CG/IG/MLP

Ordonnance N°

du 20 MAI 2025

Chambre 6

N° RG 24/01027 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZLW

du rôle général

S.A.R.L. NKB

c/

[N] [H]

la SCP [U] [E] BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

GROSSES le

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

en présence de Madame Isabelle GAYE, Magistrate Stagiaire

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.A.R.L. NKB, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— Madame [N] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 19 septembre 2018, la SCI TD VOISSIERE aux droits de laquelle intervient la SARL NKB et Madame [N] [H] ont conclu un bail professionnel pour une durée de 6 années consécutives, commençant à courir le 12 janvier 2019, pour la location d’un local professionnel d’une superficie d’environ 12 m² à mi-temps à partager avec une personne occupant aussi le local.

Le montant du loyer était fixé à la somme mensuelle de 132,50 euros outre 12,50 euros de charges, soit 145 euros par mois.

Par avenant signé le 30 juin 2023, Madame [N] [H] et la SARL NKB ont convenu que le loyer serait porté au prix hors charges de 135 euros par mois pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, puis qu’à compter du 1er juillet 2024, Madame [N] [H] occuperait seule le local et que le loyer serait porté au prix de 250 euros hors charges par mois.

Par courriel du 04 mars 2024, Madame [N] [H] s’est vue notifier par Monsieur [K] [C] représentant la société NKB, une facture portant régularisation des charges du 1er septembre 2022 au 31 janvier 2024 (17 mois), pour un montant de 536,29 euros, porté après déduction de la provision versée à la société gestionnaire de l’immeuble C2M, à la somme de 487,41 euros. La facture mentionnait que le net à payer « pour une occupation à 50% » s’élevait à 243,70 euros que Madame [N] [H] était invitée à régler avant le 31 mars 2024.

Les parties sont entrées en conflit notamment sur le montant de cet appel de charges, sur l’occupation du local ainsi qu’à propos d’une coupure d’électricité, donnant lieu de part et d’autre à une sommation de faire, à un dépôt de plainte et une déclaration de main-courante ainsi qu’à divers échanges directs ou par avocats interposés.

La société bailleresse a fait signifier à sa locataire par acte du 05 avril 2024, un premier commandement de payer les charges suivant le décompte précité, pour un montant hors coût de l’acte, de 487,41 euros.

Par acte du 27 juin 2024, la société NKB a fait délivrer à Madame [N] [H] un congé pour le terme contractuel arrivant à échéance le 11 janvier 2025.

Suivant acte en date du 23 septembre 2024, la société bailleresse a également fait signifier à sa locataire, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 1348,29 euros comprenant le rappel de charges précité pour la période du 1er septembre 2022 au 31 janvier 2024 outre les loyers impayés du mois de juin 2024 au mois de septembre 2024.

C’est dans ce contexte que suivant assignation du 15 novembre 2024, la SARL NKB a fait assigner Madame [N] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par acquisition du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail, d’ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision.

Déférant au congé qui lui a été signifié par acte précité du 27 juin 2024, Madame [N] [H] a libéré le local professionnel le 10 janvier 2025 et un état des lieux de sortie contradictoire a été signé par les parties.

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du 10 décembre 2024 et a fait l’objet de renvois aux audiences des 14 janvier 2025, 04 février 2025, 04 mars 2025, 1er avril 2025 puis 29 avril 2025, date à laquelle les débats se sont tenus, les parties représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

Prétentions et moyens

Aux termes de ses conclusions notifiées et soutenues à l’audience, la SARL NKB a modifié ses demandes initiales au vu de la libération des locaux loués et demande désormais au juge des référés de :

Condamner Madame [N] [H] à lui payer une provision de 2291,09 euros au titre des arriérés locatifs jusqu’au 10 juin 2025 date de la libération des lieux loués et une provision d’un montant de 1089,90 euros au titre de frais d’actes de commissaire de justice exposés en raison de ses manquements contractuels ;

Condamner Madame [N] [H] au paiement des dépens et à la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse fait valoir, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que Madame [N] [H] a cessé de régler les loyers et charges locatives depuis le mois de juin 2024 et ce malgré deux commandements de payer signifiés les 5 avril 2024 et 23 septembre 2024. Elle ajoute que Madame [N] [H] a commis des manquements contractuels en procédant tout d’abord à la sous-location du local donné à bail professionnel pourtant expressément interdite par ledit bail et en outre, en invoquant une prétendue coupure d’électricité opérée selon elle par la bailleresse, alors que l’absence d’électricité n’a pas été constatée contradictoirement, la locataire cherchant ainsi à se soustraire à son obligation de paiement des loyers et des charges. La société NKB expose enfin que la locataire a toujours eu accès à tous les espaces donnés en location contrairement à ses affirmations.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, Madame [N] [H], sollicite au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que le juge des référés déboute la société NKB de l’ensemble de ses demandes et la condamne au paiement des dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour conclure au rejet des demandes de la société requérante, Madame [N] [H] fait valoir qu’elle s’est vue couper l’électricité dans le local loué après avoir sollicité des justificatifs dans la régularisation des charges locatives reçues par courriel du 14 mars 2024 et avoir refusé de libérer le local pour le 1er avril 2024. Madame [R] [H] précise en outre qu’elle n’avait plus accès au local dans lequel se situait le disjoncteur principal, alors qu’il s’agissait initialement d’une salle commune qui lui était pourtant mise à disposition dans le bail. Madame [N] [H] explique que son local a été sans électricité du 28 mars 2024 jusqu’au 17 juin 2024 alors que tous les autres bureaux de l’immeuble ne subissaient aucune panne identique et qu’elle a dû annuler des rendez-vous avec des clients, de ce fait, en l’absence d’électricité, et de chauffage. Elle ajoute que l’objectif de la bailleresse était de nuire à son activité professionnelle pour la contraindre à partir ce qui a eu un impact sur son activité mais également sur sa santé au point de développer un syndrome anxieux réactionnel, de sorte qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de faire face à son obligation de payer les loyers. Elle invoque ainsi une exception d’inexécution du fait du manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, débat qu’elle souligne relever du fond ce qui devrait conduire le juge des référés à rejeter les demandes de la société bailleresse. Elle conteste enfin toute sous-location ainsi que la demande au titre des frais de commissaire de justice exposés dans le seul intérêt de la société NKB et avant toute procédure judiciaire.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive pour connaître des litiges intéressant les baux professionnels de sorte que le juge des référés du tribunal judiciaire est compétent pour en connaître.

Sur le régime juridique applicable au bail professionnel et son avenant conclu entre les parties

Le bail signé entre les parties le 19 février 2018, pour une durée de 6 ans, commençant à courir le 12 janvier 2019 stipule expressément être soumis aux dispositions de l’article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, aux dispositions contractuelles et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil.

L’article 57-A de la loi précitée régit le statut d’ordre public des baux professionnels, de sorte que le bail en litige est soumis à ce statut, lequel réglemente spécifiquement la durée du bail et les modalités dans lesquelles l’une ou l’autre des parties peuvent y mettre fin, deux éléments du régime qui en l’espèce ne font pas l’objet de litige entre les parties.

Toutes autres dispositions composant le régime général du bail professionnel sont soumises au principe de la liberté contractuelle en particulier celles relatives à la fixation du loyer et des charges, ou aux modalités de cessions et de sous-location du bail.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre d’arriérés de loyers et de charges

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En matière de bail professionnel, le loyer peut être fixé librement, ainsi qu’une éventuelle clause de révision ou d’indexation. La liberté conventionnelle concerne également la nature des charges récupérables.

En l’espèce, il est constant que le bail professionnel conclu entre les parties désigne un local professionnel de 1 pièce avec un lavabo et un radiateur, d’une superficie de 12 m² environ. Il est stipulé un usage de cette pièce à mi-temps, soit 6 demi-journées par semaine à partager avec la personne qui occupe aussi le bureau à mi-temps. Il est également précisé que la location donne accès aux parties communes (Hall d’entrée, salle d’attente, salle de repos et toilette).

La clause relative au loyer est rédigée en ces termes :

« Le présent bail est en outre consenti moyennant un loyer mensuel :

Loyer : (en chiffres) 132,50 euros

Charges : (en chiffres) 12,50 euros

TOTAL MENSUEL : (en chiffres) 145,00 euros

Que le PRENEUR s’oblige à payer au BAILLEUR le 5 de chaque.

Tous paiements auront lieu par virement bancaire sur le compte du BAILLEUR ».

La clause « Charges – Paiements » destinée à définir la nature des charges récupérables est ainsi rédigée :

« 1. Immeuble non soumis au statut de la copropriété.

Outre le loyer, le PRENEUR remboursera au BAILLEUR sa quote-part dans les charges, taxes et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués et à leurs équipements.

Ces charges comprendront notamment :

Les taxes locatives ;

Le remboursement des prestations et fournitures individuelles ;

Le remboursement des frais afférents aux prestations et fournitures collectives énumérées ci-dessous et dont le preneur bénéficie :

Frais d’électricité, d’eau, de chauffage des parties communes et du bureau ;

Salaires et charges sociales afférents au personnel chargé d’assurer l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets

[…]

La participation du locataire dans les charges à répartir entre les différents occupants de l’immeuble sera calculée, à part égale entre les locataires des bureaux ».

Le bail prévoit une clause de révision automatique du loyer chaque année à la date anniversaire.

La société bailleresse sollicite la condamnation de Madame [N] [H] à lui verser une provision d’un montant de 2291,09 euros à titre d’arriéré locatif selon commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 23 septembre 2024 pour un montant hors coût de l’acte, de 1348,29 euros, outre les loyers restants dus entre les mois d’octobre 2024 jusqu’au départ de la locataire le 10 janvier 2025 pour un montant de 867 euros (260×3 + 87 euros).

Le commandement de payer vise le montant de régularisation de charges entre le 1er septembre 2022 et le 31 janvier 2024 réclamé par la société bailleresse suivant courriel du 04 mars 2024, réclamation qui se trouve à l’origine du conflit entre les parties et que le commandement mentionne pour son montant total de 536,29 euros alors même que l’occupation de la pièce était partagée entre deux locataires et que la facture initiale adressée à Madame [N] [H] prévoyait un paiement à partager par moitié avec l’autre occupante pour un montant de 243,70 euros, déduction faite de la provision déjà versée de 48,88 euros.

En outre, au regard de la clause du bail relative aux charges récupérables et à leur nature, il y a lieu de confirmer que le montant des charges mensuelles réglées par la locataire s’élevait à la somme de 12,50 euros et non pas à celle de 3,76 euros comme indiqué dans les factures détaillées établies par le gestionnaire de l’immeuble C2M pour le compte de la société bailleresse et étaient effectivement destinées à régler en particulier les charges d’électricité et d’eau.

Seuls les comptes entre les parties seront à même de déterminer si au regard des charges effectivement acquittées jusqu’en mai 2024 inclus, Madame [N] [H] était débitrice d’une régularisation de charges alors que la clause précitée sur les charges récupérables n’indique pas que les paiements constituaient une provision à charge de régularisation, qu’elle ne stipule aucun honoraire de gestion technique ni taxation à la TVA et que la facture au titre de cette régularisation, fait mention de charges de « télécom » lesquelles ne figurent pas non plus au nombre des charges récupérables dont la liste est limitativement énumérée au bail.

Il y a donc lieu de considérer que la réclamation de la société bailleresse au titre des charges figurant dans les deux commandements de payer est sérieusement contestable.

En ce qui concerne la réclamation au titre des loyers impayés entre le mois de juin 2024 jusqu’au 10 janvier 2025, les pièces produites aux débats mettent en évidence une proximité dans la temporalité entre la réclamation par la bailleresse de la régularisation de charges suivant courriel du 4 mars 2024 et la naissance du conflit entre les parties.

Ce conflit se manifeste par le courriel de Monsieur [C] intervenant pour le compte de la société bailleresse daté du 18 mars 2024 par lequel celui-ci propose à Madame [N] [H] d’annuler la facture de rappel de charges à la condition qu’elle quitte les lieux pour le 1er avril 2024, ce qu’elle a refusé, mais également par courriel du samedi 30 mars 2024 par lequel le même, répondant à Madame [N] [H] qui l’avait informé le 28 mars 2024 qu’elle n’avait plus d’électricité, mettait en doute la panne d’électricité et informait sa locataire en un texte comminatoire et virulent qu’à compter de ce jour elle n’était plus sa locataire et qu’il ne communiquerait plus avec elle que par lettre recommandée ou par l’intermédiaire de son avocat.

La société NKB qui met en doute l’existence de la panne d’électricité et la légitimité de l’exception d’inexécution invoquée par sa locataire, litige qui ne peut pas être tranché en référé, ne justifie toutefois pas avoir pris attache avec un électricien pour qu’il intervienne dès qu’il a été informé de cette panne le 28 mars 2024 et y apporter la solution adéquate, dans le respect de ses obligations contractuelles, alors même que dans le même temps, la locataire poursuivait le règlement de ses loyers et charges tels que prévus au bail.

Néanmoins et dès lors que la locataire concède que plus aucune panne n’affectait la pièce louée à compter du 17 juin 2024, il y a lieu de considérer que les loyers hors charges tels que contractuellement fixés par le bail professionnel et son avenant, étaient incontestablement dus à compter de cette date, sans préjudice des responsabilités en cause, à savoir :

Pour le mois de juin 2024 : 135 euros /30 × 17 jours : 76,50 eurosPour les mois de juillet 2024 à décembre 2024 : 250 euros × 3 = 750 eurosPour le mois de janvier 2025 : 250/31 × 10 = 80,60 eurosSoit la somme totale de 907,10 euros.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que ce montant du loyer hors charges n’est pas sérieusement contestable et de condamner Madame [N] [H] à payer à la SARL NKB la somme provisionnelle de 907,10 euros au titre de sa dette locative à la date du 10 janvier 2025.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de frais d’huissier

La société NKB sollicite la condamnation de Madame [N] [H] à lui régler la somme de 1089 euros pour les frais d’huissier qu’elle indique avoir exposés du fait des manquements contractuels de sa locataire.

Le juge des référés rejettera cette demande en raison de la contestation sérieuse qui l’affecte dès lors que statuer sur les conséquences d’une éventuelle inexécution contractuelle revient à empiéter sur la compétence du juge du fond.

Sur les frais

Madame [N] [H] supportera la charge des dépens de l’instance en référé en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 23 septembre 2024.

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les demandes de la société NKB et de Madame [N] [H] au titre des frais irrépétibles, seront en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [N] [H] à payer à titre provisionnel à la SARL NKB la somme de NEUF CENT SEPT EUROS ET DIX CENTIMES (907,10 €) au titre de sa dette locative à la date du 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 23 septembre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,