Ordonnance de référé du 18 Juillet 2025 – N° RG 25/00166 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FJTK Page sur

Ordonnance du :

18 Juillet 2025

N°Minute : 25/00313

AFFAIRE :

Syndic. de copro. RESIDENCE la REPUBLIQUE REPRESENTE PAR SON SYNDIC PATRIMOINE IMMOBILIER

C/

[G] [S]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

3ème CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Juillet 2025

N° RG 25/00166 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FJTK

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRS DE LA RESIDENCE LA REPUBLIQUE, représenté par son syndic en exercice la Sarl PATRIMOINE IMMOBILIER, inscrie au RCS de Pointe-à-Pitre sous le n° 419 570 726 dont le siège social est sis IMMEUBLE LE SOMMET-angle des rues FOREST ET FULTON -JARRY – 97122 BAIE MAHAULT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège

Représenté par M^e Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [S], de nationalité Française, demeurant chez la société INFORMEX 6 rue Jules GUESDE – 92120 MONTROUGE

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 13 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 18 Juillet 2025

Ordonnance rendue le 18 Juillet 2025

***

EXPOSE DU LITIGE,

Monsieur [G] [S] est propriétaire du lot n°5 au sein de la copropriété Résidence La République sise à Le Bourg, Saint-François (97118).

Par actes de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La République, représenté par son syndic en exercice la Sarl PATRIMOINE IMMOBILIER, a fait assigner M. [G] [S] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’obtenir sa condamnation au payement des sommes provisionnelles de :

15 409,94 € au titre des charges dues au 18 février 2025, outre les intérêts dus depuis la mise en demeure du 30 aout 2021,1 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte de citation pour un exposé exhaustif des moyens invoqués au soutien des demandes.

Bien qu’assigné conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [S] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience de référés du 13 juin 2025 à laquelle le conseil du Syndicat des copropriétaires de la Résidence La République a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et déposé son dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, le requérant régulièrement avisé.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur l’absence de comparution de M. [S]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile :« si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bienfondé».

Le défendeur ayant été assigné suivant les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer sur les prétentions du requérant.

Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La République poursuit le recouvrement à l’encontre de M. [S] de la somme de 15 409,94 € correspondant à un arriéré de charges pour la période du 1er janvier 2020 au 11 février 2025 selon relevé de compte arrêté au 17 février 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— La fiche d’immeuble,

— Le contrat de syndic,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 08 juillet 2020 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2022 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 février 2024 (convocation et notification),

— Les pièces comptables de 2020 à 2025,

— La mise en demeure du 30 août 2021,

— La mise en demeure du 10 juin 2022,

— La mise en demeure du 30 septembre 2022,

— La mise en demeure du 15 décembre 2023,

— La mise en demeure du 28 novembre 2024,

— Le commandement de payer les charges de copropriétés du 10 janvier 2025,

— L’extrait de compte de M. [S] arrêté au 15 février 2025.

Le décompte arrêté au 17 février 2025 fait ressortir un total de charges et de frais de 17 954,71€, et la somme de 2 544,77 € réglée par M. [S], soit un solde de 15 409,94 €, montant que le défendeur, qui n’a pas comparu, ne conteste pas.

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat, outre demande de fiche hypothécaire, pour un montant total de 853.13 €.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute natures visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Par ailleurs, l’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d’huissier à compter de l’assignation font partie des dépens. Les honoraires d’avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 6 €.

La somme de 14 € pour la demande de fiche lot au Trésor Public est justifiée.

Il résulte de ce qui précède que la créance se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 14 556,81 € correspondant à l’arriéré exigible au 18 février 2025, outre la somme de 20 € au titre des frais justifiés, soit un total de 14 576,81 €.

En conséquence, M. [S] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence la République la somme provisionnelle de 14 576,81 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2021 sur la somme de 2 450,24 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

L’équité commande en outre de condamner M. [S] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du même code, M. [S] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est rappelé enfin que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence La République, représenté par son syndic la Sarl PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 14.576,81 € au titre des charges de copropriété et frais justifiés dus à la date du 17 février 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021 sur la somme de 2 450,24 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu a référé pour le surplus ;

INVITONS en conséquence le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La République, représenté par son syndic, à mieux se pouvoir de ce chef ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence La République, représenté par son syndic la Sarl PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE