TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01855 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E7NA

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

19 décembre 2025

Monsieur [D] [B]

Monsieur [J] [B]

c/

Monsieur [W] [O]

Madame [T] [O]

DEMANDEURS

Monsieur [D] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne assisté de Maître Anne-sophie WAGNON-HORIOT de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Steffy CHARDIN, avocat au barreau D’AUBE

Monsieur [J] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Anne-sophie WAGNON-HORIOT de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Steffy CHARDIN, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

En présence de Madame [G] [U], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 mars 2019, M. [D] [B] et Mme [J] [B] ont donné à bail à M. [W] [O] et Mme [T] [O] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 610 € et 17 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [B] et Mme [J] [B] ont fait signifier un commandement de payer en date du 22 mars 2024 visant la clause résolutoire et au 19 mars 2024 , un commandement de produire l’attestation d’assurance.

La CCAPEX a été saisie le 15 avril 2024.

Des loyers étant demeurés impayés M. [D] [B] et Mme [J] [B] ,ont fait assigner M. [W] [O] et Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d’huissier du 12 juillet 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

A l’audience du 17 octobre 2025, M. [D] [B] et Mme [J] [B] – assistés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

ordonner l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [T] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

ordonner que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux soit supprimé

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

condamner M. [W] [O] et Mme [T] [O] au paiement d’une somme actualisée de 17414 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

condamner M. [W] [O] et Mme [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit un montant de 940,5€ par mois ;

condamner M. [W] [O] et Mme [T] [O] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [W] [O] et Mme [T] [O] aux entiers dépens ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

Au soutien de ses demandes, M. [D] [B] et Mme [J] [B] font valoir que l’assurance habitation n’a pas été produite , que des plans d’apurement de la dette ont été mis en place mais qu’ils n’ont pas été respectés.

Bien que convoqués par un acte d’huissier signifié à domicile et à personne le 12 juillet 2024, M. [W] [O] et Mme [T] [O] ne sont ni présents ni représentés.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 5] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [D] [B] et Mme [J] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.3. Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.(…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges ainsi que la fourniture d’une assurance habitation sont des obligations essentielles du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par M. [D] [B] et Mme [J] [B] révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 17414 € échéance du mois d’octobre 2025 incluse au 13 octobre 2025. Par ailleurs, M. [D] [B] et Mme [J] [B] déclarent à l’audience que les locataires n’ont pas fourni d’attestation d’assurance habitation.

M. [W] [O] et Mme [T] [O], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester l’absence d’assurance ou le principe et le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs sera prononcée à la date de l’assignation soit le 12 juillet 2024.

M. [W] [O] et Mme [T] [O] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [T] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [D] [B] et Mme [J] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [W] [O] et Mme [T] [O] .

Toutefois, les demandeurs ne se prévalent d’aucun motif justifiant de réduire le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Or, ce délai apparaît nécessaire à M. [W] [O] et Mme [T] [O] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

2. Sur la demande de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M. [D] [B] et Mme [J] [B], arrêté à la date du 13 octobre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 17414€ comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des frais de poursuite.

M. [W] [O] et Mme [T] [O], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (12 juillet 2024).

Par ailleurs, M. [W] [O] et Mme [T] [O] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 14 octobre 2025 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il convient de condamner ces derniers au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [O] et Mme [T] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

M. [W] [O] et Mme [T] [O] seront condamnés in solidum à verser à M. [D] [B] et Mme [J] [B] une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre M. [D] [B] et Mme [J] [B] et M. [W] [O] et Mme [T] [O] relatif à un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] , aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 12 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [O] et Mme [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [D] [B] et Mme [J] [B] de ses demandes de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [O] et Mme [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M. [D] [B] et Mme [J] [B], pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [W] [O] et Mme [T] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [O] et Mme [T] [O] à verser à M. [D] [B] et Mme [J] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [O] et Mme [T] [O] à verser à M. [D] [B] et Mme [J] [B] la somme de 17414€ (DIX-SEPT MILLE QUATRE CENT QUATORZE EUROS ), selon décompte arrêté au 13 octobre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 7382 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [O] et Mme [T] [O] à verser à M. [D] [B] et Mme [J] [B] une somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [O] et Mme [T] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,