TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 20/02281 – N° Portalis DB2A-W-B7E-E6VY

Code nature d’affaire : 70B- 0A

NL/PV

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. APM immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°824036685, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES

DEFENDEURS :

M. [E] [F], demeurant [Adresse 4]

Mme [L] [G], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Frédéric BERNAL de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocats au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pascal VASSEUR, Vice-président

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de Madame Delphine LIZERE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI APM est propriétaire d’un immeuble situé sur une parcelle cadastrée section AK [Cadastre 7], au [Adresse 2] à Gan (64290).

M. [E] [F] et son épouse Mme [L] [F] née [G] sont propriétaires, depuis 1995, de la parcelle voisine cadastrée section AK [Cadastre 5], située au [Adresse 3], au sud de la parcelle de la SCI.

Par courriers des 19 décembre 2017 puis 23 juillet 2019, la SCI a mis en demeure M. et Mme [F] de procéder à l’enlèvement de canalisations d’eaux pluviales et d’eaux usées installées sur la façade nord du bâtiment des époux [F].

Les époux [F] n’ont pas déféré à ces mises en demeure en invoquant tout d’abord une prescription, puis – par courrier du 17 janvier 2020 – en proposant la régularisation d’un acte notarié avec convention de servitude, ce qui a été refusé par la SCI APM par courrier du 3 février 2020.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2020, la SCI APM a assigné M. et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Pau, sollicitant l’enlèvement sous astreinte des canalisations litigieuses, subsidiairement la désignation d’un expert, outre en tout état de cause des dommages-intérêts.

M. et Mme [F] on sollicité le débouté de ces demandes, et reconventionnellement l’octroi de divers dommages-intérêts.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal, avant dire droit, a ordonné une expertise et désigné M. [B] [D], géomètre expert, aux fins de délimitation des propriétés des parties.

Par ordonnance du 28 mars 2023, le magistrat chargé du contrôle des expertises a complété la mission de l’expert aux fins de déterminer ou non l’existence d’empiètement.

L’expert a déposé son rapport le 23 février 2024.

La société APM, en ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, demande au tribunal de :

— avant dire droit, ordonner une nouvelle expertise judiciaire, avec pour mission :

— de déterminer :

— la nature et l’étendue des empiétements

— la nature, l’étendue et le coût des travaux pour remédier de ces empiètements,

— la nature, l’étendue et le coût des travaux pour remettre en état la parcelle AK198,

— les préjudices subis par la SCI APM en raison de ses empiètements,

— d’établir un plan de bornage en bonne et due forme, en reprenant les points A-B-C-D-E tels que visés dans le pré-rapport de M. [D]

— en toutes hypothèses, condamner in solidum M. et Mme [F] à procéder :

— à l’enlèvement des canalisations d’eau potable, des eaux pluviales, des eaux usées et des eaux vannes (réseaux implantes en façade et enterrés), qui dessert leur immeuble (parcelle AK195) et qui grèvent irrégulièrement la parcelle AK [Cadastre 7] appartenant à la SCI APM,

— à la remise en état de la parcelle AK198 après travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement a intervenir,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à verser à la SCI APM la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis par elle,

— ordonner que l’ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d’un délai d’un an et renouvelable tous les ans,

— débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à verser à la SCI APM la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

M. et Mme [F], en leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, demandent au tribunal de :

— débouter la SCI APM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel

— la condamner à leur verser une somme de 21.166,96 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la perte de chance de vente de leur bien et des frais afférents à cette perte de chance,

— la condamner à leur verser une somme de 35.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qui leur est causé du fait de l’attitude de la SCI APM,

— juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2020,

— condamner la SCI APM à leur verser une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’opposabilité du rapport de l’expert

L’article 238 du code de procédure civile dispose que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

La société APM soutient que l’expert a manqué à ses obligations professionnelles, notamment en portant une appréciation juridique sur le litige, contrairement aux dispositions pré-citées. Par conséquent, la partie demanderesse estime que cette expertise lui est inopposable et sollicite que soit ordonnée une nouvelle expertise.

M. et Mme [F] soutiennent que l’expert a rempli sa mission puisque, après avoir conclut à l’inexistence d’un empiètement, il n’avait pas à évaluer de préjudices.

Il est constant qu’aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation des obligations imposées par l’article 238 au technicien commis, et que le juge est en droit de s’approprier l’avis d’un expert, même si celui-ci a exprimé une opinion d’ordre juridique excédant les limites de sa mission.

En l’espèce, et compte tenu de la jurisprudence pré-citée, il importe peu que l’expert ait indiqué (p.28) qu’il lui semble être en présence d’une “servitude par destination du père de famille et non en présence d’un éventuel empiètement”, une telle indication ne pouvant constituer un motif de nature à rendre inopposable son rapport à la SCI APM.

Il y a lieu de rejeter ce moyen, par conséquent de rejeter la demande de nouvelle expertise, et de constater que les conclusions de l’expert sont opposables à la SCI APM.

Sur le fond

L’expert relève (p.24) :

— que, au vu d’actes antérieurs (attestation du 9 février 1961 et acte de donation du 14 août 1975), l’analyse de ces deux actes montre que la contenance globale de la propriété aujourd’hui SCI APM a été modifiée ou mise à jour à l’occasion du renouvellement du cadastre en 1970. Depuis cette date le cadastre a mis à jour son plan, sur la base de l’état des lieux, en calant la limite nord de la propriété [F] au nu extérieur du mur,

— qu’un précédent procès-verbal de bornage a été réalisé par M. [I] [C], géomètre expert, le 16 février 2021, relatif à la parcelle AK n° [Cadastre 6], propriété [F], avec les riverains, dont la SCI APM ; sur cette parcelle figure un bâtiment annexe, présent depuis au moins 1962 (…), bâtiment qui présente un débord de toit d’environ 40cm, tout comme le bâtiment principal, et la limite de propriété a été définie au nu extérieur entre les deux propriété “malgré le débord de toit existant”.

L’expert propose de fixer la limite au nu du bâtiment [F] (p.25). Consécutivement, il propose un plan de bornage (p.26) mais note que, faute d’accord de la SCI APM, il ne peut procéder à la rédaction d’un plan et d’un procès-verbal de bornage.

Concernant l’empiètement, il constate (p.26) :

— qu’il existe un débord de toit d’environ 40cm au delà du nu extérieur défini comme limite de propriété,

— que des réseaux sont apparents en façade du bâtiment [F] (tuyaux d’évacuation des eaux usées et descentes de gouttières), que ces réseaux sont ensuite enterrées le long de la façade nord du bâtiment [F],

— que l’ancienne limite de propriété se situait à environ 5,50m au nord du nu du bâtiment [F].

L’expert souligne (p.27) que le débord de toit et les réseaux existent depuis a minima 1962, le cadastre en vigueur donnant alors la propriété d’une bande d’environ 5,50m côté nord, au bâtiment appelé bâtiment [F] ; la zone où ces réseaux figurent faisait partie de la même propriété que le bâtiment lui-même.

Compte tenu des conclusions de l’expert, il doit être retenu :

— que les canalisations litigieuses sont en place depuis plus de 30 ans,

— qu’à l’époque où elles ont été mises en place, la propriété [F] n’avait pas pour limite le nu du mur extérieur mais disposait d’une bande de 5,50m dans la propriété actuelle de la SCI APM, de sorte que ces équipements n’avaient pas été effectués sur le terrain voisin,

— que c’est à l’occasion du renouvellement du cadastre en 1970 que la limite nord de la propriété [F] a été calée au nu extérieur du mur, “sur la base de l’état des lieux” c’est à dire au vu de la configuration à l’époque des propriétés,

— que par ailleurs la SCI APM qui a acquis son bien postérieurement aux époux [F] ne peut ignorer l’existence d’un débord de toit, parfaitement visible.

L’article 688 du code civil dispose que les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

L’article 690 du même code dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Les canalisations querellées par la SCI PAM constituent donc des servitudes continues, et leur présence est démontrée par l’expert depuis plus de 30 ans.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter les demandes d’enlèvement sous astreinte formulées par la SCI APM, ainsi que ses demandes à titre de dommages-intérêts d’ailleurs insuffisamment caractérisées.

Sur les demande indemnitaires des défendeurs

M. et Mme [F] sollicitent la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 21.166,96 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la perte de chance de vente de leur bien et des frais afférents à cette perte de chance, et d’une somme de 35.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qui leur est causé du fait de l’attitude de la SCI APM, le tout avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2020.

M. et Mme [F] soutiennent que leur projet de vente de leur bien immobilier situé au [Adresse 3] à Gan – projet concrétisé par un compromis de vente passé le 25 avril 2019 avec M. [A] [H] – a échoué du fait des agissements de la SCI APM.

Cependant, force est de constater que le compromis pré-cité contient diverses conditions suspensives dont il n’est pas démontré qu’elles ont été levées. Le lien de causalité entre l’échec du projet de vente et la procédure intentée par la SCI APM n’apparaît par conséquent pas suffisamment établi, et il s’ensuit qu’il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [F] au titre d’une hypothétique perte de chance, étant observé au surplus que la somme de 21.166,96 euros réclamée par les défendeurs correspond à dépenses – diagnostics, assurance du bien, taxes foncières, entretien … – qui leur incombent en la qualité de propriétaire et/ou de futurs vendeurs.

Les époux [F] sollicitent également la somme de 35.000 euros au titre de leur préjudice moral, arguant qu’il seraient sous la menace d’une action de M. [H] compte tenu de ce qu’ils non pas régularisé l’acte authentique de vente prévu. Cependant, il ressort de l’attestation même de M. [H] versée aux débats que ce dernier précise s’être, de lui-même, rétracté. Le préjudice invoqué par M. et Mme [F] apparaît par conséquent purement hypothétique, et non actuel et certain, et il y a également lieu de rejeter cette demande.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner la SCI APM à payer à M. et Mme [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie en l’espèce qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— à toutes fins utiles, constate la validité du rapport d’expertise, ainsi que son opposabilité à la SCI APM,

— déboute la SCI APM de ses demandes d’enlèvement de canalisations et de sa demande de dommages-intérêts,

— déboute M. [E] [F] et Mme [L] [F] de leurs demandes à titre de dommages-intérêts,

— condamne la SCI APM à payer à M. et Mme [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens y compris les frais d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], les jour, mois et an que dessus.

La greffière Le président

Delphine LIZERE Pascal VASSEUR