TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00461 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKLO

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [F], [M] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [F],

comparant en personne

Madame [M] [F]

non comparante, ni représentée

demeurant tous deux 26 rue de fresnay – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 18 septembre 2020, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] un local à usage d’habitation situé au 26 rue Fresnay 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 254,69 € outre la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT a fait signifier le 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.459,99 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 5 juin 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et un serrurier;

— de les solidairement condamner au paiement à titre provisionnel:

— de l’arriéré locatif de 1.678,75€,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— et in solidum des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 1.291,17 €.

A l’appui de ses demandes, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT mentionnent, que Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il n’est pas opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [F] régulièrement citée à étude, était présente ;

Monsieur [U] [F], également régulièrement cité à étude, était représenté par Madame [M] [F], son épouse.

Madame [M] [F] reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux avec son conjoint en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Ils précisent avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend; le juge du des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bail a été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer délivré après cette date et vise le délai de six semaines.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le saisine CAF 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article : « article 5.6 CLAUSE DE LA RESILIATION ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 1.459,99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mars 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.291,17 € à la date du 8 octobre 2024.

Madame [M] [F] reconnaît le montant de la dette et mais sollicite des délais de paiement déclarant.

En conséquence, Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] seront condamnés à verser à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT cette somme provisionnelle de 1.291,17 €.

Il sera rappelé que la solidarité matrimoniale ne cesse qu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes de l’état civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Madame [M] [F] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle déclare qu’elle est à la retraite et perçoit une pension d’un montant de 1.038€, son conjoint est encore en activité, il est préparateur de commande et perçoit un revenu de 1.400€, le couple propose d’apurer la dette locative en versant 50€ par mois en sus du loyer courant et des charges.

Compte tenu de la demande des locataires, de l’accord du bailleur et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F], suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion et d’assistance de la force publique et d’un serrurier deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation par provision fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2020 entre l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT et Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] concernant le local à usage d’habitation situé au 26 rue Fresnay 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 29 mars 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] à verser à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme de 1.291,17€ (mille deux cent quatre vingt onze euros et dix sept centimes) (décompte arrêté au 8 octobre 2024, incluant septembre 2024);

AUTORISONS Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités dont 25 mensualités de 50 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] soit condamné solidairement à verser à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTONS l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME