme.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 27 mai 2025, dans le cadre d’une note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l’article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Ces dispositions reprennent celles de l’article L132-1 applicable à la date du contrat de prêt ici en cause.

L’article L212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

La cour de justice de l’union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation d’une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (v. CJUE Banco Primus 26 janvier 2017 C-421/14).

Selon la même instance, la circonstance que cette clause n’a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco [Localité 11] Viscaya Argentaria C-602/13).

Au regard de la jurisprudence européenne, la cour de cassation décide que :

— crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, (v. Cass. 1°civ 22 mars 2023, numéro 21-16044), ou celle prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable (v. Cass. 1° civ 22 mars 2023 numéro 21-16476),

— la clause stipulant une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régulariser les échéances impayées revêt un caractère abusif, peu important que, après mise en demeure conforme au contrat le créancier a accordé à l’emprunteur un délai plus long avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ, 29 mai 2024, n° 23-12904),

— si la clause contractuelle stipulant l’exigibilité immédiate du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, la clause, alors abusive, doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ. 3 octobre 2024, n° 21-25823).

En l’espèce, la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA repose sur :

— la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 30 avril 2008 contenant un prêt consenti par la SOCIETE GENERALE à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] d’un montant de 410 000 euros, au taux hors assurance de 5,07% l’an,

— la lettre de déchéance du terme du 26 janvier 2011,

— le protocole d’accord en date du 9 décembre 2011 conclu entre les parties,

— la lettre en date du 28 novembre 2014 notifiant la résiliation du protocole et l’exigibilité des sommes dues,

— la cession de créance 3 août 2020 intervenue au profit du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception aux débiteurs le 1er septembre 2020.

Selon le décompte visé au commandement valant saisie arrêté au 31 janvier 2024, il est réclamé à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] la somme de totale de 753 750,25 euros représentant les échéances impayées au jour de la déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et accessoires.

La clause relative à la déchéance du terme du contrat de prêt du 14 mai 2008 (figurant aux conditions générales du paragraphe intitulé « exigibilité anticipée – défaillance de l’emprunteur ») stipule que, l’organisme prêteur « pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés dans l’un des cas suivants : non-paiement à son échéance d’une mensualité ou de toute somme due à la SOCIETE GENERALE à un titre quelconque en vertu des présentes. (…) Dans l’un des cas ci-dessus, la SOCIETE GENERALE notifiera à l’emprunteur ou en cas de décès, à ses ayants droit et à la caution, par lettre recommandée avec AR qu’elle se prévaut de la présente clause et prononce l’exigibilité anticipée du prêt. »

S’agissant de l’exigibilité, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure préalable restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, indique que plusieurs mises en demeure ont été envoyées aux débiteurs par courriers recommandés avec avis de réception les 27 septembre, 28 septembre et 10 décembre 2010 mais ne les produit pas. Il déduit l’existence de ces courriers des termes du protocole d’accord conclu entre les parties, lequel ne mentionne ni le montant des échéances impayées, ni le temps laissé aux débiteurs pour régulariser leur situation. En revanche, il verse aux débats un courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 janvier 2011 notifiant aux débiteurs la déchéance du terme et leur impartissant de rembourser dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente les sommes dues, soit 457 255,63 euros.

En premier lieu, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l’exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée ne prévoit aucune mise en demeure préalable et ne laisse aux emprunteurs aucun délai pour régulariser leur situation d’impayés. Cette situation crée un déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs, en les exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt.

Il importe peu que les époux M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] aient laissé des échéances impayées dès novembre 2009 et que le prêteur ait attendu le 23 janvier 2011 pour prononcer effectivement la déchéance du terme. Il n’importe pas davantage qu’un protocole d’accord ait été conclu par les parties puisque ce dernier est devenu caduc et contenait une clause de non novation du contrat de prêt. Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

En deuxième lieu, l’on observera qu’il n’est produit aucune mise en demeure préalable laissant aux emprunteurs un délai raisonnable pour régulariser les impayés et leur signifiant qu’à défaut de régularisation la déchéance du terme serait prononcée. Ainsi, même envisagé sous l’angle de sa mise en œuvre, le prononcé de la déchéance du terme revêt un caractère abusif, étant précisé que le prononcé de la déchéance du terme du contrat de prêt ne peut reposer sur une clause revêtant un caractère abusif.

En outre, si le créancier poursuivant considère que les débiteurs pouvaient contester la clause de déchéance du terme et disposaient d’un moyen de mettre un terme à leur relation contractuelle en remboursant par anticipation le capital restant dû, il convient de rappeler qu’ils se trouvaient déjà en situation d’impayés et que Mme [L] [S] a été déclarée éligible à la procédure de surendettement en août 2017, de sorte que cet argument n’est pas sérieusement valable.

Dès lors, la clause intitulée « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur » dans le contrat de prêt consenti à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l’article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d’une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Le décompte visé au commandement valant saisie et arrêté au 31 janvier 2024, réclame à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] la somme de totale de 753 750,25 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme soit le 23 janvier 2011, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et accessoires.

Au vu des développements qui précèdent, seules peuvent être réclamées les échéances impayées et le créancier a le droit d’en actualiser le montant en tenant compte de celles qui ont continué de courir du fait de l’absence de déchéance du terme.

Le créancier poursuivant produit un décompte actualisé et arrêté au 8 mai 2025 sur lequel il apparaît une somme de 418 477,74 euros, correspondant au montant des échéances impayées et exigibles à cette date, hors intérêts de retards et frais.

Selon le décompte produit, le montant des échéances impayées et exigibles au jour de l’audience d’orientation contradictoire à laquelle les débiteurs étaient convoqués, s’élevait à 413 955,55 euros.

Dès lors, la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, sera mentionnée à hauteur de 413 955,55 euros au titre des échéances impayées du prêt, au jour de l’audience d’orientation, soit le 1er avril 2025.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, le montant des échéances impayées exigibles est suffisamment important pour justifier une procédure de saisie immobilière et que le commandement de payer valant saisie immobilière soit validé à hauteur de ce montant.

M. [H] [R] [C] sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien immobilier.

Il produit un mandat de vente simple consenti à l’agence ORPI de [Localité 18] signé par M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] le 30 octobre 2024 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 469.000 euros avec une rémunération de l’agent immobilier de 18 760 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 450.240 euros.

Ces éléments attestent de l’intention sérieuse des débiteurs saisis de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée et propose à la barre un prix plancher net vendeur compris entre 390 000 et 400.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel et afin de laisser une marge de négociation raisonnable pour parvenir à une vente amiable, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 390 000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l’état de frais arrêté au 24 septembre 2024, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 1 604,67 euros, qui seront à la charge de l’acquéreur conformément aux dispositions de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Déclare abusive la clause « Exigibilité anticipée –Défaillance de l’emprunteur » du contrat de prêt consenti par la SOCIETE GENERALE aux droits de laquelle vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] inclus dans l’acte notarié du 14 mai 2008, stipulant que le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate des sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur, immédiatement, sans mise en demeure préalable ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant la SOCIETE GENERALE aux droits de laquelle vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA d’une part, et M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] d’autre part, est irrégulière ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles sauf en ce qu’elles réclament les échéances impayées ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 413 955,55 euros représentant les échéances impayées arrêtées au 1er avril 2025 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 13] cadastrée section HE n°[Cadastre 5], appartenant à M. [H] [R] [C] et Mme [L] [S] ;

Fixe à 390 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 1 604,67 euros et seront à la charge de l’acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 30 septembre 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 mai 2024 publié le 30 mai 2024 volume 2024 S n° 129 au service de publicité foncière de [Localité 19] 2 ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Un projet de décisiona été rédigé par [E] [X], attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution