5AZ Minute N°

N° RG 23/00325 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GCP6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 27 SEPTEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [S]

DEMANDERESSE

Madame [L] [H] NEE [E]

née le 01 Octobre 1931 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3], représentée par Madame [O] [H], ès qualité de tutrice, intervenant volontaire, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005347 du 08/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentées par Maître Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [W]

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 JUIN 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé daté du 21 juin 2019, Monsieur [Z] [W] a donné à bail à Madame [L] [H] née [E] une maison d’habitation située à [Adresse 7], avec effet au 1er août suivant, pour un loyer mensuel de 300 € ; un dépôt de garantie de même montant a été versé à la signature du bail.

Estimant que le logement n’était pas décent, Madame [L] [H] née [E] a saisi les services de l'[Localité 4] qui ont réalisé une visite le 22 novembre 2021, suivie d’un rapport notamment transmis au maire de la commune, préconisant diverses mesures de nature à remédier aux désordres constatés.

Un courrier de résiliation de bail, adressé par Monsieur [Z] [W] à sa locataire le 24 janvier 2022, a été contesté par cette dernière le 25 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2022, Monsieur [Z] [W] a fait signifier à Madame [L] [H] née [E] un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance.

A la suite d’une chute à son domicile, Madame [L] [H] née [E] a été hospitalisée le 14 mars 2023 ; à sa sortie de l’hôpital, le 27 avril 2023, elle a donné congé au bailleur, et a été hébergée provisoirement hors de son domicile. Un état des lieux de sortie a été établi le 18 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, Madame [L] [H] née [E] a fait assigner Monsieur [Z] [W] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour obtenir sa condamnation à réaliser sous astreinte les travaux de mise aux normes du logement alors loué ; elle a sollicité une indemnité de 2 500 € en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance ; une autre indemnité de 2 000 € au titre de son préjudice moral ; la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts en raison de l’inertie de son bailleur ; elle a demandé qu’il soit jugé que les demandes de ce dernier au titre des consommations d’énergie et d’eau ne sont pas justifiées ; enfin, elle a réclamé une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 19 décembre 1991.

Suivant jugement intervenu en cours d’instance le 9 novembre 2023, Madame [L] [H] née [E] a été placée sous le régime de la tutelle, mesure confiée à sa fille Madame [O] [H].

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Madame [L] [H] née [E], représentée par Madame [O] [H], tirant les conclusions de la fin du bail, intervenue en cours d’instance, ne sollicite plus la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l'[Localité 4]. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [W] à lui verser :

— la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices tant matériels que de jouissance, dans la mesure où elle a été contrainte de vivre dans un logement “défectueux et infesté de nuisibles l’exposant à de réels périls et dangers compte tenu de son âge” nécessitant d’exposer des frais supplémentaires de chauffage ;

— la somme de 1 072,40 € correspondant aux frais d’hébergement rendus nécessaires jusqu’à la signature d’un nouveau bail ;

— la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral ;

— la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts en condamnation de l’inertie du bailleur.

Elle a également sollicité la condamnation de Monsieur [Z] [W] à lui restituer les sommes versées au titre des consommations d’électricité et d’eau, qu’elle estime injustifiées.

Enfin, elle a réclamé la condamnation de Monsieur [Z] [W] à lui verser une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 19 décembre 1991.

Monsieur [Z] [W] conclut au débouté, soutenant que les demandes formées à son encontre seraient injustifiées.

Il fait valoir, en substance, que l’état de santé de sa locataire ne permettait pas de réaliser en sa présence les travaux préconisés par l'[Localité 4], et ajoute qu’au demeurant il a pu toutefois changer les radiateurs électriques, et faire réaliser une dératisation.

S’agissant de la demande fondée sur les consommations d’eau et d’énergie, il ajoute avoir payé 1 600 € à ce titre, mais indique ne pas en demander le remboursement.

Enfin, il fait valoir que des loyers restent impayés, mais ne formule aucune demande à ce titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ; il est par ailleurs obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; enfin, il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à la suite de la demande d’intervention faite par Madame [L] [H] née [E] auprès des services de l'[Localité 4], délégation départementale de la [Localité 8], le responsable du Pôle santé publique et environnementale a, par un courrier du 19 janvier 2022 transmis après une visite sur place du 22 novembre 2021, préconisé un certain nombre de mesures de nature à mettre fin aux désordres identifiés, parmi lesquelles se trouvent la mise en place d’un système de ventilation efficace, de moyens de chauffage adaptés, d’une mise aux normes de l’installation électrique, d’une amélioration de l’isolation et de la lutte contre les infiltrations d’eau ; ce même rapport a également préconisé la désinfection concernant la présence de nuisibles et de rongeurs, “si celle-ci est avérée”.

Ce rapport, transmis au maire de la commune, a été ensuite communiqué le 7 février 2022 à Monsieur [Z] [W] par ce dernier, lui proposant d’effectuer les travaux préconisés en les hiérarchisant par degré d’urgence, indiquant que les travaux d’isolation, de ventilation, de vérification d’installation électrique et de lutte contre les infiltrations d’eau devaient être réalisés dans cet ordre, et suivis d’opérations de désinfection.

Or, il est constant qu’aucun de ces travaux n’a été effectué, à l’exception du changement des radiateurs électriques. Si Monsieur [Z] [W] soutient que l’état de santé de sa locataire faisait obstacle à toute intervention de sa part, il ne rapporte aucun élément permettant de l’apprécier.

Dès lors, il convient de relever que Monsieur [Z] [W] n’a pas respecté ses obligations de bailleur, fixées par le texte rappelé ci-dessus, et que ce manquement a causé à Madame [L] [H] née [E] un trouble de jouissance dont elle est fondée à solliciter la réparation. A ce titre, compte tenu du délai de 17 mois écoulé entre la notification des préconisations de travaux par le maire de la commune, et la fin du bail, il convient, compte tenu du montant du loyer et de ce que son état de santé était incompatible avec son maintien dans un tel logement ainsi qu’il ressort à la fois d’un certificat médical de son médecin traitant et des déclarations du bailleur selon lesquelles l’appartement était inadapté à un locataire âgé, de rembourser à Madame [L] [H] née [E] le montant des loyers qu’elle a versés durant cette période, soit 5100 – 1620 qu’elle ne démontre pas avoir réglés, soit 3480 € de dommages-intérêts.

En revanche, la restitution de l’intégralité des loyers sur la période litigieuse est de nature à exclure le dédommagement de frais d’hébergement auxquels Madame [L] [H] née [E] devait en tout état de cause être exposée. En conséquence, la demande de remboursement de ces frais sera écartée.

La situation dans laquelle s’est trouvée Madame [L] [H] née [E], qui est restée dans le logement sans savoir si des travaux seraient effectués, justifient qu’elle soit indemnisée de son préjudice moral à hauteur de 1 000 €. La demande particulière relative à l’inertie du bailleur sera quant à elle rejetée comme faisant double emploi et comprise avec celle-ci.

Enfin, faute de détermination des sommes versées au titre des consommations d’électricité et d’eau, la demande spécifique visant à en obtenir le remboursement sera rejetée.

Tenu aux dépens, Monsieur [Z] [W] devra en outre, par équité, verser à Maître Xavier COTTET, avocat de la demanderesse, une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 37 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [L] [H] née [E], représentée par Madame [O] [H] :

— la somme de 3480 € (trois mille quatre cent quatre-vingts euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

— la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [L] [H] née [E], représentée par Madame [O] [H], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à verser à Maître Xavier COTTET, avocat de la demanderesse, une indemnité de 1 200 € (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 37 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et juge les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE