TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53393 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZPT

N° : 8

Assignation du :

15 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. BAREL

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Sandrine LEBAR, avocat au barreau de PARIS – #E0058

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic FONCIA [Localité 8] RIVE DROIT – OGIM [Localité 8] [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS – #E1286

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

La SCI Barel est propriétaire du lot n°2, constitué d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété. Ce local est donné à bail à la société Mama.

Se plaignant de désordres affectant notamment le seuil de son lot, la SCI Barel a, par exploit délivré le 15 mai 2025, fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de le condamner à :

réaliser « des » travaux préconisés par la société Sispeo Architectes dans son rapport du 30 décembre 2021, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance, lui communiquer les codes d’accès à l’intranet, sous la même astreinte, lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la requérante se désiste de sa demande de communication des codes intranet et maintient le surplus de ses demandes.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS

Au préalable, il convient de donner acte à la requérante qu’elle se désiste de sa demande de communication des codes intranet.

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux

La requérante fonde sa demande sur les dispositions des articles 834 et 835, alinéa 1 et 2 du code de procédure civile.

* sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient à la requérante de démontrer qu’elle se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, la requérante n’expose pas se trouver dans une situation d’urgence, de sorte qu’il n’est pas démontré que l’absence de décision en référé lui serait préjudiciable et ce de façon quasi irréparable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.

* sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires requiert la démonstration d’un défaut d’entretien des parties communes et d’un lien de causalité entre ce défaut d’entretien et le dommage subi. Pour s’exonérer de cette présomption de responsabilité, le syndicat des copropriétaires doit démontrer soit l’absence de lien de causalité entre les deux événements, soit la survenance d’un cas de force majeure, soit enfin une faute de la victime ou d’un tiers.

En l’espèce, il ressort du rapport d’architecte établi le 30 décembre 2021 que le seuil du magasin est très fortement dégradé sur toute sa longueur, et qu’un gonflement du seuil met la vitrine sous pression. L’architecte précise que « Des deux côtés du seuil, les soubassements sont dégradés. Tout particulièrement à la jonction façade/trottoir laissant apparaître une fente horizontale (infiltration eaux de ruissellement façade et nettoyage trottoir). Descente EP, à droite de la vitrine, fêlée au niveau de la pénétration dans le trottoir ».

En conclusion, l’architecte estime que ces désordres sont liés d’une part, à un défaut d’exécution du ravalement et d’autre part, à un défaut d’entretien dans le temps. Il préconise la reprise du seuil et des soubassements.

L’assemblée générale du 7 novembre 2022 a voté le principe et le montant des travaux de réfection du seuil du local commercial. Il est constant qu’aucun travaux n’a été engagé par la suite.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le seuil du local commercial n’est pas une partie commune.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans le silence des titres, sont réputées parties communes, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Dès lors, à défaut de produire le règlement de copropriété, et alors que le seuil et les soubassements soutiennent le local, ces éléments sont à l’évidence une partie commune. A défaut d’être intervenue sur cette partie commune depuis le rapport de l’architecte, il ne peut être soutenu que la situation se serait améliorée.

En outre, il n’est pas démontré par le défendeur que le défaut d’entretien retenu par l’architecte serait imputable au propriétaire, dès lors que l’état des soubassements et du seuil sont imputables selon lui d’une part, aux ruissellements d’eau par la façade et d’autre part, au nettoyage de la rue, ce qui est extérieur au comportement du propriétaire.

Enfin, l’éventuelle responsabilité de l’immeuble du [Adresse 3] n’est mise en cause par l’architecte qu’au titre des désordres subis aux étages supérieurs qui ne concernent pas la requérante.

En conséquence, le défaut d’entretien, par la copropriété, du seuil et des soubassements du lot n°2 est à l’origine d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, auquel il convient de mettre un terme en ordonnant la réalisation de travaux sur le seuil, les soubassements et le remplacement de la portion de la descente abîmée.

En effet, si le syndicat des copropriétaires a voté, le 9 juillet 2025, la désignation d’un maître d’œuvre aux fins d’examiner les travaux nécessaires, il n’a pas pris de décision quant à la reprise des désordres affectant le lot de la société Barel, de sorte que l’injonction demeure utile.

Toutefois, la SCI Barel ne développant nullement le trouble manifestement illicite qu’elle subirait du fait des désordres affectant la ventilation des caves bouchée ou les fissures affectant l’immeuble, et alors que la question de la ventilation fait l’objet d’un contrat de maîtrise d’œuvre signé avec la société d’architecte, il n’y a pas lieu d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à reprendre l’ensemble des préconisations visées par le rapport d’architecte.

Compte tenu de l’inertie du défendeur, il convient d’ordonner une astreinte, avec un délai relativement long permettant à l’architecte de procéder à une vérification des causes du soulèvement de la vitrine qu’il convient tout de même de vérifier, dans l’intérêt de tous.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le défendeur sera condamné aux dépens et à verser au requérant la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Donnons acte à la SCI Barel qu’elle se désiste de sa demande de communication des codes intranet ;

Ordonnons au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de réaliser les travaux de réfection du seuil et des soubassements du lot n°2 avec enduits résistants aux nettoyages agressifs, ainsi qu’aux travaux de réfection du pied de descente EP, dans un délai de huit mois à compter de la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Barel la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 20 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN