TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT CIVIL

DU 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/01676 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GRBM

RENDU LE : ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

par:

Président : Enora LAURENT, Vice-présidente

Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Myriam SILEM, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 janvier 2011 prenant effet au 1er février 2011, madame [D] [T] a donné à bail à madame [W] [B] un logement a usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 520 euros, un forfait de 15 euros au titre des charges d’eau et une provision sur charge de 55 euros pour l’électricité. Le contrat indique que la location est meublée.

L’état des lieux d’entrée a été dressé le 15 janvier 2011.

Par acte du 3 mai 2024, madame [T] a fait signifier à la locataire un congé pour reprise du logement.

C’est dans ce contexte que par acte du 29 novembre 2024, madame [B] a assigné madame [T] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras.

L’affaire a pu utilement être évoquée à l’audience du 15 mai 2025.

A cette occasion, madame [B], représentée par son Avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal : Rejeter toutes les demandes de madame [T] ;Requalifier le bail meublé en simple bail classique d’habitation, non meublé, à compter du 1er février 2024 ;Déclarer le congé délivré à madame [B] nul ;Réduire de moitié le loyer à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à ce que le logement de madame [B] respecte les impératifs de décence ;Condamner madame [T] à payer la moitié du loyer à madame [B] du 1er janvier 2022 jusqu’à la décision à intervenir ; Condamner madame [T] à verser à madame [B] au titre de ses préjudices les sommes suivantes : La somme correspondant au différentiel d’APL ou d’ALS entre un logement vide et un logement meublé ;La somme de 150 euros par mois à compter de janvier 2022 jusqu’à la réalisation des travaux ;La somme de 200 euros par mois depuis mai 2021 somme correspondant à la mise en service de la climatisation réversible, sommes qui seront dues jusqu’à la modification de l’installation ;

Subsidiairement :Réduire de moitié le loyer à compter du 1er février 2024 jusqu’à ce que le logement de madame [B] respecte les impératifs de décence ; Condamner madame [T] à payer la moitié du loyer à madame [B] du 1er février 2024 jusqu’à la décision à intervenir ; Condamner madame [T] à verser à madame [B] au titre de ses préjudices les sommes suivantes : La somme de 150 euros par mois à compter du 1er février 2024 jusqu’à la réalisation des travaux ;La somme de 200 euros par mois depuis mai 2024 somme correspondant à la mise en service de la climatisation réversible, sommes qui seront dues jusqu’à la modification de l’installation ;

Plus subsidiairement : Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans avec pour mission : Après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties et tous sachant, et s’être rendu sur les lieux ;Décrire les désordres exposés dans l’assignation introductive d’instance et dire si les obligations du bailleur (logement habitable dans un état décent) ont été respectées ;Dans l’affirmative, en recherchant la nature, les origines, les causes et les imputabilités ;Dire s’ils ont engendré, directement ou indirectement, un trouble de jouissance ;Préciser, déterminer et chiffrer la nature et le coût des travaux ou réparations nécessaires pour remédier aux désordres ou à la remise en état en précisant le cas échéant de quelles obligations elles relèvent ; Permettre aux parties de faire toutes observations et répondre à leurs dires en relation avec le litige ;Fournir tous éléments techniques et de fait de sa compétence de nature à permettre le règlement du litige et proposer un apurement des comptes entre les parties, en présentant toutes informations susceptibles d’éclairer le tribunal ;

En tout état de cause :Condamner madame [T] à verser à madame [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner madame [T] aux dépens.

Madame [T], représentée par son Avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

Juger que la demande de madame [L] de requalification du bail est prescrite ;Débouter madame [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal ordonnait une expertise judiciaire :Juger que ladite expertise sera ordonnée aux frais avancés de Madame [B], demanderesse à la mesure d’instruction ;

Reconventionnellement :Déclarer recevables et bien fondées la demande de madame [T] ;Juger valable le congé pour reprise signifié le 3 mai 2024 à madame [B] ;Juger madame [B] occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er février 2025 ;Ordonner l’expulsion de madame [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, commençant à courir dans un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir ;Condamner madame [B] à payer à madame [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demie le montant mensuel du loyer et charges prévus au bail à compter du 1er février 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou l’expulsion ;Condamner madame [B] à payer à madame [T] la somme de 443,77 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2022, 2023, 2024 ;Condamner madame [B] à payer à madame [T] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner madame [B] aux dépens en ceux compris le coût de signification du congé et les éventuels frais d’expulsion.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de requalification du contrat de bail et la validité du congé

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux logements meublés selon l’article 25-3, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Cette prescription triennale, instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014, est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de ladite loi, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil.

Contrairement à ce que soutien madame [B], les tacites reconductions du bail depuis sa conclusion le 10 janvier 2011 (avec prise d’effet au 1er février 2011) n’ont pas eu pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription.

Au contraire, il y a lieu de considérer que le délai de prescription de l’action en requalification d’un contrat de bail meublé en contrat de bail à usage d’habitation non meublé, commence à courir à la date de conclusion du contrat ou à celle de sa prise d’effet, soit au moment ou le locataire a nécessairement connu les faits lui permettant d’agir.

Dès lors, en agissant en requalification du contrat de bail par assignation du 2 décembre 2024, l’action de madame [B] est manifestement irrecevable comme étant prescrite. Il s’en suit que ses demandes qui en découlent (nullité du congé délivré le 3 mai 2024, paiement d’un différentiel d’allocation) seront rejetées.

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, dispose que « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

Force est de constater que le congé pour reprise du 3 mai 2024 a valablement été signifié à madame [B] et que madame [T] a respecté l’ensemble des dispositions légales précitées, ce que ne conteste d’ailleurs pas madame [B].

Ledit congé étant valable, le bail litigieux est résilié depuis le 31 janvier 2025.

A compter de cette date, madame [B] est devenue occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] de sorte qu’il y a lieu de prononcer son expulsion.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour madame [B] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement des charges locatives

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat stipule dans la clause III -CHARGES que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. »

En l’espèce, madame [B] bénéficie des services liés à l’enlèvement des ordures ménagères en tant que locataire. Or, elle ne s’est pas acquittée de la taxe d’ordures ménagères en 2022, 2023 et 2024 s’élavant à la somme totale de 443,77 euros.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à madame [T].

Sur le caractère indécent du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques de décence d’un logement dispose que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’article 3 du décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques de décence d’un logement dispose que « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables. »

En l’espèce, le logement loué par Madame [T] a été décrit dans l’état des lieux du 15 janvier 2011 comme étant en bon état général.

En août 2021, SOLIHA est intervenue dans le logement et il a été qualifié de décent. Seuls quelques points devaient être vérifiés comme le robinet d’eau, une prise électrique du salon qui ne semble pas fonctionner et Madame [T] devait s’assurer que la fuite au niveau du conduit de la cheminée était correctement résolue. En novembre 2022, Madame [T] a fait des travaux sur la cheminée litigieuse.

Le 24 juin 2024, SOLIHA est de nouveau intervenue dans le logement, elle constate que le bien ne répond pas aux critères de décence. Il en ressort que le bien présente des traces d’infiltrations au niveau du plafond, de la cheminée et des toilettes. Il est indiqué également que la locataire a informé SOLIHA que les bouches d’extraction sont obstruées et qu’elle a bouché celles de la cuisine pour stopper l’entrée des souris.

Il n’est cependant pas permis de savoir si les traces d’infiltrations ont un impact ou non sur la solidité du logement ni sur la santé du locataire, en dehors d’autres éléments de preuve. Il n’est pas d’avantage prouvé que les bouches d’aérations ne sont pas opérationnelles, ce fait reposant uniquement sur les allégations non étayées de la locataire.

Concernant l’installation électrique, il ressort du rapport de SOLIHA que des douilles métalliques anciennes sont visibles, que le disjoncteur général n’est pas accessible facilement et que le tableau est à une hauteur d’accès trop haute soit 6 centimètres au-dessus de la limite. Il ressort de l’article 3 du décret que pour être décent le logement doit avoir « un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. ». En l’espèce, le bien a un circuit électrique. Ce dernier présente des défauts mais ne constitue pas une indécence pour autant.

Sur la climatisation, Madame [B] affirme que celle-ci produit des nuisances sonores à plus de 80DB, comme preuve, elle verse une attestation d’un voisin affirmant que la climatisation est bruyante et se réfère au rapport de SOLIHA en date du 24 juin 2024 qui rapporte les informations données par la locataire. Or, les seules éléments produits ces éléments ne suffisent pas à prouver lesdites nuisances. Elle sera donc déboutée mande au titre de la modification de l’installation de la climatisation.

Enfin, le bien présente une fuite d’eau visible au niveau de l’évacuation de l’évier de la cuisine et les toilettes présentes un problème d’étanchéité. Dans l’état des lieux d’entrée, le bien ne présente aucune fuite d’eau. Or, madame [B] n’apporte aucun élément permettant d’identifier si cette problématique relève de la vétusté des lieux et non d’un défaut d’entretien de sa part.

Il est constant qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée si elle a pour effet de pallier la carence des parties.

En l’espèce, Madame [B] sollicite une expertise sur la décence du logement et les travaux a effectué dans les lieux. Or, elle ne rapporte pas les éléments suffisants pour caractériser un début de preuve de l’indécence. Par ailleurs, madame [B] étant occupante sans droit ni titre du bien, elle ne peut solliciter une expertise qui tend à chiffrer la nature et le coût de travaux dans le logement anciennement loué.

Elle sera donc déboutée de sa demande d’expertise.

Au vu des motifs qui précèdent, madame [B] sera également déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, de réduction de loyer et de réalisation de travaux.

Sur les demandes et mesures accessoires

Madame [B], qui succombe, sera tenue aux dépens qui comprendront le coût de la signification du congé.

Compte tenu de la solution qui précède, madame [B] sera condamnée à payer à madame [T] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action de madame [W] [B] en requalification de son bail ;

DECLARE valable le congé pour reprise signifié le 3 mai 2024 à madame [W] [B] ;

DECLARE madame [W] [B] occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à madame [W] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE madame [D] [T] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à Madame [D] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE madame [W] [B] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE madame [W] [B] à payer à madame [D] [T] la somme de 443,77 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère ;

CONDAMNE Madame [W] [B] aux dépens qui comprendront le coût de la signification du congé ;

CONDAMNE madame [W] [B] à payer à madame [D] [T] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge