5AE Minute N°

N° RG 24/00346 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLZX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [M]

DEMANDERESSE

Madame [V] [R] [E] NEE [H]

née le 14 Octobre 1952 à [Localité 4],

et

Monsieur [N] [E],

né le 29 Novembre 1949 à [Localité 4],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [O] [B]

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] sont propriétaires d’un bien immobilier situé à [Adresse 3], qu’il ont loué à Madame [O] [B] à partir du mois d’octobre 2022.

A ce titre, des loyers ont été payés par Madame [O] [B] et des quittances ont été établies jusqu’au mois de novembre 2023.

Les lieux ont été repris, après accord de Madame [O] [B], le 14 mars 2024.

Saisi par Madame [V] [E] d’un différend portant sur des impayés et réparations locatives, un conciliateur a dressé le 6 mai 2024 un procès-verbal de constat de carence.

Par requête enregistrée au greffe le 23 mai 2024, Madame [V] [E] a demandé la convocation de Madame [O] [B] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 € en réparation des préjudices allégués.

La convocation adressée par le greffe à Madame [O] [B] n’ayant pu lui être remise, Madame [E] a été invitée à procéder par voie de signification.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] ont fait assigner Madame [O] [B] pour obtenir sa condamnation à leur payer :

— la somme de 1 936,45 € au titre de l’impayé locatif,

— la somme de 5 577,77 € au titre des réparations locatives,

— une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que même si aucun bail écrit n’a été établi entre les parties, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 trouvent application ; que le loyer convenu était de 400€ par mois, outre 35 € à titre de provisions sur charges, et a été payé jusqu’à octobre 2023 inclus; que dès lors Madame [O] [B] reste redevable des loyers courant de novembre 2023 jusqu’à la date de restitution des clés.

Aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi, ils entendent se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil pour soutenir que les lieux étaient en bon état à l’entrée et qu’en revanche le logement leur a été restitué dans un état très dégradé, notamment en raison de la présence de chiens restés seuls dans l’appartement durant plusieurs mois. Ils fondent leur demande au titre des réparations locatives sur deux devis de remise en état de l’appartement et de réparation de vitrage.

Assignée suivant les prescriptions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [B] n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties n’ayant établi aucun bail écrit, il convient de relever que l’existence d’un bail d’habitation est suffisamment démontrée par la production aux débats des quittances de loyer établies mensuellement par Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] entre le mois d’octobre 2022 et le mois d’octobre 2023 inclus, pour un loyer mensuel de 435€, régulièrement payé par Madame [O] [B], de même que par les échanges de SMS démontrant la date de prise de possession des lieux par la locataire, de même que les conditions de leur restitution.

Dès lors, les dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 trouvent application.

Sur la demande en paiement d’arriérés de loyers

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce il est démontré que les parties se sont entendues pour fixer à la charge de Madame [O] [B] un loyer mensuel de 435 € dont le paiement n’a plus été assuré à partir de l’échéance de novembre 2023. La date de restitution des lieux a été démontrée de façon certaine au 14 mars 2024 par la copie-écran des SMS échangés entre les parties.

En conséquence, le montant des impayés est établi comme suit :

— échéances de novembre 2023 à février 2024 inclus (435 x 4) = 1 740 €

— période du 1er au au 14 mars 2024 : (435 : 31 x 14) = 196,45 €

soit au total 1 936,45 €

Madame [O] [B] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes afférentes aux réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

A cet égard, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives : il sera donc considéré que l’appartement loué à Madame [O] [B] était en bon état lorsqu’elle en a pris possession.

Aucun état des lieux de sortie n’a été effectué, mais Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] produisent aux débats l’attestation de Monsieur [X] [A], présent lors de la reprise du logement, décrivant “une odeur nauséabonde d’excréments de plusieurs chiens partout sur le sol” et “des dégradations de cloisons rendant le logement inhabitable en l’état”. De même, Madame [J] [L], qui demeure à proximité du logement, indique dans une attestation du 9 mars 2025 avoir constaté la présence de chiens dans l’appartement après le départ de la locataire, entre novembre 2023 et février 2024, et indiquant que les lieux étaient “saccagés”. Ces constatations sont également corroborées par celles décrites par Madame [Y] [F], autre voisine, indiquant que le logement est devenu insalubre par suite de l’occupation des chiens. Enfin, l’attestation établie par Monsieur [Z] [I] démontre qu’à la reprise des lieux l’appartement était dans un état de “dégradation très avancé”, en ce qu’il comportait des traces de souillures et griffures, que les plinthes étaient arrachées, de même que les papiers peints, et que des moisissures démontraient qu’il n’avait pas été régulièrement aéré.

Ces constatations sont corroborées par des photographies communiquées par Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] démontrant de toute évidence l’état particulièrement dégradé du logement, et la nécessité de faire procéder à une réfection complète avant toute nouvelle location. Des photographies permettent également de vérifier la réalité de la casse d’une vitre durant la période de location.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [B] au paiement du coût des réparations locatives à sa charge, suivant le devis de Monsieur [Z] [I], du 2 mai 2024, portant sur une réfection totale des peintures et murs, pour la somme de 4 460,80 € et celui de la SARL PAT’SO pour la fourniture et la pose d’un double vitrage, pour celle de 1 116,90 €.

Au total, Madame [O] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 5 577,70 €.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] [B] sera tenue aux dépens de l’instance.

Elle devra en outre, par équité, verser à Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E], qui ont dû faire assurer leur représentation en justice, une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [B] à payer à Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] la somme de 1 936,45 € (mille neuf cent trente-six euros, quarante-cinq centimes) au titre des impayés de loyers ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à payer à Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] la somme de 5 577,70 € (cinq mille cinq cent soixante-dix-sept euros, soixante-dix centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE