5AA Minute N°

N° RG 25/00401 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYQH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [U]

DEMANDEURS

Monsieur [S] [T]

né le 11 Décembre 1964 à [Localité 5],

et

Madame [D] [T] NEE [B]

née le 21 Janvier 1965 à [Localité 7],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [J] [K]

né le 03 Mars 1984 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 12 avril 2024, [L] [T] et [D] [T], par l’intermédiaire de leur mandataire AFEDIM GESTION, ont donné à bail à [J] [K] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 583 euros, outre 69 euros de provisions sur charges.

Le 28 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement a été signifié à [J] [K] pour un montant en principal de 1 952,20 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Il a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 30 août 2024.

Le 20 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [J] [K] pour un montant en principal de 1 739,37 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Il a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, [S] [T] et [D] [B] épouse [T] ont fait assigner en référé [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [J] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [J] [K] au paiement :

d’une provision d’un montant de 1 688,37 € au titre des loyers et charges dus au 1er juin 2025, incluant le mois de juin 2025 ; d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;avec application du taux d’intérêts calculé selon les stipulations contractuelles, s’agissant des loyers et accessoires, et au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025, s’agissant du surplus ; d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;des dépens.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, [S] [T] et [D] [B] épouse [T], représentés par leur Conseil, ont actualisé l’arriéré locatif à la somme de 891,36 euros au 11 septembre 2025, et ont maintenu les demandes exposées dans l’acte introductif d’instance.

[J] [K] conteste le montant de la dette, dont il indique ne pas critiquer le principe du règlement après son recalcul. Il prétend au maintien dans les lieux, qu’il occupe avec sa mère, qui est sans emploi en raison de son état de santé, et donc sans revenus. Il précise que ses revenus se composent du RSA et des APL, mais qu’il a constitué un dossier MDPH.

Il explique recevoir sa fille de 17 ans dans le logement, à l’occasion des vacances scolaires, et ne pas contribuer financièrement à son entretien et à son éducation. Il précise ne pas avoir d’autres dettes, ni de crédits en cours, et compter sur l’aide de ses frères pour acquitter le paiement du loyer.

Il souhaite repasser son permis de conduire, et ajoute rencontrer des problèmes d’eau chaude dans le logement, sans parvenir à s’en entretenir avec un interlocuteur de l’agence en charge de la location.

Le locataire était autorisé à produire sous huitaine, en cours de délibéré, un justificatif d’un ultime paiement ; les bailleurs étaient autorisés à répliquer sous huitaine, en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 10 octobre 2025.

En cours de délibéré, par courriel reçu au greffe le 13 septembre 2025, [J] [K] a adressé un ordre de virement de 891,36 euros, intervenu le jour même.

Toutefois, cet envoi ne respecte pas le principe du contradictoire, qui avait été exposé à l’audience. Cette pièce sera donc écartée des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est postérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 20 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 4 avril 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 891,36 € au 5 septembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025.

La critique du locataire apparaît infondée, dès lors que l’historique ne fait apparaître aucun frais indu, et rend compte des versements réalisés, y compris au titre des allocations logement. En outre, le virement dont fait état le locataire, selon pièce écartée des débats ainsi que précédemment exposé, est postérieur à l’audience.

Tant l’obligation que le montant de la dette n’étant sérieusement contestables, il convient de condamner [J] [K] à verser à [S] [T] et [D] [B] épouse [T] une provision de 891,36 euros, arrêtée au 5 septembre 2025, sous déduction des versements intervenus après cette date, le tout selon les modalités précisées au dispositif, qui tiennent compte de la discussion qui précède.

Sur la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La consultation du décompte permet de se convaincre que si l’exécution du contrat de bail a été émaillée d’incidents de paiement depuis son origine, le locataire a progressivement apuré l’arriéré locatif depuis la délivrance du commandement de payer, jusqu’au montant précédemment exposé.

Les bailleurs s’opposent toutefois à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection relève que le diagnostic social et financier rend compte d’irrégularités de paiement en raison d’un loyer trop élevé par rapport aux revenus du locataire, étant observé que celui-ci ne peut retrouver un emploi de chauffeur de taxi sans avoir précédemment récupéré son permis de conduire.

Il est souligné la difficulté du locataire, partagée par les services sociaux, à prendre l’attache du mandataire des bailleurs, y compris pour obtenir des explications, ou pour mettre en place des paiements échelonnés, amiablement fixés.

Enfin, le dépôt d’une demande de logement social est envisagée.

Au total, la réalité des démarches entreprises par le locataire pour apurer sa situation, si elle est indéniable, n’obère pas la réalité économique, qui établit que les revenus de l’intéressé, exclusivement constitués du RSA et des allocations logement, sont insuffisantes pour acquitter le loyer et les charges, alors même que par ailleurs [J] [K] dit partager le logement avec sa mère, qui se trouve dès lors à sa charge.

Cette situation, en dépit des efforts économiques du locataire, rend illusoire la possibilité d’une reprise de paiement du loyer courant et des charges.

Aussi, aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut être envisagé.

L’expulsion sera ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [J] [K] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer du 20 février 2025.

En outre, [J] [K] sera condamné à payer à [S] [T] et [D] [B] épouse [T] une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de [S] [T] et [D] [B] épouse [T];

CONSTATONS à la date du 4 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre [S] [T] et [D] [B] épouse [T], d’une part, et [J] [K], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2];

CONSTATONS que depuis cette date, [J] [K] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [J] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [J] [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer révisable selon les stipulations contractuelles, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [J] [K] à payer à [S] [T] et [D] [B] épouse [T] une provision de de 891,36 euros, arrêtée au 5 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, sous réserve des versements qui auraient été effectués postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNONS, à compter du 6 septembre 2025, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [J] [K] à payer à [S] [T] et [D] [B] épouse [T] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (593,58 euros) révisable selon les stipulations contractuelles, outre aux charges récupérables ;

CONDAMNONS [J] [K] à payer à Mme. [S] [T] et [D] [B] épouse [T] une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [J] [K] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer du 20 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES